Очень важно помнить, что правила приобретения недвижимости в Австрии регулируются муниципальным законодательством в каждом из 9 регионов, как и то, что порядок приобретения в каждом из них по своему отличаются. По сути, муниципалитет решает, к какой категории недвижимости принадлежит объект, и выдает разрешение на его покупку.
Без вида на жительство иностранец не имеет права покупать недвижимость на физическое лицо. В законодательстве страны четко прописано, что квадратными метрами здесь могут владеть только ее жители. Это либо сами австрийцы, либо граждане стран Евросоюза, живущие в Австрии, либо нерезиденты, имеющие ВНЖ. Особенно строго это условие соблюдается в таких землях, как Вена, Тироль и Зальцбург – самых «лакомых кусочках» для иностранцев.
Зато в таких регионах, как Нижняя и Верхняя Австрия, Штирия, Каринтия, Бургенланд и в некоторых пригородах Вены власти заинтересованы в привлечении иностранных инвестиций. И есть возможность получить вид на жительство за вложения в местный бизнес. Но тут речь идет исключительно о коммерческой недвижимости, ВНЖ за покупку жилья не выдают даже здесь.
Зарубежные покупатели без ВНЖ могут покупать австрийскую недвижимость на компанию. Но по мнению риэлторов, этот способ оправдывает себя лишь при покупке дорогостоящих объектов. Ведь расходы на содержание и управление бизнесом в Австрии велики. В таком случае фирма должна быть зарегистрирована в Австрии или любой другой стране ЕС и платить там налоги.
Что касается самой покупки, то для начала необходимо определить характеристики желаемой недвижимости: для собственного проживания, сдачи в аренду или это помещение для коммерческих целей. Одновременно стоит задуматься о выборе нотариуса или юриста с полномочиями нотариуса, который будет вести сделку со стороны покупателя. Тем более это необходимо, если вам нужно сначала оформить вид на жительство или зарегистрировать компанию.
Отдельный вопрос, который, возможно, вам придется решить на начальном этапе - это открытие счета в европейском банке, с которого будет проходить оплата покупки. Дело в том, что австрийские банки строго относятся к транзакциям с российских счетов более чем на €10 000. Вас обязательно в таком случае попросят предоставить документы, подтверждающие источник происхождения средств. Чтобы избежать этого, риэлторы советуют предварительно открывать счет в банке любой другой страны Евросоюза. После открытия счета, деньги переводятся на счет юридического бюро или нотариуса, который занимается операцией купли-продажи.
После выбора недвижимости покупатель может инициировать проверку состояния объекта. Это актуально прежде всего для коммерческой недвижимости и жилья на вторичном рынке. Кроме того, потребуется аудит компании при инвестициях в бизнес для получения ВНЖ. Специалисты изучат состояние недвижимости, наличие возможных долгов на компании или объекте и оценят их по другим различным критериям. Расходы на этот аудит несет сам покупатель.
Далее покупатель и продавец подписывают так называемое «предложение о покупке». Это официальный документ, имеющий юридическую силу. С этого момента недвижимость резервируется за клиентом, а тот, в свою очередь, уже не может отказаться от совершения сделки. Все спорные случаи решаются в австрийском суде. Суд может обязать покупателя в случае отказа от покупки выплатить неустойку агентству, возместив расходы компании на подбор и резервирование объекта.
Нотариус или юрист после подписания предложения о покупке составляет договор купли-продажи. В нем указываются данные о сторонах, описывается сам объект и дополнительные расходы при приобретении. Продавец и покупатель его подписывают. После этого клиент должен перевести деньги за недвижимость и сопутствующие расходы на доверительный счет своего юриста. Затем этот договор отправляется в специальную Комиссию (Grundverkehrskommission). Там он рассматривается в течение 3-4 недель, максимум 2-х месяцев. Этот шаг обязателен для всех категорий иностранцев. Даже выполнив условие о наличии документа на проживание в стране, последнее слово в разрешении на сделку остается за властями Австрии. В случае, если Комиссия отказывает в выдаче разрешения, деньги за объект недвижимости возвращаются покупателю в полном объеме, кроме комиссии агентству. Однако собственник может также потребовать какие-то средства в качестве компенсации. В случае одобрения сделки можно оформлять собственность в Земельную книгу.