Среди инвесторов со всего мира, которые хотят вложить деньги в недвижимость для получения дохода, особый интерес вызывают две страны Европы – Австрия и Германия.

Эти государства граничат друг с другом и имеют много общего: стабильность политической и экономической ситуации и высокий уровень жизни гарантируют безопасность вложенных инвестиций и хорошую окупаемость. При этом по ряду условий, важных для инвесторов, Австрия и Германия отличаются друг от друга. Разберем эти факторы и выясним, в какие секторы рынка недвижимости этих стран выгоднее всего вкладывать деньги для получения максимальной прибыли.

Особенности процедуры покупки недвижимости

По данным РБК, в 2020 году из-за пандемии COVID-19 общемировой ВВП снизился на 5,2%. При этом Германия и Австрия вошли в число тех немногих стран, которые миновали этот период с минимальными потерями. Оба этих государства отличаются высокими социально-экономическими показателями. Обе эти локации представляют интерес для долгосрочного инвестирования.

В Австрии сам процесс покупки происходит несколько тяжелее с юридической точки зрения, чем в Германии, но при этом рынок недвижимости Австрии более стабилен, что и доказала пандемия.
Спрос на недвижимость в Германии превышает возможности девелоперов, что позволяет формировать завышенную стоимость на жилую и коммерческую собственность. В Австрии даже в период пандемии строительство новых жилых объектов продолжалось и проводилась реконструкция исторических зданий с продажей пентхаусов и апартаментов, предлагают покупателю более широкий выбор для покупки.
В Германии затраты на покупку составляют 10-18% от стоимости недвижимости, в Австрии 8-10%.

Австрия

В Австрии действует ряд ограничений на приобретение местной недвижимости иностранцами. Они распространяются на граждан стран, не являющихся членами ЕС, а также на юридических лиц с иностранным капиталом.

Согласно Закону о сделках с недвижимостью (Grundverkehrsgesetz), экспаты имеют право покупать жилые и коммерческие объекты собственности при выполнении следующих условий:

Наличие статуса резидента Австрии (ВНЖ).
Длительное нахождение в стране по рабочей или студенческой визе.
Получение разрешения на покупку у администрации федерального округа, в котором находится интересующая вас собственность. Оно выдается на уровне административных властей конкретных земель исходя из социально-экономических интересов региона. Наиболее лояльно к иностранцам относятся в таких регионах, как Вена и Зальцбург.
Совершение покупки от лица компании, часть которой принадлежит иностранному покупателю.

Австрия состоит из 9 федеральных земель, в каждой из которых предусмотрены свои особенности работы с иностранцами:

Вена. Для покупки недвижимости необходимо иметь статус ВНЖ или же производить сделку купли/продажи через юридическое лицо.
Нижняя Австрия, Верхняя Австрия, Штирия, Бургенланд и Зальцбург. Возможна покупка без вида на жительство при условии получения разрешения местных властей.
Каринтия, Тироль и Форарльберг. Приобретение местного жилья возможно только для юридических лиц.

На первый взгляд процедура покупки австрийского жилья кажется достаточно сложной. Но на практике все юридические и процессуальные вопросы решаются посредством привлечения квалифицированного посредника – юриста, брокера или агентства по недвижимости. В обязанности посредника входит подача прошений, составление договора купли/продажи и сопровождение покупателя во время передачи права собственности.

Регистрация сделки по недвижимости, с оплатой налога на право передачи собственности с последующим получения сертификата, разрешающим регистрацию сделки в местном суде – 3,5% от стоимости сделки
Регистрация земли – 1,1% от стоимости объекта
Оплата услуг нотариуса или адвоката – 1,5–2% + 20% НДС от стоимости объекта
Оплата услуг агенту по недвижимости (стандарт для всех агентств, ограничивается законом) – 3,6% (3% + 20% НДС)

В среднем сопутствующие расходы на покупку недвижимости в Австрии составляют 8,6–10,6%. При необходимости получения муниципального разрешения за него придется заплатить до EUR 1100.

При продаже недвижимости экспату придется заплатить налог на прирост капитала (разница между выручкой от продажи и ценой покупки) в размере 30%. Продавец освобождается от уплаты налога в случае, если владелец с момента покупки был прописан без перерыва 2 года.

Германия

В Германии не предусмотрено никаких ограничений на покупку недвижимости для иностранцев. Экспаты могут приобретать любые виды собственности, будь то земельные участки, жилые или коммерческие объекты. Как и в случае с Австрией, для приобретения жилья не обойтись без привлечения посредника - риэлтора или агента по недвижимости.

Еще одна особенность Германии – частое использование ипотечного кредитования. Немецкие банки охотно предоставляют иностранцам займы на покупку недвижимости. В зависимости от выбранного кредитора и финансового состояния заемщика, банк может профинансировать 40–70% стоимости под 1,5–2,0% годовых сроком до 15–20 лет.

В Германии предусмотрен арендный подоходный налог. Для физических лиц он исчисляется по прогрессивной ставке от 14,77% до 47,475%, а для юридических лиц составляет 15,825%. Если вы намерены покупать недвижимость для последующей сдачи в аренды, то покупка через создание юридического лица может быть более выгодной.
При приобретении немецкой недвижимости покупателю необходимо оплатить следующие налоги и сборы:

налог на покупку – 3,5–6,5%;
нотариальный сбор – 1,5–2%;
комиссия агента по недвижимости – 3,57–7,14%;
регистрационный сбор 0,8–1,2%;
комиссия за открытие банковского счета – 0,25%;
аудит имущества – 0,5–1,5%.

Средний размер сопутствующих трат на покупку недвижимости в Германии составляет 10,12%–18,59%. Если вы намерены осуществлять покупку через юридическое лицо, то открытие компании обойдется вам в EUR 2500, а ее техническое обслуживание – от EUR 500 ежемесячно. Покупателям, желающим взять ипотеку дополнительно придется оплатить составление ипотечного соглашения (1% от суммы кредита) и независимую оценку имущества (EUR 1 000–2 000).

Основные тенденции рынка недвижимости

Австрийский рынок недвижимости

Австрия входит в число самых высокоразвитых государств и лидеров по уровню жизни не только в Европе, но и на всей планете. Здесь стабильная экономика и политика, а из природных бонусов – кристально чистые озера и горы, в которых открыты всемирно известные лыжные курорты.

В течение первого квартала 2021 года индекс цен австрийской недвижимости вырос на 12,34% по сравнению с ростом в 3,4% за аналогичный период прошлого года. Только в Вене стоимость жилья увеличилась на 10,94%, что стало самым значительным приростом стоимости а течение последних 8 лет.

В 2020 году наблюдалось некоторое замедление жилищного строительства. Согласно данным Статистического управления Австрии в этот период общее количество одобренных к строительству жилых домов снизилось на 4%. Но уже в 2021 году ситуация изменилась - местные девелоперы начали активно развивать новые проекты в ключевых регионах страны. Это позволило расширить жилищный фонд Австрии на 7,5%.

По данным маркетинговой компании Lindforth в Австрийских Альпах сохраняется высокий спрос на лыжную недвижимость – коттеджи и шале.

Консультант по недвижимости Мейзи Делани Бейрд заявил, что на протяжении всей пандемии уровень сделок с лыжной недвижимостью оставался стабильным. Также популярностью пользовались объекты с садами и террасами. Из-за вынужденной самоизоляции многие покупатели стали предпочитать объекты с обилием открытого пространства и живописными видами, а не апартаменты в крупных городах. Пандемия изменила саму структуру спроса.

Рынок недвижимости Германии

Как и Австрия, Германия входит в число лидеров ЕС. Даже после наступления пандемии COVID-19 ВВП страны сократилось всего на 5%. Безработица здесь традиционно находится на самых низких позициях, поэтому население страны платежеспособно и готово арендовать жилье по высоким ценам. Только 51% немцев имеет собственные квадратные метры, из-за чего спрос на местную недвижимость очень велик. Чаще всего недвижимость здесь покупают состоятельные иностранцы, а не коренные немцы – в течение прошлого года 45% сделок пришлось на экспатов.

Согласно данным Europace, в течение последнего года гедонистический индекс цен на немецкую недвижимость вырос на 11,12%. Только в течение первого квартала 2021 года стоимость местного жилья выросла на 3,23%. Если рассматривать изменения стоимости в зависимости от типа недвижимости, то мы можем проследить следующие тенденции:

стоимость недвижимости на первичном рынке увеличилась на 7,51% (на 1,63% в квартальном исчислении).
Жилье на вторичном рынке стало дороже на 14,73%.

Рынок жилья Германии характеризуется нехваткой предложения, особенно в крупных городах. С учетом роста населения и притока в страну мигрантов, в развитых городах наблюдается нехватка жилой недвижимости как для продажи, так и для аренды.

Также кризис предложения во многом связан с уменьшением количества передачи в эксплуатацию завершенных проектов.

Начиная с 1990-х годов в стране возводилось все меньше недвижимости. В период с 1992–1999 гг. в было выдано 476 000 разрешений на строительство. В 2001–2005 гг. их количество сократилось до 222 000. Из-за повышения НДС с 3% до 19% и отмены государственных субсидий процесс жилищного строительства стал более затратный, а соответственно и менее выгодный для девелоперов.

Еще одна причина нехватки недвижимости - резкий приток мигрантов. Согласно данным Управления Верховного комиссара ООН по делам беженцев, Германия занимает 5 место среди стран, принявших на своей территории иностранных беженцев, а это около 1,1 млн. человек. Немецкий рынок недвижимости физически не успевает за таких спросом, что негативно сказывается на доходности местного жилья.

Чтобы перекрыть нехватку жилой недвижимости, в стране необходимо возводить не менее 400 000 апартаментов ежегодно. По состоянию на 2020 год этот показатель составил всего 368 400 единиц.

подписаться на рассылку

Сообщаем только о важных мероприятиях и новых проектах для выгодных инвестиций в ОАЭ и Австрии

Присоединяйтесь к более, чем 6000 подписчикам, чтобы быть в курсе событий

Мы против спама. Отписаться можно в любое время

Влияние Беженцев на спрос недвижимости в Австрии и Германии

Германия вошла в список европейских государств, согласившихся принять на своей территории сирийских беженцев. Только в 2015 году в страну прибыло 1,1 млн мигрантов. В 2016 году в Германию прибыли еще 280 000 мигрантов. Из-за растущего числа беженцев, местное правительство ввело годовую квоту на предоставление статуса беженца в размере 200 000 человек.

Чаще всего беженцев размещают в крупных развитых городах, таких как Берлин, Мюнхен или Франкфурт, где предложение недвижимости очень ограничено. Напомним, что только у 51% немцев есть собственное жилье. Поэтому не только экспаты из развитых стран, но и коренные немцы вынуждены конкурировать с беженцами за свободное арендное жилье, что негативно сказывается на его стоимости и доходности.

Австрия, так же как и Германия, принимала на своей территории беженцев из стран с нестабильной политической ситуацией - Сирия, Афганистан и пр. Австрийское правительство, в отличие от немецкого, не поддержало политику «открытых дверей» и потребовало введения квоты для беженцев (400 000 человек в год). На текущий момент количество мигрантов в стране не превышает планку в 1 млн человек. Такое положение вещей делает рынок австрийского жилья более привлекательным - конкуренция среди потенциальных покупателей и арендаторов заметно ниже, а предложение в разу больше по сравнению с Германией.

ПРОДАЖА КВАРТИР И ЭЛИТНЫХ АПАРТАМЕНТОВ В АВСТРИИ

ИЗУЧИТЕ ВСЕ ПРОЕКТЫ В АВСТРИИ И СЭКОНОМЬТЕ СВОЕ ВРЕМЯ

Смотреть

Самые привлекательные регионы для инвесторов Австрии и Германии

В Австрии оптимальной территорией для инвесторов признана ее столица Вена. Она стабильно находится в топе мировых рейтингов по уровню жизни и является самым популярным туристическим направлением в стране. Здесь, по сравнению с другими европейскими столицами, сосредоточено максимальное число представительств международных корпораций, благотворительных организаций, проводятся культурные и научные события мирового масштаба. Вена – город студенческой молодежи: из 1,9 млн жителей свыше 300 тыс. человек учатся в вузах.

После Вены самыми привлекательными городами для вложения инвестиций являются Грац, Зальцбург и Линц. Однако именно в столице Австрии самое лояльное законодательство для иностранных покупателей недвижимости.

Среди федеральных земель Германии наиболее привлекательным для инвесторов считается Северный Рейн-Вестфалия с административным центром Дюссельдорфом. По сравнению с другими регионами здесь самое большое число жителей – около 18 млн. Это самая популярная территория среди покупателей недвижимости: здесь заключается почти половина всех сделок и сосредоточено 27,5 % от общего объема иностранных инвестиций.

Доходность австрийской и немецкой недвижимости

Для Австрии и Германии действует стандартное правило инвестора: более надежные объекты вложения средств приносят меньше прибыли, и наоборот.

По данным Евростат только 51% немцев владеют собственной недвижимостью. Ниша аренды жилья в стране очень обширна, но при этом его доходность постепенно снижается. Согласно информации Global Property Guide, ROI немецкого жилья колеблется в рамках 3,5%-3,7%.

Самую высокую доходность от сдачи недвижимости демонстрируют города «второго уровня»: Эссен, Дуйсбург и Дортмунд. А вот для столицы и прочих известных мегаполисов, таких как Мюнхен и Кельн, этот показатель составляет порядка 3%.

В Австрии инвестиции в жилье обеспечивают ROI в 2,5-5% для жилой недвижимости и 2-6% для коммерческих объектов. Как и в случае с Германией, в Австрии наблюдается значительный спрос на арендную недвижимость. Около 43% жителей страны не имеют собственной недвижимости, а в Вене этот показатель достигает 78%. Начиная с 2006 года средний размер арендной платы в стране увеличился на 53%.

Доходы от аренды – не единственный фактор, который определяет эффективность вложения капитала. Поскольку каждый год стоимость жилья увеличивается (минимум на 2-3%, а иногда и на все 10%), доходность от продажи составляет 6-8% годовых. Местная недвижимость отличается высокой ликвидностью. При необходимости можно легко найти соответствующего покупателя.

Как видно из всего вышесказанного, у Австрии есть ряд весомых преимуществ по сравнению с Германией:

Высокая доходность как жилой, так и коммерческой недвижимости.
Высокая ликвидность жилья.
Умеренный приток беженцев, что сбавляет давление на рынке арендной собственности.
Высокий туристический потенциал - в Австрии много как культурных, так и туристических направлений.

Надежные партнеры

Главная цель инвестирования в иностранную недвижимость – это сохранение капитала и получение доходов. И даже если вы опытный бизнесмен, но у вас нет хороших знаний рынка недвижимости конкретной страны, ее законодательства и налоговой системы, без помощи квалифицированных специалистов не обойтись.

Главная рекомендация экспертов по инвестированию в рынки европейских стран – это сопровождение проверенного агентства по недвижимости на всех этапах покупки: от выбора сегмента, региона и типа недвижимости до сбора документов, оформления ипотеки и заключения сделки.

В Австрии таким надежным партнером может стать русскоязычная компания Luxury Immobilien GmbH. Она входит в группу Metropolitan Premium Properties, которая является одним из признанных лидеров международного рынка (например, в рейтинге Департамента недвижимости Дубая Metropolitan Premium Properties занимает 1 место среди русскоязычных организаций, работающих с недвижимостью).

Специалисты Luxury Immobilien GmbH знают тонкости австрийского законодательства и ориентируются во всех секторах рынка недвижимости страны. Они помогут решить любой вопрос: от выбора самого выгодного объекта до оформления ВНЖ. В распоряжении агентства – полный каталог предложений на австрийском рынке недвижимости, который регулярно обновляется. В нем представлены как бюджетные апартаменты, так виллы и пентхаусы класса люкс, вторичное жилье и проекты off-plan от застройщиков.

Заключение:

Германия и Австрия входят в число самых надежных страны Европы для вложения инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость (благодаря экономической и политической стабильности, высокому ВВП и уровню жизни, росту стоимости жилья на протяжении многих лет).

Процесс покупки недвижимости в Германии проще, чем в Австрии, но в обоих случаях для подбора объекта и совершения сделки не обойтись без помощи профессионального агента.
В обеих странах наблюдается стабильный рост стоимости недвижимости и высокий спрос на арендном рынке. При это австрийские объекты показывают более высокие результаты окупаемости.
В Австрии действует 30% налог на прирост капитала, поэтому приобретение местной недвижимости с целью последующей перепродажи - не самое выгодное решение. В Германии же такая схема сработает.