Как приобрести недвижимость в Австрии
для временного, постоянного проживания и для сдачи в аренду

Особенности и формы для владения недвижимостью в Австрии. Как оформить недвижимость для временного, постоянного проживания или для сдачи в аренду иностранцу. Какие есть законы и требования, правила для приобретения квартиры, виллы или земельного участка. Первичное и вторичное жилье.

December 23, 2019

Общая схема приобретения имущества в Австрии отсутствует. Покупка регулируется законами о сделках с недвижимостью соответствующих федеральных провинций. Но не смотря на это, есть свод общих правил, распространяющиеся на всю территорию.

Для коммерческой недвижимости Гражданский кодекс Австрии не проводит разделение на формы собственности. Для жилого имущества предусмотрена систематизация формы владения в зависимости от цели ее применения.

Основные формы недвижимости

В Австрии есть 3 основные формы владения жилой недвижимостью:

для постоянного (основного) места жительства (Hauptwohnsitz);
для временного проживания (Zweitwohnsitz);
для сдачи в аренду (Nutzung).

Только местные власти решают к какой серии относится определенный объект недвижимости. К каждой категории составлены определенные правила и ограничения как для покупателей, так и для собственников. Поэтому очень важно заранее понимать и учитывать все тонкости и нюансы перед покупкой жилых объектов.

Любой, кто заселяется в квартиру или дом в Австрии, обязан в течении 3-х дней после переезда зарегистрироваться в ответственном регистрационном офисе. Это касается и несовершеннолетних членов семьи.

Такое правило относится к любому типу недвижимости. Орган, ответственный за регистрацию:

Муниципальное управление.
В уставных городах: мировой судья.
В Вене: отделение Магистратуры.

Кто не выполнит правовые обязательства, в частности по регистрации или снятии с учета по месту жительства, совершает административное правонарушение, которое наказывается штрафом до 726 евро (в случае более тяжелого нарушения до 2.180 евро).

Недвижимость для постоянного места жительства

Основным местом проживания считается место проживания, которое является "центром жизненных отношений" арендатора (Mittelpunkt der Lebensbeziehungen). В данном случае часто используют такие критерии:

продолжительность проживания
первичная регистрация по месту жительства или договор аренды (тип и размер квартиры)
подтверждение эксплуатационных расходов (электричество, отопление и т. д.)
место жительства членов семьи (в особенности детей)
расположение рабочего места или учебного центра
подтверждение посещения детского сада или учебного заведения

Владелец может иметь любое количество вторичных резиденций, но основной может быть только та, в которой он пребывает чаще и дольше всего. Хозяин данного имущества обязан пребывать там не менее 183 дней в году, иметь "постоянную прописку" и являться резидентом Австрии.

Как получить ВНЖ в Австрии читайте в этом материале.

Для получения "постоянной прописки" нужно иметь позволение на постоянное проживание в Австрии (ПМЖ, ВНЖ) и регистрацию в качестве плательщика налогов в местных органах.

Данная собственность может быть использована как для пребывания самого собственника, так и для долговременной аренды особой, зарегистрированной по местоположению недвижимости. Также стоит учитывать тот факт, что в самых популярных туристических регионах, большая часть недвижимости находится в категории "только для постоянного места жительства".

Тип визы	Постоянный вид на жительство
Временные рамки	От 3 до 12 месяцев
Требования	Подтверждение средств для финансирования повседневной жизни без рабочего дохода, медицинская страховка, никаких судимостей, проживание в Австрии
Минимальные инвестиции	Нет
Налогообложение	Нет налога на имущество, дарственные состояния или наследство; фиксированный налог на прибыль в размере 25% на большинство процентных платежей, полученных от банков на дивиденды, полученные от акций, и на большую часть прироста капитала; на другие доходы с учетом максимальной ставки налога 50%
Годы, чтобы претендовать на гражданство	6-10 лет проживания
Язык для гражданства	Подтверждение владения среднем уровнем немецкого языка
Другие требования	Нет
Двойное гражданство	Ограничено

Недвижимость для временного проживания

Данный тип недвижимости можно рассматривать как для самостоятельного использования, так и для временной сдачи в аренду туристам или долговременной - местному населению.

Если квартира находится в жилом районе и имеет статус вторичного места проживания, то в данном случае владелец и семья могут использовать ее только для отдыха. Сдавать ее в аренду на коммерческой основе запрещено. Для того чтобы сдавать ее на праздники или в оставшееся свободное время требуется письменное разрешение всех остальных владельцев здания и одобрение властей.

Сколько стоит недвижимость в Австрии рассказано тут.

Так как власти Австрии спорно относятся ко "второму жилью", чтобы предотвратить нецелевое применение недвижимости на территории страны учреждено 2 системы:

Одобрение общины. В данном случае такая система применима к туристическим районам. Если речь идет о приобретении второго жилья или недвижимости отпускного типа, то в таких случаях покупка может быть либо лимитированой, либо невозможной.
Уведомление о форме использования имущества. В данном случае инвестор обязан подписать заявление, которое характеризует тип недвижимости: основной или вторичный. В случае если после заверения заявления местные власти обнаружат, что их дезинформировали, то владелец должен будет оплатить взыскание суммой до 25 тысяч евро. Более строгой формой наложения санкций возможна в принудительном порядке продажа недвижимости в кратчайшие сроки.

Однако в большинстве провинций любой, кто намеревается зарегистрировать второе место жительства в сообществе, ограничен только областями, разрешенными для этого. Региональные планы зонирования регулируют то, что можно использовать как место для отдыха, а что нет. В целом, правила для второго места жительства более строгие в западных частях Австрии, чем в восточных.

Недвижимость для сдачи в аренду

Как и с временным жильем, данный тип недвижимости включает в себя заблаговременно оговоренные сроки пребывания и проживания владельцев(несколько дней / недель в году). Все остальное время сдача помещения проводится с помощью управляющей компании Hausverwaltung (сюда могут входить и официальные сайты по сдаче жилья по всему миру).

Перед началом сдачи помещений, владельцы должны сходить в местный Муниципалитет (Gemeinde) и приобрести книгу Kurtax. Она является дубликатом накладной NCR, которую должны заполнять арендующие гости для оплаты туристического налога. Стоит книга около 5 евро. В настоящее время туристический налог составляет от 1.25 до 1.50 евро в сутки с человека старше 15 лет. Так же своих гостей можно зарегистрировать онлайн, но вам понадобится получить коды доступа в местном Муниципалитете.

Стоит учитывать, что в некоторых квартирах нет обозначения "вторичного жилья", и Вы не сможете их сдавать для отдыха, а только на длительный срок. С 1 января 2018 года был принят закон, согласно которому сдавать помещения в аренду без согласия остальных владельцев здания строго запрещено. Данные нюансы Вы можете уточнить с нотариусом во время покупки, а также он может проверить любые другие правила с управляющей компанией. Перед покупкой советуем запросить копию правил дома.

Заключение

Австрия считается одной из самых безопасных стран для инвестирования в недвижимость.
Инвестиции такого характера обеспечивают стабильно хороший доход от сдачи помещений в аренду.
Инвестиции в недвижимость повышают кредитный рейтинг в финансовых учреждениях страны.
Австрия хорошо подходит для инвестирования или открытия собственного бизнеса, что способствует получению вида на жительство.
После шести лет непрерывного легального проживания в Австрии, открывается возможность подачи заявления на оформление ВНЖ.
Для студентов присутствует двойная система обучения: в профессионально-техническом училище и в обучающей компании. Во втором случае обучение занимает 3 года в более чем 70% профессий.

Оглавление