Immobilieninvestment in Deutschland und Österreich

Immobilien als Kapitalanlage in Deutschland und Österreich - Vor- und Nachteile. Worauf müssen Immobilieninvestoren achten? Aufenthaltstitel. Visum.
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Autor : Evgeny Pilnikov,
Luxury Immobilen CEO
10 Minuten
VERÖFFENTLICHT 26.12.2021
Österreich und Deutschland sind von besonderem Interesse für Anleger aus der ganzen Welt, die in Immobilien investieren wollen, um Einkommen zu generieren.
Die Länder grenzen nicht nur aneinander, sondern haben auch viele Gemeinsamkeiten, darunter einen hohen Lebensstandard und eine stabile politische und wirtschaftliche Lage, die die Sicherheit von Investitionen und eine gute Rendite garantieren. Gleichzeitig gibt es in Österreich und Deutschland eine Reihe von Unterschieden in Bezug auf die Bedingungen für Investoren. Wir haben einen Artikel zusammengestellt, in dem wir diese Faktoren analysieren und herausfinden, welche Sektoren des Immobilienmarktes in den beiden Ländern am besten geeignet sind, um Geld zu investieren und so den Gewinn zu maximieren.

Merkmale des Immobilienkaufs

Im Jahr 2020 sank das weltweite BIP aufgrund der COVID-19-Pandemie um 5,2 %. Gleichzeitig gehörten Deutschland und Österreich zu den wenigen Ländern, die diese schwierige Zeit mit minimalen Verlusten überstanden haben. Beide Länder weisen hohe sozioökonomische Indikatoren auf und sind von großem Interesse für langfristige Investitionen.

  1. Der Immobilienkauf in Österreich ist in rechtlicher Hinsicht etwas schwieriger als in Deutschland, dafür ist der Immobilienmarkt in Österreich stabiler.
  2. In Deutschland ist die Nachfrage nach Immobilien sehr hoch und überwiegt den Bau neuer Wohnkomplexe im Land, wodurch die überhöhten Kosten für Wohn- und Gewerbeimmobilien entstehen. In Österreich wurde selbst während der Pandemie der Bau neuer Wohnanlagen fortgesetzt. Auch die Rekonstruktion historischer Gebäude wurde mit dem Verkauf von Dachgeschoßwohnungen und Apartments fortgesetzt. All dies bietet dem Käufer eine größere Auswahl an Immobilien zum Kauf.
  3. In Deutschland liegen die Erwerbskosten bei 10-18% des Immobilienwertes, in Österreich bei 8-10%.

Österreich

In Österreich gibt es eine Reihe von Beschränkungen für den Erwerb von inländischen Immobilien durch Ausländer; diese gelten sowohl für Bürger aus Nicht-EU-Ländern als auch für juristische Personen mit ausländischem Kapital.

Nach dem Grundverkehrsgesetz können Expats Wohn- und Gewerbeimmobilien nur dann erwerben, wenn die folgenden Bedingungen erfüllt sind:

  1. Sie müssen eine Aufenthaltsgenehmigung für Österreich haben.
  2. Langzeitaufenthalt im Lande mit einem Studenten- oder Arbeitsvisum.
  3. Die Einholung einer Kaufgenehmigung bei der Verwaltung des Bundesdistrikts, in dem sich die für den Investor interessante Immobilie befindet. Die Genehmigung wird auf der Ebene der Verwaltungsbehörden der einzelnen Bundesländer erteilt, wobei die sozioökonomischen Interessen der Region berücksichtigt werden. In Regionen wie Wien und Salzburg werden Ausländer am loyalsten behandelt.
  4. Tätigung eines Kaufs im Namen eines Unternehmens, das teilweise einem ausländischen Käufer gehört.
Österreich besteht aus 9 Bundesländern, von denen jedes seine eigenen Besonderheiten im Hinblick auf den Umgang mit Ausländern hat:

  • Wien. Um eine Immobilie in dieser Region zu erwerben, müssen Sie eine Aufenthaltsgenehmigung haben oder den Kauf/Verkauf über eine juristische Person abwickeln.
  • Niederösterreich, Oberösterreich, Salzburg, Steiermark und Burgenland. Es ist möglich, hier eine Immobilie ohne Aufenthaltsgenehmigung zu erwerben, sofern die örtlichen Behörden dies bewilligen.
  • Tirol, Vorarlberg und Kärnten. Der Erwerb von kommunalen Wohnungen in diesen Regionen ist nur für juristische Personen möglich.
Auf den ersten Blick scheint das Verfahren für den Erwerb einer Wohnung in Österreich recht kompliziert zu sein, doch in der Praxis werden alle rechtlichen und verfahrenstechnischen Fragen durch die Einschaltung eines qualifizierten Vermittlers geklärt. Dies kann ein Makler, ein Rechtsanwalt oder ein Immobilienbüro sein. Der Vermittler übernimmt die Aufgabe, Anträge zu stellen, einen Kauf-/Verkaufsvertrag aufzusetzen und den Käufer bei der Eigentumsübertragung zu begleiten.

  • Die Registrierung einer Immobilientransaktion mit Zahlung einer Steuer auf das Recht zur Übertragung von Eigentum, gefolgt von der Einholung einer Bescheinigung über die Registrierung der Transaktion bei einem Amtsgericht - 3,5 % des Transaktionswerts.
  • Grundbucheintragung - 1,1 % des Immobilienwerts.
  • Zahlung für Notar- oder Anwaltsdienste - 1,5-2% + 20% MwSt. auf die Kosten der Immobilie.
  • Zahlung für Dienstleistungen an einen Immobilienmakler (Standard für alle Agenturen, gesetzlich festgelegt) - 3,6% (3% + 20% MwSt.).
Im Durchschnitt liegen die mit dem Erwerb von Immobilien in Österreich verbundenen Kosten zwischen 8,6 % und 10,6 %. Wenn eine kommunale Genehmigung erforderlich ist, müssen Sie dafür bis zu EUR 1.100 (USD 1.239) bezahlen.

Darüber hinaus muss ein Expat beim Verkauf einer Immobilie eine Kapitalertragssteuer (die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und dem Kaufpreis) in Höhe von 30 % zahlen. Der Verkäufer ist von der Zahlung dieser Steuer befreit, wenn der Eigentümer seit dem Kauf der Immobilie 2 Jahre lang ununterbrochen gemeldet war.

Deutschland

Für Ausländer gibt es in Deutschland keine Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien. Expats in Deutschland können jede Art von Immobilie kaufen, einschließlich Grundstücke, Wohn- und Gewerbeimmobilien. Aber wie in Österreich auch, geht es beim Kauf einer Wohnung nicht ohne die Hilfe eines Immobilienmaklers oder einer Maklerin.

Die Vergabe von Hypothekarkrediten ist in Deutschland weit verbreitet. Daher sind die Banken des Landes auch bereit, Ausländern Darlehen für den Erwerb von Immobilien zu gewähren. Die Bank ist in der Lage, 40-70 % der Kosten zu einem Zinssatz von 1,5-2,0 % pro Jahr für einen Zeitraum von bis zu 15-20 Jahren zu finanzieren, je nach gewähltem Kreditgeber und der finanziellen Situation des Kreditnehmers.
In Deutschland gibt es eine sogenannte Mietertragssteuer. Für natürliche Personen gilt ein progressiver Satz von 14,77 % bis 47,48 %, für juristische Personen sind es 15,83 %. Wenn der Kauf einer Immobilie zur späteren Vermietung bestimmt ist, kann die Gründung einer juristischen Person vorteilhafter sein.

Die folgenden Steuern und Gebühren muss der Investor beim Kauf einer Immobilie in Deutschland zahlen:

  • Gebühren für die Eröffnung eines Bankkontos - 0,25%
  • Eigentumsprüfung - 0,51-5%
  • Eintragungsgebühr - 0,8-1,2%
  • Notargebühr - 1,5-2%
  • Grunderwerbssteuer - 3,5-6,5%
  • Provision für Immobilienmakler:in - 3,57-7,14%
Die durchschnittliche Höhe der mit dem Kauf einer Immobilie in Deutschland verbundenen Kosten beträgt 10,12%-18,59%. Beim Kauf einer Immobilie über eine juristische Person fallen für den Investor Kosten in Höhe von EUR 2.500 (USD 2.818) für die Gründung eines Unternehmens an. Die Kosten für die Instandhaltung betragen ab EUR 500 (USD 563) pro Monat. Käufer, die eine Hypothek aufnehmen, müssen zusätzlich für die Ausarbeitung eines Hypothekenvertrags (1 % des Darlehensbetrags) und eine unabhängige Bewertung der Immobilie (EUR 1.000-2.000) durch einen Gutachter aufkommen.

Die wichtigsten Trends auf dem Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt in Österreich

Österreich ist eines der am höchsten entwickelten Länder und führend in Bezug auf den Lebensstandard in Europa und der Welt. Der Staat verfügt sowohl über eine stabile Wirtschaft als auch über ein stabiles politisches Umfeld. Hier gibt es kristallklare Seen und Berge sowie weltberühmte Skigebiete.

Im ersten Quartal 2021 ist der Immobilienpreisindex in Österreich um 12,34 % gestiegen, verglichen mit einem Anstieg von 3,4 % im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Die Kosten für Wohnraum in Wien stiegen um 10,94 % und dies war der stärkste Wertzuwachs in den letzten 8 Jahren.

Im Jahr 2020 war ein leichter Rückgang des Wohnungsbaus zu beobachten. In diesem Zeitraum ging auch die Gesamtzahl der zum Bau genehmigten Wohngebäude laut Statistik Austria um 4 % zurück. Im Jahr 2021 änderte sich die Situation, als lokale Bauträger begannen, aktiv neue Projekte in Schlüsselregionen des Landes zu errichten, wodurch der Wohnungsbestand in Österreich um 7,5 % erweitert werden konnte.
Die Nachfrage nach Immobilien im Skigebiet, insbesondere nach Hütten und Chalets, ist in den österreichischen Alpen nach Angaben der Vermarktungsgesellschaft Lindforth weiterhin hoch.
Während der Coronavirus-Pandemie ist das Niveau der Transaktionen von Ski-Immobilien stabil geblieben, wie die Immobilienberaterin Maisie Delaney Baird erklärte. Auch Grundstücke mit Gärten und Terrassen waren sehr beliebt. Unter den Bedingungen der erzwungenen Selbstisolierung begannen viele Käufer, Wohnimmobilien mit weitläufigen Freiflächen und malerischen Aussichten den Wohnungen in Großstädten vorzuziehen. Die Nachfragestruktur selbst hat sich durch die Pandemie verändert.

Der Immobilienmarkt in Deutschland

Deutschland gehört wie Österreich zu den Spitzenreitern in der EU. Das BIP des Landes ist selbst nach Ausbruch der COVID-19-Pandemie nur um 5 % gesunken. Die Arbeitslosenquote liegt hier traditionell auf einem niedrigen Niveau, so dass die Bevölkerung des Landes zahlungsfähig und bereit ist, Wohnraum zu hohen Preisen zu mieten. Nur 51 % der Deutschen besitzen eine eigene Immobilie, so dass die Nachfrage nach lokalen Immobilien sehr hoch ist. In den meisten Fällen erwerben hier wohlhabende Ausländer eine Immobilie. So entfielen im vergangenen Jahr etwa 45 % aller Transaktionen auf Ausländer.

Nach Angaben von Europace ist der hedonistische Preisindex für deutsche Immobilien im vergangenen Jahr um 11,12 % gestiegen, während die Kosten für lokalen Wohnraum nur im ersten Quartal 2021 um 3,23 % zunahmen. Betrachtet man die Wertveränderungen von Immobilien in Abhängigkeit von ihrer Art, so lassen sich folgende Trends feststellen:

  • Der Wert der Immobilien auf dem Primärmarkt stieg um 7,51% (um 1,63% auf vierteljährlicher Basis).
  • Wohnungen auf dem Sekundärmarkt sind um 14,73 % teurer geworden.

Auf dem Wohnimmobilienmarkt in Deutschland herrscht ein Angebotsmangel, insbesondere in den Großstädten. In Anbetracht des Bevölkerungswachstums und des Zustroms von Migranten in das Land gibt es auch in entwickelten Städten einen Mangel an Wohnimmobilien sowohl zum Verkauf als auch zur Miete.

Die Angebotskrise ist auch weitgehend mit einem Rückgang der Zahl der fertiggestellten und in Betrieb genommenen Projekte verbunden. Seit den 1990er Jahren werden in dem Land immer weniger Immobilien gebaut: Im Zeitraum von 1992 bis 1999 wurden 476.000 Baugenehmigungen erteilt. Von 2001 bis 2005 sank ihre Zahl weiter auf 222.000. Dies ist auch auf die Erhöhung der Mehrwertsteuer von 3 % auf 19 % und die Abschaffung der staatlichen Subventionen zurückzuführen. Diese Maßnahmen haben den Wohnungsbau teurer und damit für die Bauträger weniger rentabel gemacht.

Der starke Zustrom von Migranten ist ein weiterer Grund für die Knappheit von Immobilien. Nach Angaben des UN-Hochkommissariats für Flüchtlinge rangiert Deutschland auf Platz 5 der Länder, die ausländische Flüchtlinge in ihrem Hoheitsgebiet aufgenommen haben (etwa 1,1 Millionen Menschen). Der Immobilienmarkt in Deutschland kann mit dieser hohen Nachfrage physisch nicht Schritt halten, was sich negativ auf die Rentabilität des lokalen Wohnungsbaus auswirkt.

Um den Mangel an Wohnimmobilien zu beseitigen, müssen jedes Jahr mindestens 400.000 Wohnungen im Land gebaut werden. Im Jahr 2020 lag diese Zahl bei nur 368.400 Einheiten.

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Die Bedeutung von Flüchtlingen für die Nachfrage nach Immobilien in Österreich und Deutschland

Deutschland steht auf der Liste der europäischen Staaten, die sich bereit erklärt haben, syrische Flüchtlinge in ihrem Hoheitsgebiet aufzunehmen. Im Jahr 2015 kamen 1,1 Millionen Migranten in das Land, 2016 kamen weitere 280.000 Migranten nach Deutschland. Aufgrund der wachsenden Zahl von Flüchtlingen hat die lokale Regierung eine jährliche Quote für die Zuerkennung des Flüchtlingsstatus für 200.000 Personen eingeführt.
In den meisten Fällen werden Flüchtlinge in größeren und besser entwickelten Städten wie München, Frankfurt und Berlin untergebracht, wo das Angebot an Immobilien sehr begrenzt ist. Da nur 51 % der Deutschen über eine eigene Wohnung verfügen, sind sowohl Ausländer aus Industrieländern als auch einheimische Deutsche gezwungen, mit Flüchtlingen um freie Mietwohnungen zu konkurrieren, was sich negativ auf deren Kosten und Rentabilität auswirkt.

Österreich nahm ebenso wie Deutschland Flüchtlinge aus Ländern mit instabiler politischer Lage, wie Afghanistan, Syrien usw., in seinem Staatsgebiet auf. Im Gegensatz zu Deutschland unterstützte die österreichische Regierung jedoch nicht die Politik der "offenen Türen" und forderte die Einführung einer Quote für Flüchtlinge (400.000 Personen pro Jahr). Derzeit liegt die Zahl der Migranten im Lande nicht über 1 Million. Dieser Umstand macht den Immobilienmarkt in Österreich attraktiver, da der Wettbewerb zwischen potenziellen Käufern und Mietern deutlich geringer ist und das Angebot im Vergleich zu Deutschland um ein Vielfaches größer ist.
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Die attraktivsten Regionen für Investoren in Österreich und Deutschland

Die Hauptstadt Wien ist das optimale Gebiet für Anleger in Österreich. Wien steht in Bezug auf den Lebensstandard stets an der Spitze der Weltrangliste und ist das beliebteste Touristenziel des Landes. Im Vergleich zu anderen Hauptstädten europäischer Länder sind hier die meisten Repräsentanzen internationaler Unternehmen und gemeinnütziger Organisationen angesiedelt. In der Hauptstadt Österreichs finden kulturelle und wissenschaftliche Veranstaltungen von Weltrang statt. Wien ist auch eine Stadt der jungen Studenten, denn von den 1,9 Millionen Einwohnern studieren mehr als 300.000 Menschen an höheren Bildungseinrichtungen.

Graz, Linz und Salzburg sind nach Wien die attraktivsten Städte für Investitionen.

Die loyalste Gesetzgebung für ausländische Immobilienkäufer findet sich jedoch in der österreichischen Hauptstadt.

Nordrhein-Westfalen mit dem Verwaltungssitz Düsseldorf ist unter den deutschen Bundesländern das attraktivste für Investoren. Im Vergleich zu anderen Regionen konzentriert sich hier mit etwa 18 Millionen Menschen die größte Einwohnerzahl. Es ist auch das beliebteste Gebiet bei Immobilienkäufern. Fast die Hälfte aller Transaktionen wird hier abgeschlossen und 27,5 % des Gesamtvolumens der ausländischen Investitionen entfallen auf diese Region.

Rentabilität der Österreichischen und Deutschen Immobilienbranche

Sowohl in Österreich als auch in Deutschland gibt es eine allgemeine Regel für Investoren: Je sicherer die Anlagen, desto geringer der Gewinn und umgekehrt.

Nur 51 % der Deutschen besitzen eine eigene Immobilie, so die Daten von Eurostat. Die Nische der Mietwohnungen im Land ist sehr groß, aber gleichzeitig nimmt die Rentabilität von Wohnimmobilien allmählich ab. Nach Angaben des Global Property Guide liegt die Rendite deutscher Wohnungen zwischen 3,5 % und 3,7 %.
Die Städte der "zweiten Reihe", wie Essen, Dortmund und Duisburg, weisen die höchste Rentabilität bei der Vermietung von Immobilien auf. Für die Hauptstadt und andere bekannte Megastädte wie München und Köln beträgt dieser Indikator jedoch nur etwa 3 %.

Investitionen in Wohnimmobilien in Österreich bieten eine Rendite von 2,5-5% für Wohnimmobilien und 2-6% für Gewerbeimmobilien. Wie in Deutschland gibt es auch in Österreich eine große Nachfrage nach Mietimmobilien. Während etwa 43 % der Einwohner des Landes keine eigene Immobilie besitzen, sind es in Wien 78 %. Die Durchschnittsmiete im Land ist seit 2006 um enorme 53 % gestiegen.

Die Effizienz einer Kapitalanlage wird nicht nur durch die Mieteinnahmen bestimmt. Die Kosten für Wohnimmobilien steigen jedes Jahr um mindestens 2-3 %, manchmal sogar um 10 %, während die Rendite 6-8 % pro Jahr beträgt. Lokale Immobilien verfügen über eine hohe Liquidität. Bei Bedarf können Sie problemlos einen geeigneten Käufer finden, wenn die Zeit zum Verkauf gekommen ist.

Aus all dem lässt sich schließen, dass Österreich eine Reihe von bedeutenden Vorteilen gegenüber Deutschland hat:

  1. Hohe Rentabilität sowohl von Wohn- als auch von Gewerbeimmobilien.
  2. Hohe Liquidität von Wohnraum.
  3. Mäßiger Zustrom von Flüchtlingen, der den Druck auf den Mietwohnungsmarkt verringert.
  4. Hohes touristisches Potenzial - in Österreich gibt es viele kulturelle und touristische Ziele.

Zuverlässige Partner

Der Hauptzweck von Investitionen in ausländische Immobilien ist die Erhaltung des Kapitals und die Erzielung von Einkommen. Wenn der Investor ein erfahrener Geschäftsmann ist, aber keine guten Kenntnisse des Immobilienmarktes eines bestimmten Landes, seiner Gesetzgebung und seines Steuersystems hat, kann er nicht auf die Hilfe qualifizierter Fachleute verzichten.

Die Unterstützung eines vertrauenswürdigen Immobilienbüros in allen Phasen des Kaufs, einschließlich der Auswahl eines Segments, einer Region und eines Immobilientyps, der Beschaffung von Dokumenten, der Eintragung einer Hypothek und des Abschlusses einer Transaktion, ist die wichtigste Empfehlung von Experten für Investitionen auf den Märkten der europäischen Länder.

In Österreich kann die Luxury Immobilien GmbH ein zuverlässiger Partner werden. Das Unternehmen ist Teil der Metropolitan Premium Properties Group, die zu den renommiertesten Anbietern auf dem internationalen Markt gehört.

Die Spezialisten der Luxury Immobilien GmbH kennen die Feinheiten und Besonderheiten der österreichischen Gesetzgebung und sind mit allen Bereichen des österreichischen Immobilienmarktes bestens vertraut. Sie helfen bei der Lösung aller Probleme, angefangen bei der Auswahl der rentabelsten Immobilie bis hin zur Erlangung einer Aufenthaltsgenehmigung. Die Agentur hat Zugang zum gesamten Angebotskatalog des österreichischen Immobilienmarktes, der regelmäßig aktualisiert wird. Der Katalog präsentiert alle Immobilien, einschließlich günstiger Budget-Wohnungen, Villen, Luxus-Penthäuser, Zweitwohnungen und Off-Plan-Projekte von Bauträgern.

Zusammenfassung:

  • Deutschland und Österreich gehören zu den verlässlichsten Ländern in Europa, wenn es um Investitionen in Wohn- und Gewerbeimmobilien geht. Grund dafür sind die wirtschaftliche und politische Stabilität, das hohe BIP und der hohe Lebensstandard sowie die seit mehreren Jahren gleichbleibenden Kosten für Wohnraum.
  • Der Immobilienkauf in Deutschland ist unkomplizierter als in Österreich, allerdings benötigen Sie in beiden Fällen die Hilfe eines professionellen Maklers, der Ihnen bei der Auswahl einer Immobilie und der Abwicklung der Transaktion zur Seite steht.
  • Sowohl in Österreich als auch in Deutschland gibt es einen stetigen Anstieg der Immobilienwerte und eine hohe Nachfrage auf dem Mietmarkt. Gleichzeitig weisen die Anlagen in Österreich höhere Rentabilitätswerte auf.
  • Da in Österreich eine Kapitalertragssteuer von 30 % erhoben wird, ist der Erwerb einer lokalen Immobilie zum Zwecke des Weiterverkaufs nicht die rentabelste Lösung. Auch in Deutschland gibt es eine ähnliche Regelung.
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