Главная /
Блог /
Австрия и Германия — инвестиции в недвижимость

Инвестиции

Австрия и Германия — инвестиции в недвижимость

Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость в Австрии и Германии. Особенности рынка недвижимости для инвесторов, визы и виды на жительство.

December 26, 2021

Австрия и Германия представляют особый интерес для инвесторов со всего мира, которые хотят инвестировать в недвижимость с целью получения дохода.

Страны не только граничат друг с другом, но и имеют много общего, в том числе высокий уровень жизни и стабильность политической и экономической ситуации, гарантирующие безопасность инвестиций и хорошую окупаемость. В то же время между Австрией и Германией существует ряд различий в условиях для инвесторов. Мы подготовили статью, в которой проанализируем эти факторы и выясним, в какие сектора рынка недвижимости двух стран выгоднее всего вкладывать деньги, чтобы максимизировать прибыль.

Особенности процедуры покупки недвижимости

В 2020 году мировой ВВП снизился на 5,2% из-за пандемии COVID-19. В то же время Германия и Австрия оказались в числе немногих стран, которые смогли пережить этот сложный период с минимальными потерями. Обе страны демонстрируют высокие социально-экономические показатели и представляют большой интерес для долгосрочных инвестиций.

Процесс покупки недвижимости в Австрии с юридической точки зрения несколько сложнее, чем в Германии, но рынок недвижимости в Австрии более стабилен.
В Германии спрос на недвижимость очень высок и превышает строительство новых жилых комплексов в стране, из-за чего формируется завышенная стоимость жилой и коммерческой недвижимости. В Австрии даже во время пандемии строительство новых жилых объектов продолжалось. Также была проведена реконструкция исторических зданий с продажей пентхаусов и апартаментов. Все это предлагает покупателю более широкий выбор недвижимости для покупки.
В Германии стоимость покупки составляет 10— 18% от стоимости недвижимости, а в Австрии — 8— 10%.

Австрия

В Австрии существует несколько ограничений на покупку местной недвижимости иностранцами; они распространяются как на граждан стран, не входящих в ЕС, так и на юридических лиц с иностранным капиталом.
Согласно Закону о сделках с недвижимостью (Grundverkehrsgesetz), эмигранты могут приобретать жилую и коммерческую недвижимость только при соблюдении следующих условий:

Наличие статуса резидента Австрии (вид на жительство).
Длительное пребывание в стране по студенческой или рабочей визе.
Получение разрешения на покупку от администрации федерального округа, в котором находится интересующая инвестора недвижимость. Разрешение выдается на уровне органов управления конкретными землями, исходя из социально-экономических интересов региона. В таких регионах, как Вена и Зальцбург, к иностранцам относятся наиболее лояльно.
Совершение покупки от имени компании, часть которой принадлежит иностранному покупателю.

Австрия состоит из 9 федеральных земель, и каждая из них имеет свои особенности работы с иностранцами:

Вена. Для приобретения недвижимости в этом регионе необходимо иметь статус вида на жительство или совершить сделку купли/продажи через юридическое лицо.
Нижняя Австрия, Верхняя Австрия, Зальцбург, Штирия и Бургенланд. Здесь можно купить недвижимость без вида на жительство при условии получения разрешения от местных властей.
Тироль, Форарльберг и Каринтия. Покупка местного жилья в этих регионах возможна только для юридических лиц.

На первый взгляд, процедура приобретения жилья в Австрии кажется довольно сложной, однако на практике все юридические и процедурные вопросы решаются с помощью квалифицированного посредника. Это может быть брокер, юрист или агентство недвижимости. Посредник берет на себя задачи по подаче петиций, составлению договора купли-продажи, а также сопровождению покупателя во время передачи права собственности.

Регистрация сделки с недвижимостью с уплатой налога на право передачи имущества с последующим получением свидетельства, разрешающего регистрацию сделки в местном суде — 3,5% от стоимости сделки.
Регистрация земли — 1,1% от стоимости недвижимости.
Оплата услуг нотариуса или адвоката — 1,5— 2% + 20% НДС от стоимости недвижимости.
Оплата услуг агента по недвижимости (стандарт для всех агентств, ограничен законом) — 3,6% (3% + 20% НДС).

В среднем сопутствующие расходы на покупку недвижимости в Австрии составляют от 8,6% до 10,6%. Если необходимо получить муниципальное разрешение, вам нужно будет заплатить за него до 1100 евро (1239 долларов США).

Кроме того, при продаже недвижимости эмигрант должен будет заплатить налог на прирост капитала (разницу между выручкой от продажи и ценой покупки) в размере 30%. Продавец освобождается от уплаты этого налога, если владелец был зарегистрирован без перерыва в течение 2 лет с момента покупки недвижимости.

Германия

В стране нет ограничений на покупку недвижимости для иностранцев. Эмигранты в Германии могут покупать любой тип недвижимости, включая землю, жилую или коммерческую недвижимость. Но, как и в Австрии, вы не можете сделать это без помощи риэлтора или агента по недвижимости в качестве посредника при покупке жилья.

Использование ипотечного кредитования широко распространено в Германии. Поэтому банки страны охотно предоставляют иностранцам кредиты на покупку недвижимости. Банк может финансировать 40— 70% стоимости под 1,5— 2,0% годовых на срок до 15—20 лет в зависимости от выбранного кредитора и финансового состояния заемщика.

В Германии существует налог на доход от аренды. Для физических лиц он рассчитывается по прогрессивной ставке от 14,77% до 47,48%, а для юридических лиц — 15,83%. Если покупка недвижимости предназначена для последующей сдачи в аренду, покупка путем создания юридического лица может быть более выгодной. В процессе приобретения недвижимости в Германии инвестору необходимо уплатить следующие налоги и сборы:

Комиссия за открытие банковского счета — 0,25%
Аудит недвижимости — 0,51-5%
Регистрационный взнос — 0,8— 1,2%
Нотариальный сбор — 1,5— 2%
Налог на покупку — 3,5— 6,5%
Комиссия агента по недвижимости — 3,57— 7,14%

Средняя сумма сопутствующих расходов на покупку недвижимости в Германии составляет 10,12% — 18,59%. При покупке недвижимости через юридическое лицо открытие компании обойдется инвестору в 2500 евро (2818 долларов США), а стоимость обслуживания — от 500 евро (563 доллара США) в месяц. Покупатели, берущие ипотеку, дополнительно должны будут оплатить составление ипотечного договора (1% от суммы кредита) и независимую оценку имущества (1000—2000 евро).

Основные тренды рынка недвижимости

Австрийский рынок недвижимости

Австрия — одна из самых высокоразвитых стран и лидеров по уровню жизни в Европе и во всем мире. В государстве стабильная экономика и политическая среда. Здесь расположены кристально чистые озера и горы, а также всемирно известные горнолыжные курорты.

В первом квартале 2021 года индекс цен на недвижимость в Австрии вырос на 12,34% по сравнению с ростом на 3,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Стоимость жилья в Вене выросла на 10,94%, и это стало самым значительным ростом стоимости за последние 8 лет.

В 2020 году наблюдалось небольшое замедление жилищного строительства. По данным Статистического управления Австрии, за этот период общее количество жилых зданий, одобренных к строительству, также сократилось на 4%. В 2021 году ситуация изменилась, поскольку местные застройщики начали активно строить новые проекты в ключевых регионах страны, что позволило расширить жилищный фонд Австрии на 7,5%.

По данным маркетинговой компании Lindforth, в австрийских Альпах сохраняется высокий спрос на горнолыжную недвижимость, а именно коттеджи и шале.

Как заявила консультант по недвижимости Мэйзи Делани Бэрд, на протяжении всей пандемии коронавируса уровень сделок с горнолыжной недвижимостью оставался стабильным. Недвижимость с садами и террасами также пользовалась популярностью. В условиях вынужденной самоизоляции многие покупатели стали отдавать предпочтение жилым объектам с обширным открытым пространством и живописными видами, а не квартирам в крупных городах. Сама структура спроса изменилась из-за пандемии.

Рынок недвижимости Германии

Германия, как и Австрия, входит в число лидеров ЕС. ВВП страны снизился всего на 5% даже после начала пандемии COVID-19. Уровень безработицы здесь традиционно находится на низком уровне, поэтому население страны платежеспособно и готово арендовать жилье по высоким ценам. Лишь 51% немцев владеют собственной недвижимостью, в результате чего спрос на местную недвижимость очень высок. В большинстве случаев состоятельные иностранцы приобретают здесь недвижимость. Например, около 45% всех сделок за последний год были заключены с экспатами.

Согласно данным Europace, за последний год гедонистический индекс цен на немецкую недвижимость вырос на 11,12%, а стоимость местного жилья выросла на 3,23% только в первом квартале 2021 года. При рассмотрении изменений стоимости недвижимости в зависимости от ее типа можно проследить следующие тенденции:

Стоимость недвижимости на первичном рынке выросла на 7,51% (на 1,63% в квартальном исчислении).
Жилье на вторичном рынке подорожало на 14,73%.

На рынке жилой недвижимости Германии существует дефицит предложения, особенно в крупных городах. Учитывая рост населения и приток мигрантов в страну, существует дефицит жилой недвижимости как для продажи, так и для аренды в развитых городах.

Кризис поставок также во многом связан с уменьшением количества завершенных проектов, вводимых в эксплуатацию. С 1990-х годов в стране строилось все меньше и меньше недвижимости: в период с 1992 по 1999 год было выдано 476 000 разрешений на строительство, а в 2001—2005 годах их число еще сократилось до 222 000. Это также связано с повышением НДС с 3% до 19% и отменой государственных субсидий. Эти меры сделали процесс строительства жилья более дорогостоящим и, следовательно, менее выгодным для застройщиков.

Резкий приток мигрантов — еще одна причина дефицита недвижимости. По данным Управления Верховного комиссара ООН по делам беженцев, Германия занимает 5-е место среди стран, принявших иностранных беженцев на своей территории (около 1,1 миллиона человек). Рынок недвижимости Германии физически не успевает за таким высоким спросом, что негативно сказывается на рентабельности местного жилья.
Для устранения дефицита жилой недвижимости необходимо ежегодно строить в стране не менее 400 000 квартир. По состоянию на 2020 год этот показатель составлял всего 368 400 единиц.

Влияние беженцев на спрос на недвижимость в Австрии и Германии

Германия входит в список европейских государств, которые согласились принять сирийских беженцев на своей территории. В 2015 году в страну прибыло 1,1 миллиона мигрантов, а в 2016 году в Германию прибыло еще 280 000 мигрантов. В связи с ростом числа беженцев местное правительство ввело ежегодную квоту на предоставление статуса беженца в размере 200 000 человек.

В большинстве случаев беженцы размещаются в более крупных и развитых городах, таких как Мюнхен, Франкфурт и Берлин, где предложение недвижимости очень ограничено. Поскольку только 51% немцев имеют собственное жилье, как эмигранты из развитых стран, так и коренные немцы вынуждены конкурировать с беженцами за бесплатное арендное жилье, что негативно сказывается на его стоимости и прибыльности.

Австрия, как и Германия, приняла беженцев из стран с нестабильной политической ситуацией, таких как Афганистан, Сирия и т. д. на своей территории. Но австрийское правительство, в отличие от Германии, не поддержало политику «открытых дверей» и потребовало введения квоты для беженцев (400 000 человек в год). На данный момент количество мигрантов в стране не превышает в общей сложности 1 млн человек. Такое положение дел делает рынок недвижимости в Австрии более привлекательным, поскольку конкуренция среди потенциальных покупателей и арендаторов заметно ниже, а предложение во много раз больше по сравнению с Германией.

Самые привлекательные регионы для инвесторов в Австрии и Германии

Столица Вена — оптимальная территория для инвесторов в Австрии. Вена стабильно занимает первое место в мировых рейтингах по уровню жизни и является самым популярным туристическим направлением в стране. По сравнению с другими столицами европейских стран здесь сосредоточено максимальное количество представительств международных корпораций и благотворительных организаций. В столице Австрии проводятся культурные и научные мероприятия мирового масштаба. Вена также является городом студенческой молодежи: более 300 тысяч человек из 1,9 миллиона жителей обучаются в высших учебных заведениях.

Грац, Линц и Зальцбург — самые привлекательные города для инвестиций после Вены.

Однако самое лояльное законодательство для иностранных покупателей недвижимости находится в столице Австрии.

Северный Рейн-Вестфалия с административным центром Дюссельдорфа является наиболее привлекательным для инвесторов среди федеральных земель Германии. Здесь сосредоточено самое большое количество жителей — около 18 миллионов — по сравнению с другими регионами. Это также самый популярный район среди покупателей недвижимости. Именно здесь заключена почти половина всех сделок и сосредоточено 27,5% от общего объема иностранных инвестиций.

Рентабельность австрийской и немецкой недвижимости

И в Австрии, и в Германии действует стандартное правило для инвесторов: более надежные инвестиционные единицы приносят меньше прибыли и наоборот.

Согласно данным Евростата, только 51% немцев имеют собственную недвижимость. Ниша арендного жилья в стране очень обширна, но в то же время доходность жилой недвижимости постепенно снижается. Согласно изданию Global Property Guide, рентабельность инвестиций в немецкое жилье колеблется в пределах 3,5% — 3,7%.

Города «второго уровня», такие как Эссен, Дортмунд и Дуйсбург, демонстрируют самую высокую доходность от аренды недвижимости. Но для столицы и других известных мегаполисов, таких как Мюнхен и Кельн, этот показатель составляет всего около 3%.

Инвестиции в жилую недвижимость в Австрии обеспечивают рентабельность инвестиций в жилую недвижимость в размере 2,5— 5%, а коммерческую недвижимость — 2— 6%. Как и в случае с Германией, в Австрии существует значительный спрос на аренду недвижимости. Если около 43% жителей страны не имеют собственной недвижимости, то в Вене этот показатель достигает 78%. С 2006 года средняя арендная плата в стране выросла на 53%.

Эффективность капитальных вложений определяется не только доходом от аренды. Стоимость жилой недвижимости ежегодно увеличивается как минимум на 2— 3%, а иногда и на 10%, а окупаемость инвестиций составляет 6— 8% годовых. Местная недвижимость отличается высокой ликвидностью, и при необходимости вы легко найдете подходящего покупателя, когда придет время продавать.
Исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод, что Австрия имеет ряд существенных преимуществ перед Германией:

Высокая доходность как жилой, так и коммерческой недвижимости.
Высокая ликвидность жилья.
Умеренный приток беженцев, что снижает давление на рынок аренды недвижимости.
Высокий туристический потенциал — в Австрии много культурных и туристических направлений.

Надежные партнеры

Основная цель инвестирования в зарубежную недвижимость — сохранение капитала, а также получение дохода. Если инвестор — опытный предприниматель, но плохо разбирается в рынке недвижимости конкретной страны, ее законодательстве и налоговой системе, ему не обойтись без помощи квалифицированных специалистов.

Поддержка проверенного агентства недвижимости на всех этапах покупки, включая выбор сегмента, региона и типа недвижимости, сбор документов, регистрацию ипотеки и заключение сделки, — основная рекомендация экспертов по инвестированию в рынки европейских стран.

В Австрии компания Luxury Immobilien GmbH может стать надежным партнером. Фирма входит в группу Metropolitan Premium Properties, которая является одним из самых признанных лидеров на международном рынке.

Специалисты Luxury Immobilien GmbH знают тонкости и особенности австрийского законодательства и хорошо разбираются во всех секторах рынка недвижимости страны. Агенты помогут решить любой вопрос, начиная от выбора наиболее выгодной недвижимости и заканчивая получением вида на жительство. В распоряжении агентства находится полный каталог предложений на австрийском рынке недвижимости, который регулярно обновляется. В каталоге представлена вся недвижимость, включая бюджетные квартиры, виллы, роскошные пентхаусы, вторичное жилье и проекты на стадии строительства от застройщиков.

Резюме:

Германия и Австрия являются одними из самых надежных стран Европы для инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость благодаря экономической и политической стабильности, высокому ВВП и уровню жизни, а также росту стоимости жилья, которая остается неизменной в течение нескольких лет.
Процесс покупки недвижимости в Германии проще, чем в Австрии, но в обоих случаях вам понадобится помощь профессионального агента, который поможет выбрать недвижимость и завершить сделку.
Как в Австрии, так и в Германии наблюдается устойчивый рост стоимости недвижимости и высокий спрос на рынке аренды. В то же время объекты в Австрии демонстрируют более высокие результаты окупаемости.
В Австрии действует налог на прирост капитала в размере 30%, поэтому покупка местной недвижимости с целью перепродажи — не самое выгодное решение. В Германии аналогичная схема также действует.

Оглавление