Главная /
Блог /
Покупка недвижимости в Австрии: инструкция от А до Я

Гайд

Покупка недвижимости в Австрии: инструкция от А до Я

Все про процесс покупки недвижимости в Австрии для граждан СНГ, России - особенности, как происходит процедура, какие права и возможности.

September 25, 2021

В 2020 году доля иностранных вложений в общем объеме инвестиций в жилые объекты Австрии увеличилась до 45%. И это даже несмотря на довольно высокие цены, которые продолжают расти.

В 2020 году рынок недвижимости в Австрии продемонстрировал завидную устойчивость. Даже на фоне заметного падения экономики страны, вызванного пандемией, спрос на жилье остался высоким. При этом особым интересом недвижимость в Австрии пользуется у иностранных инвесторов, являясь крепкой и надёжной «безопасной гаванью» для вложения капитала. Эта страна со стабильной политической и экономической ситуацией входит в число мировых лидеров по уровню жизни. Отсутствие моря, столь любимого иностранными инвесторами, здесь компенсируется чистейшими озерами и многочисленными горнолыжными курортами.

Покупка недвижимости в Австрии: особенности для иностранцев

В целом процедура купли-продажи недвижимости в Австрии довольно простая. Но для иностранцев, а особенно граждан тех государств, которые не входят в ЕС, есть немало нюансов и подводных камней: от получения разрешений до ограничений на приобретение недвижимости в некоторых провинциях. У каждого муниципалитета могут быть собственные правила и условия.

Поэтому лучше всего воспользоваться услугами опытных агентов по недвижимости, которые знают все тонкости законодательства и налоговой системы Австрии и подскажут самый выгодный вариант для инвестирования.

Право на покупку и владение недвижимостью в Австрии

Физические лица, в том числе иностранцы, могут покупать недвижимость в Австрии, но не всю и не везде. Так, возможность приобрести сельскохозяйственные земли ограничено в большинстве из девяти австрийских провинций, которые также называют штатами или федеральными землями (Bundesländer). В некоторых из них запрещено покупать жильё в определенных зонах, если оно не станет постоянным местом жительства владельца.

Условия покупки недвижимости в Австрии иностранцами, которые не являются гражданами стран Евросоюза

Граждане стран-участников Евросоюза имеют право приобретать австрийскую недвижимость без ограничений. А вот жители государств, не входящих в ЕС, перед покупкой жилых и коммерческих помещений в Австрии должны обратиться за специальным разрешением в местные органы власти, курирующие вопросы владения землей (Land Transfer Authorities). Список условий получения такого разрешения прописан в законодательстве.

Для тех иностранцев, которые хоть и не имеют гражданства государств Евросоюза, но являются их законными резидентами, социальный интерес не является обязательным условием: они автоматически получают специальный вид на жительство.

Так, иностранный инвестор из страны, не входящей в ЕС, получит право купить недвижимость в одной из провинций, если местные власти имеют социальную, экономическую или культурную заинтересованность в такой продаже. С последними двумя пунктами все более-менее понятно (экономический интерес может быть связан с открытием крупной компании и созданием новых рабочих мест, а культурные бонусы штат получает, когда недвижимость в нем покупает известный актер или певец), а вот социальный интерес – понятие расплывчатое. Органы власти трактуют его по-разному. Например, согласно законодательству о передаче земли в Вене и Нижней Австрии, у местного правительства всегда есть социальный интерес в приобретении недвижимости иностранцами, не являющимися гражданами стран ЕС, если у этих людей имеется вид на жительство в Австрии.

Особенности покупки недвижимости в Австрии иностранными юрлицами

Если более 50% акций юрлица находятся во владении людей, не являющихся гражданами ЕС, то такая организация считается иностранной компанией. В этом случае владельцы фирмы обязаны обратиться за специальным разрешением.

Исключение составляют так называемые "двухуровневые структуры" (“two-tiered structure”). В некоторых федеральных землях (например, в Вене) юридическое лицо, которое полностью принадлежит другому австрийскому юрлицу, не считается иностранной компанией, даже если им на 100% владеют люди, не являющиеся гражданами ЕС. В этом случае специальное разрешение на приобретение недвижимости в Австрии не требуется.

Юридические лица, зарегистрированные в Евросоюзе или Европейской экономической зоне (EEA), не квалифицируются как иностранные компании и тоже могут беспрепятственно приобретать недвижимость в Австрии. Гражданство их акционеров в этом случае значения не имеет.

Юридическая проверка

Потенциальные покупатели могут ознакомиться с записями в земельном кадастре, чтобы уточнить, кто на самом деле является собственником объекта и какие проблемы могут возникнуть при покупке. Суды, юридические фирмы и нотариусы имеют электронный доступ к земельному кадастру и связанным с ним архивам документов.

Перед тем, как приобрести недвижимость off-plan, инвесторы также вправе обратиться в муниципальные органы, чтобы выяснить всю информацию о разрешении на строительство здания и поставленных условиях.

Но чтобы получить такую информацию, будущий покупатель должен предварительно заручиться письменным разрешением собственника недвижимости.

МОЖНО ЛИ ИНОСТРАНЦАМ КУПИТЬ ЖИЛЬЕ В АВСТРИИ В ИПОТЕКУ

Ипотека – хороший вариант для покупки жилья в Австрии, если собственных средств не хватает. Тем более, что банки сами заинтересованы выдавать такие кредиты: австрийский рынок недвижимости последние 60 лет демонстрирует постоянный рост, высокую стабильность и низкую волатильность.

Такими сделками, как правило, занимаются доверенные лица – адвокат или нотариус. Банк предоставляет такому специалисту кредит после подписания ипотечного акта. Адвокат/нотариус передает клиенту эти деньги после получения документов, необходимых для регистрации ипотеки и права собственности покупателя.

Объем и сроки финансирования зависят от типа недвижимости:

для жилых объектов банк предоставляет до 80% от суммы покупки – на 20 и более лет;
для коммерческой недвижимости максимальный кредит – 60% от общей суммы на 12 лет и дольше.

При этом условия для инвесторов-резидентов и нерезидентов ничем не отличаются, а главным критерием одобрения ипотеки является общая финансовая история и кредитоспособность заемщика.

При покупке жилья в ипотеку нужно учесть, что такой способ финансирования повлечет дополнительные расходы. Вам придется оплатить банковскую комиссию, которая составляет около 1% от суммы кредита, регистрационный сбор в размере 1.2%, а также нотариальный сбор – от 100 до 500 евро (9 000 – 46 000 рублей).

НАЛОГИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В АВСТРИИ

При покупке жилья в Австрии НДС чаще всего не предусмотрен, особенно если это помещение должно стать основной частной резиденцией покупателя. Но в ряде случаев, например, если недвижимость приобретается для сдачи в аренду, НДС все же придется выплатить.

Если вы решите продать австрийское жильё, то нужно будет заплатить налог на прирост капитала, установленный в 2012 году (Immobilienertragsteuer). Он составляет 30% от полученной прибыли. Но и здесь есть исключения: если владелец использовал недвижимость в качестве основной резиденции (Hauptwohnsitz) в течение минимум двух лет подряд, то он освобождается от налога.

При совершении сделки покупатель прежде всего платит налог на передачу права собственности (RETT), который составляет до 3.5% от стоимости жилья: 0.5% на первые 250 000 евро (23 000 000 рублей), 2% на последующие 150 000 евро (14 000 000 рублей) и 3.5% на остальную часть. Это касается и тех случаев, когда жилье передается близким родственникам: супругам, детям, братьям, сестрам, внукам.

Кроме того, нужно будет заплатить 1.1% от стоимости жилья за регистрацию в кадастре.Ещё одна статья расходов – это местный земельный налог, который зависит от вида недвижимости. Он основан на оценочной налоговой стоимости (Einheitswert). Сумма составляет приблизительно 0.1% годовых от рыночной стоимости объекта.

Налоги от сдачи недвижимости в аренду

Если иностранный инвестор сдает жилье в аренду, он также должен заплатить подоходный налог (или корпоративный налог, если речь идет о компании) и ежегодно подавать налоговую декларацию. При этом применяется соглашение об избежании двойного налогообложения (DTAA).

В целом налоги на доходы от сдачи недвижимости в аренду очень низкие, поскольку ими облагается только полученная прибыль. Допустим, инвестор вложил 1 млн евро в жилье и рассчитывает на ROI 3%. В результате чистый доход от аренды составит 30 000 евро в год. Из этого дохода инвестор может вычесть, по крайней мере, 1,5% от стоимости здания в связи с его износом, а также проценты, выплачиваемые по ипотеке (допустим, еще 1%).

Пример расчета:

доход – 30 000 евро (2 800 000 рублей);
сумма, не облагаемая налогом – 15 000 евро (1 400 000 рублей);
проценты, выплаченные банку по ипотеке – 10 000 евро (950 000 рублей);
налогооблагаемая прибыль – 5 000 евро (460 000 рублей);
25%-ный налог – 1 250 евро (115 000 рублей).

То есть на выплату налога уйдет менее 5% от доходов.

Налоги на прибыль

В Австрии существует два вида налоговой ответственности: ограниченная и неограниченная. Основное различие между ними состоит в том, что в соответствии с системой неограниченных налоговых обязательств физические лица несут ответственность за налогообложение своего дохода, полученного по всему миру. Ограниченная налоговая ответственность касается только дохода, который получен непосредственно в Австрии. Однако в обоих случаях необходимо учитывать соглашение об избежании двойного налогообложения (Double taxation avoidance agreement, DTAA).

Все эти вопросы решаются в индивидуальном порядке по каждой конкретной ситуации, поэтому лучше всего доверить их профессионалам в сфере налогообложения.
В целом же граждане стран, не входящих в Евросоюз, подлежат неограниченному налогообложению в двух случаях:

у них есть основная регистрация в Австрии и они физически находятся здесь более 90 дней;
они не имеют основной регистрации в Австрии, но проживают в этой стране более 180 дней в году.

Согласно положениям DTAA, австрийский резидент может не платить здесь налоги на доходы, полученные в странах, не входящих в ЕС.

Например, гражданин России, который является налоговым резидентом в Австрии, должен платить здесь налоги на доходы, полученные по всему миру. У него есть квартира в Москве, которую он сдает аренду. В соответствии с положениями DTAA, поскольку квартира находится в России, налоги на полученный от аренды доход он должен платить тоже в России. А налоговые органы Австрии уже не имеют права взимать с него подоходный налог по этой стать

DTAA регулирует и вопросы налогообложения юрлиц. Прибыль компании, базирующейся в Австрии, может облагаться налогом только в Австрии, если компания не ведет бизнес через постоянное представительство в стране, не входящей в ЕС. Фиксированная ставка корпоративного налога составляет 25%.

Ещё один документ, который регулирует вопросы налогообложения расположенных в Австрии фирм – CFCR (правила налогообложения контролируемых иностранных компаний). Согласно этим правилам, налоговые резиденты страны, не входящей в ЕС, также должны платить подоходный налог с нераспределенной прибыли иностранной компании, находящейся под их контролем. Однако подоходный налог, подлежащий уплате в государстве, которое не является членом Евросоюза, должен быть уменьшен на налог на прирост капитала, уплаченный в Австрии.

ВАЖНО! В Австрии практически все расходы, связанные с владением и управлением недвижимостью, вычитаются из налогооблагаемой базы (например, проценты по кредиту, износ здания и т.д.). Поэтому итоговый налог на прибыль, полученную от австрийской недвижимости, обычно низкий (в большинстве случаев менее 10%).

Защита прав и интересов покупателя

Право собственности на недвижимость в Австрии подтверждается либо нотариально заверенным договором купли-продажи, либо другим официальным документом (например, постановлением суда в случае наследования). При этом необходимой процедурой является регистрация в земельном кадастре.

Законодательство Австрии позволяет заключить предварительный договор и зарезервировать недвижимость за конкретным покупателем (Rangordnungsbeschluss).

Австрийские законы защищают покупателей недвижимости и от возможного вмешательства третьих лиц (например, если кто-то внезапно начнет претендовать на эту собственность). Любые права в отношении недвижимости может заявлять только ее непосредственный собственник, у которого есть нотариально заверенный документ. Если в земельный реестр без его ведома будут внесены какие-либо изменения, официальный владелец обязательно получит информацию об этом. И в случае противоправной деятельности имеет право обжаловать решение суда, послужившее основанием для внесения записи.

Защита прав и интересов продавца

При продаже недвижимости в Австрии продавец гарантированно получит деньги в полном объеме. Чтобы избежать возможных махинаций, обычно для совершения сделки назначается специально уполномоченное лицо – нотариус или адвокат. Право собственности на недвижимость покупателя будет зарегистрировано в земельном кадастре только после того, как он передаст деньги за покупку доверенному лицу.

Как в Fвстрии проходит процесс заключения сделок с недвижимостью

Хотя договориться о купле-продаже недвижимости в Австрии стороны могут даже устно, но чтобы официально зарегистрировать сделку, необходимо подать в земельный кадастр подписанные документы, заверенные нотариусом.

Однако роль нотариуса может быть ограничена только заверением подписей. А самой сделкой занимается либо нотариус, либо юрист. Такой специалист берет на себя всю работу – от подготовки отчета о комплексной юридической экспертизе, составления контракта, выдачи налоговых деклараций до ведения эскроу-счета, взаимодействия с банком и регистрации имущества. В Вене работа юристов и нотариусов строго контролируется, что гарантирует безопасность денег на эскроу-счете.

Юристы должны оформлять сделку в соответствии с уставом венской коллегии адвокатов (Elektronisch Anwaltliches Treuhandbuches der Rechtsanwaltskammer Wien), который предусматривает страхование депонированных средств от мошенничества.

Сколько стоит заключение сделки с недвижимостью в Австрии?

Стоимость сделки зависит от цены недвижимости и от услуг, предоставляемых адвокатом или нотариусом. Эти услуги варьируются от нотариального заверения подписей и/или составления договора до выполнения функций доверенного лица.
Нотариальные тарифы устанавливаются законом, но окончательная сумма обсуждается с клиентами. Как правило, гонорар составляет 2-3% от цены покупки плюс 20% НДС при составлении договора.

О том, кто должен оплатить эти услуги – покупатель или продавец – стороны должны договориться сами. Но чаще всего их берет на себя покупатель.

Что представляет собой земельный кадастр в Австрии

Земельный кадастр – это официальная электронная база данных, которая содержит три блока:

Раздел A: Реестр объектов недвижимости и регистрационные номера;
Раздел B: Реестр владельцев этих земельных участков;
Раздел C: Реестр долгов и других обременений.

Раздел А описывает саму недвижимость, занимаемую ею территорию, почтовый адрес и условия разрешения на использование. В разделе В содержится информация о владельцах этого объекта. В разделе С находятся сведения об ипотеке и других обременениях. В дополнение к этим трем разделам в земельном кадастре собраны все документы, связанные с регистрацией прав на эту недвижимость.

Земельный кадастр находится в ведении окружного суда. Поэтому сделки с недвижимостью могут осуществляться только через обращение в соответствующий окружной суд. Судебный сбор составляет 1,1% от стоимости покупки, плюс к тому за каждое обращение взимается фиксированный сбор в размере 45 евро (4 200 рублей).

Какую роль в заключении сделки играет агент по недвижимости

Главная функция агента – подобрать подходящие варианты недвижимости, установить контакт между продавцом и потенциальным покупателем и быть посредником между ними. Такой специалист организует переговоры, предоставляет покупателю необходимую информацию о недвижимости и условиях покупки.
Комиссия для продавца традиционно составляет до 3% от суммы покупки плюс 20% НДС, для покупателя – 3% от суммы сделки плюс 20% НДС. Обычно этот сбор взимается при подписании договора купли-продажи.

ДОЛГОСРОЧНЫЙ ДОГОВОР АРЕНДЫ, ОБЕСПЕЧИВАЮЩИЙ ВОЗВРАТ ИНВЕСТИЦИЙ

Долгосрочные договоры аренды (например, на 15 лет) – распространенная практика в Австрии. Они дают возможность инвесторам обеспечить возврат вложенных средств, не тратя время на регулярный поиск потенциальных арендаторов и решение связанных с этим юридических вопросов.
Условия расторжения (например, срок уведомления, дата расторжения и право на отказ разорвать соглашение) оговариваются в самом тексте контракта. В противном случае применяются следующие правила:

для аренды офисов и коммерческих помещений – уведомление за три месяца с датой расторжения в конце квартала;
для аренды жилых помещений – уведомление за три месяца с датой расторжения в конце месяца.

При этом в случае смены собственника такие соглашения не расторгаются.

В особых случаях (например, при невыполнении обязательств, уничтожении или существенной порчи арендованного имущества) договор может быть разорван немедленно.

Если квартиросъемщик перестал платить деньги владельцу жилья, процесс выселения займет от шести месяцев до года.

Долгосрочные договоры аренды не нужно регистрировать в земельном кадастре. Но есть исключения: например, можно зарегистрировать договоры пожизненной аренды. Это защитит стороны от возможного вмешательства третьих лиц.

Заключение

В Австрии действуют особые условия продажи недвижимости инвесторам из государств, которые не входят в Евросоюз.
В разных федеральных землях Австрии требования к иностранным инвесторам могут отличаться.

Иностранные инвесторы – физические лица, у которых нет вида на жительство в Австрии, не смогут купить здесь недвижимость (но ее можно оформить на юрлицо).
Для купли-продажи недвижимости в Австрии потребуются услуги профильных специалистов: сначала агента по недвижимости, затем нотариуса или юриста.
Для проведения сделок с недвижимостью необходимо обратиться в окружной суд, поскольку он управляет земельным кадастром.

Оглавление