В 2019 году гостиничный сегмент Австрии установил новый рекорд по объему инвестиций. По данным Christie & Co общий объем сделок, совершенных в этой отрасли в течение года, принес стране EUR 1,26 млрд.

Гостиничный бизнес считался третьим по силе классом активов в Австрии, но в 2020 году и Q1 2021 года инвестиционный рынок в этом секторе серьезно пострадал из-за продолжительных карантинных мер и последствий пандемии коронавируса. Несмотря на высокий спрос, многие инвестиционные сделки были приостановлены. В то время пока поставщики недвижимости ожидают оценки ситуации на рынке после окончания срока действия государственной помощи, потенциальные инвесторы уже находятся в поиске проектов, доступных для срочных продаж. Кроме этого, ожидается, что 2021 год станет рекордным по количеству завершенных отелей, поскольку сроки сдачи многих объектов были перенесены ранее.

Обзор инвестиционных показателей гостиничного бизнеса Австрии в 2020 году

В 2020 году инвестиционные сделки принесли гостиничному сектору Австрии EUR 280 млн. Стоит отметить, что сделки в столице Австрии прекратились, в то время как курортные направления и небольшие города, менее пострадавшие от экономического кризиса, оказались более прибыльными.

На период первого полугодия 2020 года в Австрии было зарегистрировано две значительные сделки по продаже городских отелей. В феврале был продан Отель Pentahotel Vienna на 117 номеров люксембургской-немецкой компании Aroundtown. Чуть позже, в марте, отель H+ на главном железнодорожном вокзале Зальцбурга также сменил владельца. Он был приобретен дочерней компанией Deka, WestInvest у застройщика недвижимости Rhomberg Bau.

Вторая половина 2020 года оказалась более прибыльной благодаря трем крупным сделкам. Первой была произведена продажа роскошного 5-звездочного отеля The Ring венской династии Breiteneder, который был приобретен в сентябре за EUR 28,8 млн. В конце года страховая компания UNIQA продала венской компании по недвижимости многофункциональный комплекс в Eisenstadt, в котором находится отель Burgenland. И последней крупной сделкой стала продажа исторического отеля Schloss Pichlarn в Styria известному австрийскому отельеру Георгу Имлауэру (Georg Imlauer).

Факторы, влияющие на рынок гостиничных инвестиций в 2021 году

По данным экспертов CBRE, общий объем инвестиций в европейский гостиничный рынок в 2020 году снизился до EUR 6,6 млрд, что на 75% меньше, чем в 2019 году. Ситуация в отельном сегменте Австрии соответствует общим тенденциям европейского рынка.

За исключением вышеупомянутых сделок в конце 2020 года, в инвестиционном направлении австрийского гостиничного сектора наблюдался застой.

Австрия запустила государственную инициативу по поддержке доходов гостиниц на время восстановления рынка. Она включает в себя временное снижение ставок НДС для гостиничного сектора на 50%. Благодаря государственной финансовой помощи было предотвращено большое количество потенциальных банкротств местных операторов. Ожидается, что экономика Австрии вернется на уровень, предшествующий пандемии, не ранее 2024 года. По мнению исполнительного и операционного директора отдела отелей в регионе EMEA компании CBRE Оуэна Притчарда (Owen Pritchard), инвестиции в гостиничный бизнес в Европе вновь начнут расти во второй половине 2021 года.

Долговое бремя и разрыв между ценой покупки и продажи

Доступность заемных средств остается барьером для многих заинтересованных в Австрии инвесторов. Но значительная часть средств по-прежнему привлекается хорошо капитализированными частными инвестиционными компаниями, среди которых есть как новые, так и существующие рыночные игроки. Это следует из ожиданий дисконтирования на рынке в сочетании с уверенностью в долгосрочных перспективах австрийского туризма.

Одной из проблем, влияющих на инвестиции в австрийский гостиничный бизнес, является разрыв между спросом и предложением. Из-за значительного дисбаланса в ценовых ожиданиях между продавцами и покупателями сделки не завершаются вовремя. Этот разрыв вызван конкуренцией со стороны продавца (из-за нависшего над рынком веса капитала), относительной нехватки доступных первоклассных активов, а также растущими долговыми обязательствами, которые могут привести к понижательному давлению на ценообразование со стороны собственника. Ожидается, что это откроет новые возможности для заключения сделок по мере продвижения ко второй половине 2021 года.

подписаться на рассылку

Сообщаем только о важных мероприятиях и новых проектах для выгодных инвестиций в ОАЭ и Австрии

Присоединяйтесь к более, чем 6000 подписчикам, чтобы быть в курсе событий

Мы против спама. Отписаться можно в любое время

Предстоящие тенденции

После сложного 2020 года перед представителями гостиничного сектора, которые знают, как извлечь выгоду из сложившейся ситуации, откроются многочисленные возможности. Мы рассмотрели основные тенденции, которые должны насторожить игроков отельного бизнеса.

Ряд гостиничных проектов в Австрии был приостановлен и отложен из-за временного ухода потенциальных инвесторов. Поэтому некоторые отельные операторы приняли решение о перепрофилировании первоначальных проектов в обслуживаемые апартаменты, жилые объекты или офисы. Эти меры доказали свою эффективность и устойчивость к кризису. Именно поэтому многие испытывающие трудности девелоперы строящихся и действующих отелей рассматривают эту стратегию. Конечно, прежде чем решиться на такой шаг, необходимо учесть множество факторов. К ним относятся местоположение объекта, предполагаемая концепция реализации и соответствующая категория зонирования.

Технологии

Пандемия ускорила внедрение цифровых технологий, которые позволяют гостям регистрироваться и выписываться, управлять техникой в номерах или запрашивать услуги при помощи телефона. Более широкое использование усовершенствованных технологических инструментов может способствовать сокращению расходов на персонал и обслуживание в будущем.

ESG

Принятие разумных стратегий в области охраны окружающей среды, социальной сферы и управления (дефицит ресурсов, безопасность данных, менеджмент и т.д.) все чаще считается важным для заинтересованных сторон. Например, кредиторы и правительство требуют от владельцев компаний публиковать данные об энергопотреблении. Вопросы ESG становятся серьезным риском для инвесторов. Он вынуждает компании отслеживать, учитывать и раскрывать природоохранные и социальные аспекты своей деятельности, что влияет на каждую финансовую операцию. Участники гостиничного бизнеса должны быть готовы к такой ситуации.

Трансграничные путешествия

В мае 2021 года Европейская комиссия ввела систему цифрового зеленого сертификата, который представляет собой разновидность COVID-паспорта, действующего на территории 12 стран, включая Австрию. Европейский Парламент обозначил 1 июля как дату, после которой сертификат должен быть доступен для использования путешественниками во всех странах-членах ЕС. Эта мера значительно облегчит передвижение между странами Евросоюза.

ПРОДАЖА КВАРТИР И ЭЛИТНЫХ АПАРТАМЕНТОВ В АВСТРИИ

ИЗУЧИТЕ ВСЕ ПРОЕКТЫ В АВСТРИИ И СЭКОНОМЬТЕ СВОЕ ВРЕМЯ

Смотреть

Чего ожидать от инвестиционного рынка в гостиничный сектор Австрии

По данным Christie & Co, из всех классов активов, гостиничный сектор Австрии сильнее всего пострадал от последствий пандемии. Тем не менее, туризм является одним из ведущих экономических направлений страны, и как только пандемия замедлится, люди снова начнут путешествовать. Директор Christie & Co по Австрии и Центральной и Восточной Европе Саймон Кронбергер (Simon Kronberger) ожидает в ближайшем будущем многочисленных сделок, от которых выиграет весь рынок инвестиций в гостиничный бизнес.

Как мы уже упоминали ранее, девелоперы получат множество возможностей для перепрофилирования, перепозиционирования или реконструкции отелей.

Тем временем, оставшиеся гостиницы смогут планировать будущее, занимая прочные позиции на рынке. При этом активы с более крупными объектами размещения и самообслуживания, а также курорты, будут иметь хорошие перспективы развития.

Чтобы адаптироваться к новым методам работы в мире после COVID-19, разумным решением будет переосмыслить услуги и пространство отелей. Эти изменения могут быть представлены в различных форматах, будь то увеличение площади номеров или создание на территории отеля пространства для co-working. Некоторые европейски отели начали превращать свои комнаты для гостей в офисы для постояльцев.

Развитие новых проектов

Согласно строительной базе данных TOPHOTELPROJECTS, гостиничный конвейер Австрии включает 99 проектов, внутри которых размещается в общей сложности 13 000 номеров. В 2021 году ожидается открытие 31 гостиницы с 4 202 дополнительными номерами, а в 2022 году последует открытие еще 13 отелей с 1 851 номером.

Основную долю новых отелей будет приходиться на Вену. В настоящее время на стадии строительства находятся 30 проектов, включающих 5 489 номеров. Второе место занимает Innsbruck с 5 новыми проектами на 597 номеров, далее следуют Steyr, Salzburg и Graz, в которых будет открыто по 4 отеля.

Гостиницы, находящиеся в стадии разработки, в основном относятся к среднему и высококлассному сегменту. По состоянию на Q4 2020 года рентабельность инвестиции в гостиничный сектор Австрии составил 4,25% ROI для арендованных проектов и 5,25% для управляемых объектов. Ожидается, что вакцинация поддержит восстановление рынка и стабилизирует рост доходности.

Выводы

Снижение ставок НДС является одной из основных причин предотвращения банкротства местных операторов.
Преобразование гостиниц в жилые и офисные проекты - отличное решение для выхода из кризиса.

Ожидается, что 2021 год станет рекордным по количеству завершенных проектов, пополнив портфель Австрии 31 отелем.
Более крупные гостиничные комплексы с удобствами для самостоятельного питания являются более прибыльными за счет более эффективного социального дистанцирования.
Вторая половина 2021 года, будет более продуктивной с точки зрения инвестиций, поскольку в июле будет введена система цифровой зеленой сертификации для всех стран-членов ЕС.