Kauf einer Immobilie in Österreich: Anleitung von A bis Z für Bürger aus der EU und dem UK

BEAUFTRAGUNG EINES ANWALTS UND NOTARS.

Die gesamte Transaktion findet unter Beteiligung eines Notars oder Anwalts statt, was ein notwendiger Bestandteil des Prozesses zum Kauf einer Immobilie in Österreich ist. Der Notar spielt die Rolle eines Vermittlers zwischen dem Verkäufer und Käufer und ist auch für das Aufbewahren der Anzahlung und die Erleichterung der Verhandlungen und der Transaktion verantwortlich. Wenn ein Makler an der Transaktion beteiligt ist, wird ein Vertrag mit ihm unterzeichnet. Der Käufer wählt die Immobilie aus, prüft den Preis und gibt ein Angebot ab. Wenn der Verkäufer mit dem Preis nicht zufrieden ist, kann der Käufer dem Verkäufer ein schriftliches Gegenangebot machen.

ZAHLUNG DER ANZAHLUN

Nach Unterzeichnung des Kaufanbots durch den Verkäufer und den Käufer kann vom Verkäufer eine Anzahlung verlangt werden. Im Vertrag werden alle Berechnungen der Gebühren und Kosten für den Kauf der Immobilie aufgeführt, deren Höhe in der Regel zwischen 5 und 10% des Verkaufspreises liegt. Seien Sie vorsichtig, wenn Sie zu viel Interesse an einer Immobilie bekunden. In Österreich kann die mündlich geäußerte Kaufabsicht rechtsverbindlich sein.

UNTERSCHREIBEN SIE DEN ENDGÜLTIGEN KAUFVERTRAG UND LEISTEN SIE DIE LETZTE ZAHLU

Wenn der Verkäufer Ihrem Angebot zustimmt, wird der Notar eine Kostenaufstellung anfertigen. Diese enthält Informationen über das geplante Datum der Übergabe und den Zeitpunkt der Fälligkeit des Kaufpreises. Der Käufer wird aufgefordert, einen ausreichenden Betrag zur Deckung des Kaufpreises und der Nebenkosten vor dem angegebenen Fertigstellungstermin auf das Treuhandkonto zu überweisen. Nachdem der Kaufvertrag von beiden Parteien unterzeichnet wurde, überweist der Notar das Geld an den Verkäufer. Der Vertrag enthält eine besondere Klausel über die Begleichung von Schulden durch den Verkäufer. Daher werden nach der endgültigen Transaktion keine verbleibenden Schulden durch den Käufer abgewickelt. Der endgültige Kaufvertrag muss in Anwesenheit des Notars unterzeichnet und bei der Fiskalverwaltung registriert werden.

ABSCHLUSS DES VERKA

Die Immobilie muss in das Grundbuch eingetragen werden. Das Verfahren dauert zwischen 9 und 32 Tagen und die Gebühren belaufen sich auf etwa 4,5 % des Immobilienwerts.

ES IST ERWÄHNENSWERT: Dass es in Österreich nicht möglich ist, eine Transaktion zu stornieren, ohne dass dafür Gebühren anfallen. Wenn ein Käufer diese Option wünscht, muss eine solche Klausel in den Vertrag aufgenommen werden.

Ausländische juristische Personen

Wenn mehr als 50% der Anteile einer juristischen Person im Besitz von Personen sind, die keine EU-Bürger sind, wird eine solche Organisation als ausländisches Unternehmen betrachtet. In diesem Fall müssen die Eigentümer des Unternehmens eine Sondergenehmigung beantragen.

Eine Ausnahme bildet eine zweistufige Struktur: In einigen Bundesländern (z.B. Wien) gilt ein Unternehmen, die sich ganz im Besitz einer anderen österreichischen juristischen Person befindet, nicht als ausländisches Unternehmen, auch wenn sie zu 100% im Besitz von Nicht-EU-Bürgern ist. Daher ist für den Erwerb einer Immobilie in Österreich keine besondere Genehmigung erforderlich.

Juristische Personen aus der EU

Juristische Personen, die in der Europäischen Union oder im Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) registriert sind, gelten nicht als ausländische Unternehmen und können ebenfalls frei Immobilien in Österreich erwerben. In diesem Fall spielt die Staatsangehörigkeit ihrer Gesellschafter keine Rolle.

Juristische Personen, die in Österreich selbst registriert sind, können fast jede Immobilie erwerben, allerdings müssen 51% der Anteile an der Gesellschaft EU-Bürgern oder in der EU registrierten juristischen Personen gehören.

Erforderliche Dokumente für die Genehmigung

Folgende Unterlagen sind für eine Genehmigung durch die Behörden erforderlich:

• Antrag auf Genehmigung (je nach Behörde: Antragsformular oder formloser Antrag)
• Vertrag oder Entwurf (Kopie)
• Erklärung über die Nutzung des Grundstücks
• Plan des Vermessungsingenieurs
• Aktueller Grundbuchauszug (das Grundbuch ist bei Gerichten, Notaren und im Internet zugänglich)
• Reisepass
• Einkommensnachweis (falls verlangt)

Ist der Käufer ein Verein, so benötigt er zusätzlich zu den oben genannten Unterlagen:

• Auszug aus dem Vereinsregister und die Vereinssatzung
• Nachweis der Staatsangehörigkeit der Mitglieder des Vereinsvorstandes

Im Falle einer juristischen Person gehören zu den weiteren Unterlagen:

• Aktueller Auszug aus dem Unternehmensregister
• Firmenurkunde
• Gewerbeschein

Juristische Überprüfung

Potenzielle Käufer können sich beim Grundbuchamt erkundigen, wer tatsächlich der Eigentümer der Immobilie ist und welche Probleme beim Kauf auftreten könnten. Gerichte, Anwaltskanzleien und Notare haben elektronischen Zugang zum Grundbuch und den dazugehörigen Dokumenten Archiven.

Vor dem Kauf einer Off-Plan Immobilie können sich Investoren auch an die Gemeindeverwaltung wenden, um alle Informationen über die Baugenehmigung und die damit verbundenen Bedingungen zu erhalten. Um solche Informationen zu bekommen, muss der zukünftige Käufer jedoch zunächst die schriftliche Genehmigung des Eigentümers einholen.

Hypothek

Eine Hypothek ist eine gute Option für den Kauf einer Wohnung in Österreich, wenn Ihre eigenen Mittel nicht ausreichen. Dies umso mehr, als die Banken selbst an der Vergabe solcher Kredite interessiert sind: Der österreichische Immobilienmarkt weist in den letzten 60 Jahren ein stetiges Wachstum, hohe Stabilität und geringe Volatilität auf.

Derartige Geschäfte werden in der Regel von einer Vertrauensperson - einem Rechtsanwalt oder einem Notar - abgewickelt. Die Bank gewährt einem solchen Spezialisten nach Unterzeichnung des Hypothekenvertrags einen Kredit. Der Anwalt/Notar überweist dieses Geld an den Kunden, sobald die für die Eintragung der Hypothek und des Eigentumsrechts des Käufers erforderlichen Dokumente eingegangen sind.

Österreichische Banken können bis zu 60 % der Erstimmobilie und bis zu 50 % einer Zweitimmobilie finanzieren. Die jährlichen Zinssätze liegen in diesem Fall zwischen 2 % und 3,5 %, was auf lange Sicht sehr rentabel ist. Die Hypothek kann für einen Zeitraum von höchstens 25 Jahren gewährt werden. Gleichzeitig darf das Alter des Kreditnehmers am Ende der Laufzeit nicht über 75 Jahre liegen.

• Gebühr für die Gewährung einer Hypothek - 1-2% des Darlehensbetrags
• Kosten für Dolmetscher (falls erforderlich) und Notar - zwischen 50 und 1.000 EUR
• Eintragung in das Grundbuch - 0,6% des Hypothekenbetrags
• Immobilienversicherung (obligatorisch) - 0,1% der Kosten pro Jahr
• Immobilienbewertung (nicht erforderlich bei einem Neubau) - zwischen 200 und 2.000 EUR

Wenn Sie bereits Immobilieneigentümer in Österreich sind, haben Sie das Recht, die Bank als Kreditsicherheit zu nutzen.?Sinn Ihre monatlichen Ausgaben und die Rückzahlung Ihrer Hypothek sollten zusammen nicht mehr als 40% Ihres monatlichen Bruttoeinkommens betragen

HINWEIS: Einige Banken können die Kosten für die Beauftragung eines Dolmetschers und eines Notars selbst übernehmen.

Besonderheiten der Hypothek für EU- und Nicht-EU-Bürger

Mit den neuesten Vorschriften wird es immer schwieriger, in Österreich eine Hypothek zu erhalten. Derzeit müssen sowohl EU- als auch Nicht-EU-Bürger über ein Einkommen in Euro verfügen und vorzugsweise dem österreichischen Steuersystem angehören. Eine der Lösungen für dieses Problem ist der Erwerb einer Immobilie, die bereits ein Einkommen in Euro erwirtschaftet, z. B. ein Gästehaus oder ein Mehrfamilienhaus. In diesem Fall ist die Chance, eine Hypothek zu erhalten, größer.

Nicht-EU-Bürger stellen für die Banken ein größeres Risiko dar, weshalb sie zusätzliche Dokumente verlangen werden. Der erste Schritt sowohl für EU- als auch für Nicht-EU-Bürger ist die Eröffnung eines Bankkontos bei einer europäischen Bank, da dies für den Erwerb einer Immobilie oder die Beantragung einer Hypothek obligatorisch ist.

Danach sollte der Drittstaatsangehörige eine Sondergenehmigung für den Immobilienerwerb vom örtlichen Landesausschuss einholen. Darin wird angegeben, ob die Immobilie für Wohn- oder Gewerbezwecke genutzt werden soll. Erst wenn die Genehmigung vorliegt, können Sie eine Hypothek beantragen. Wenn Sie beabsichtigen, die Immobilie als ständigen Wohnsitz zu nutzen, ist keine Genehmigung erforderlich.

EU-Bürger benötigen keine zusätzlichen Papiere vom Landesausschuss und können die erforderlichen Unterlagen sofort bei der Bank einreichen.

Sowohl für EU-Bürger als auch für Nicht-EU-Bürger sind die folgenden Dokumente erforderlich:

• Reisepass
• Unterschriebener Immobilienkaufvertrag (oder unterschriebenes Kaufangebot)
• Gehaltsnachweis (für Angestellte) oder Nachweis des Firmeneinkommens (für Geschäftsinhaber)
• Kontoauszüge von Sparkonten
• Alle anderen Immobilienverträge auf Ihren Namen

Immobiliensteuern in Österreich

Wenn Sie sich entschließen, ein österreichisches Zuhause zu verkaufen, müssen Sie die 2012 eingeführte Immobilienertragsteuer entrichten. Die Steuer beträgt 30% des Gewinns aus dem Verkauf der Immobilie, allerdings gibt es hier einige Ausnahmen: Wenn der Eigentümer die Immobilie mindestens zwei Jahre in Folge als Hauptwohnsitz genutzt hat, ist er von der Steuer befreit.

Bei einer Transaktion zahlt der Käufer Grunderwerbssteuer, die bis zu 3,5% der Kosten der Immobilie beträgt: 0,5% für die ersten 250.000 EUR, 2% für die nächsten 150.000 EUR und 3,5% für den Rest. Diese Regelung gilt auch bei der Übertragung von Wohneigentum auf nahe Verwandte: Ehegatten, Kinder, Geschwister oder Enkelkinder; bei einer Übertragung zwischen Verwandten beträgt sie im Allgemeinen 2%. Außerdem müssen Sie 1,1% der Kosten der Immobilie für die Eintragung in das Grundbuch zahlen.

Außerdem ist eine Grundsteuer zu entrichten, deren Höhe von der Art der Immobilie abhängt. Sie basiert auf einem Einheitswert, der etwa 0,1% pro Jahr des Marktwerts der Immobilie beträgt.

Diese Vorschriften gelten sowohl für EU-Bürger als auch für Nicht-EU-Bürger.

HINWEIS: Wenn ein Drittstaatsangehöriger beschließt, die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf zu verkaufen, unterliegt das Transaktionseinkommen nur auf derDifferenz zwischen dem ursprünglichen Preis und dem aktuellen Verkaufspreis, einer Einkommensteuer zu einem Sondersatz von 30%. Im Falle von Gewerbeimmobilien beträgt dieser Satz 25% für ein nicht in Österreich ansässiges Unternehmen, das Immobilien in Österreich besitzt.

Mietsteuern

Wenn ein EU-/Nicht-EU-Investor die Immobilie vermietet, muss er auch Einkommenssteuer (bzw. Körperschaftssteuer im Falle eines Unternehmens) zahlen und eine jährliche Steuererklärung abgeben, die bis zum 30. April für das Folgejahr (Papierform) bzw. bis Ende Juni des Folgejahres (elektronische Abgabe) einzureichen ist.

Es ist erwähnenswert, dass Österreich ein Doppelbesteuerungsabkommen mit den meisten wichtigen Ländern wie dem Vereinigten Königreich, Australien, Kanada und China abgeschlossen hat. Infolgedessen müssen Staatsbürger und Gebietsansässige nicht zweimal Steuern auf dasselbe Einkommen zahlen. Die vollständige Liste dieser Länder ist auf der Website des österreichischen Bundesministeriums für Finanzen zu finden.

Für die Mietsteuer gelten die gleichen Sätze wie für die Einkommensteuer. Ab 2021 gelten die folgenden Sätze:

• 11.000 EUR und weniger – 0%
• 11.001 bis 18.000 EUR – 20%
• 18.001 EUR bis 31.000 EUR – 35%
• 31.001 EUR bis 60.000 EUR – 42%
• 60.001 EUR bis 90.000 EUR– 48%
• 90.001 EUR bis 1.000.000 EUR– 50%
• Über 1.000.000 EUR – 55%

Handelt es sich um eine neue Immobilie, unterliegen die Mieteinnahmen zusätzlich der Mehrwertsteuer und einer Touristensteuer von ca. 0,1 EUR pro Nacht.
Jede Gemeinde in Österreich hat unterschiedliche steuerliche Anforderungen für Nicht-EU-Bürger, die eine vermietete Immobilie besitzen. In Wien zum Beispiel, müssen Sie ein Online-Steuerkonto eröffnen. Sie können einen lokalen Steuerrechner verwenden, um den genauen Betrag zu ermitteln, den Sie zahlen müssen.

Einkommensteuer

Das Steuersystem ist ein Lohnsteuerverfahren und wird das ganze Jahr über einbehalten. Unbeschränkt steuerpflichtig ist, wer einen ständigen Wohnsitz bzw. gewöhnlichen Aufenthalt in Österreich hat und sich länger als sechs Monate in Österreich aufhält. Beschränkt steuerpflichtig sind Personen, die weder einen Wohnsitz noch einen gewöhnlichen Aufenthalt in Österreich haben. Diese Personen werden nur mit ihrem Einkommen aus österreichischen Quellen besteuert.

EU/EWR-Staatsangehörige ohne Hauptwohnsitz in Österreich, aber mit Haupteinkünften in Österreich (90% der Einkünfte werden in Österreich erzielt oder die im Ausland erzielten Einkünfte übersteigen nicht 11.000 EUR) können bei der Erklärung zur Arbeitnehmerinnenveranlagung die beschränkte Steuerpflicht in Österreich beantragen. Es werden also nur die in Österreich erzielten Einkünfte besteuert.

Steuern für juristische Personen

Ein Unternehmen gilt als "ansässig", wenn sich sein rechtlicher Sitz oder der Ort der Geschäftsleitung in Österreich befindet; solche Unternehmen werden nach ihrem weltweiten Einkommen besteuert. Nicht ansässige Unternehmen werden nur mit dem in Österreich erzielten Einkommen besteuert. Der Körperschaftssteuersatz ist auf 25% festgelegt. Außerdem fällt eine Kapitalertragssteuer von 27,5% auf inländische und ausländische Kapitalerträge an, die in Österreich bezogen werden.

Gemäß dem Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung, kann ein in Österreich ansässiges Unternehmen nur in Österreich besteuert werden, es sei denn, es betreibt Geschäfte über eine Betriebsstätte in einem Nicht-EU-Land.

Es ist erwähnenswert, dass die Gesamteinkommenssteuer eigentlich recht niedrig ist, da alle Ausgaben im Zusammenhang mit dem Besitz und der Verwaltung von Immobilien von der Steuerbemessungsgrundlage abgezogen werden.

Im Jahr 2019 hat Österreich die CFCR (Besteuerungsregeln für kontrollierte ausländische Unternehmen) eingeführt. Demnach müssen in einem Nicht-EU-Land ansässige Steuerpflichtige, Steuern auf die Einkünfte einer von ihnen kontrollierten ausländischen Gesellschaft zahlen. Die in einem Nicht-EU-Staat zu zahlende Einkommensteuer muss jedoch um die in Österreich gezahlte Vermögensteuer reduziert werden.

Schutz der rechte und interessen des käufers

Das österreichische Recht erlaubt den Abschluss eines Vorvertrages und die Reservierung der Immobilie für einen bestimmten Erwerber (Rangordnungsbeschluss).

Das österreichische Recht schützt Käufer von Immobilien auch vor möglichen Eingriffen dritter Personen (z. B. wenn jemand plötzlich Anspruch auf die Immobilie erhebt). Nur der unmittelbare Eigentümer der Immobilie, der im Besitz einer notariellen Urkunde ist, kann irgendwelche Rechte an der Immobilie geltend machen.

Werden ohne sein Wissen Änderungen im Grundbuch vorgenommen, so ist der offizielle Eigentümer verpflichtet, darüber informiert zu werden. Im Falle einer rechtswidrigen Handlung hat der Eigentümer das Recht, gegen die Entscheidung des Gerichts, die die Grundlage für die Eintragung war, Berufung einzulegen.

Schutz der rechte und interessen des verkäufers

Beim Verkauf von Immobilien in Österreich wird dem Verkäufer garantiert, dass er das Geld in voller Höhe erhält. Um mögliche Manipulationen zu vermeiden, wird in der Regel ein Notar oder Rechtsanwalt mit der Durchführung der Transaktion beauftragt. Der Titel des Käufers wird erst dann im Grundbuch eingetragen, wenn er das Geld für den Kauf an die Vertrauensperson überwiesen hat.

KOSTEN EINER IMMOBILIENTRANSAKTION IN ÖSTERREICH

In Österreich fallen für Erstkäufer von Immobilien häufig zusätzliche Kosten (Nebenkosten) an. Während in einigen Ländern Verkäufer und Immobilienmakler verpflichtet sind, den vollen Preis der Immobilie einschließlich Gebühren und Steuern anzugeben, gilt diese Regel in Österreich nicht. Die Gesamthöhe der Nebenkosten hängt von vielen Faktoren ab, sie sollten jedoch etwa 10% des Gesamtverkaufspreises betragen.

Die Nebenkosten umfassen Verwaltungskosten und Gebühren, die mit den in anderen Ländern geltenden Stempelgebühren vergleichbar sind. Zu den Nebenkosten gehören:

• Grunderwerbssteuer – 3,5% des Transaktionspreises
• Die Anmeldegebühr für den elektronischen Antrag im Grundbuch – 47 EUR oder 66 EUR, wenn er nicht elektronisch eingereicht wird
• Eintragung des Eigentumsrechts in das Grundbuch – 1,1%
• Eintragung der Hypothek in das Grundbuch – 1,2%
• Gebühren für die Vorbereitung von Kaufverträgen – 1-3%
• Notargebühren – 2-3%

Neue Immobilien unterliegen der Mehrwertsteuer (ca. 20 %), allerdings nur, wenn Sie planen, das Haus als ständigen Wohnsitz zu nutzen und nicht zu vermieten. Darüber hinaus können andere unerwartete Ausgaben einige dieser Finanzierungsgebühren beinhalten: einmalige Zahlungen für Kontoführungsgebühren, Kreditrestschuldversicherung und Schätzungsgebühren. Meistens ist der Käufer für die Deckung aller Nebenkosten verantwortlich.

Zu berücksichtigen sind auch die nach der Transaktion zu erwartenden Kosten, die unmittelbar nach der Übernahme des Eigentums bezahlt werden müssen. Dazu gehören Wasser, Versicherungen, Hausverwaltungsgebühren, Abwasser, Müllabfuhr, Heizung, Strom, Gas und Reinigung. Wenn Sie ein freistehendes Haus kaufen, sind diese Kosten allein von Ihnen zu tragen. In einer Wohnung hingegen werden diese Kosten mit den anderen Eigentümern des Hauses geteilt.

Österreichisches grundbuch

Das österreichische Grundbuch wird vom Bezirksgericht verwaltet und ist neben dem Grundbuch (Sinn?)die Grundlage des österreichischen Systems zum Schutz von Immobilien. Es besteht aus drei Abteilungen:

• Abteilung A: Register der Immobilienobjekte und der Registrierungsnummern (Grundstück, Fläche, Postanschrift und Bedingungen für die Nutzungserlaubnis)
• Abschnitt B: Register der Eigentümer dieser Grundstücke
• Abschnitt C: Register der Schulden und sonstigen Belastungen (enthält Informationen über Hypotheken und sonstige Belastungen)

Zusätzlich zu diesen drei Abteilungen enthält das Grundbuch alle Dokumente im Zusammenhang mit den Eintragungsrechten an dieser Immobilie.

Welche rolle spielt der immobilienmakler bei der transaktion?

Die Hauptaufgabe des Immobilienmaklers besteht darin, geeignete Optionen für die Immobilie zu finden, den Kontakt zwischen dem Verkäufer und dem potenziellen Käufer herzustellen und zwischen ihnen zu vermitteln.

Ein solcher Spezialist organisiert die Verhandlungen und versorgt den Käufer mit den notwendigen Informationen über die Immobilie und die Kaufbedingungen.

Die Gebühr für die Inanspruchnahme eines Immobilienmaklers ist gesetzlich auf 3-4% des Kaufpreises oder des Marktwerts der Immobilie und 20% Mehrwertsteuer festgelegt. Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer tragen diese Kosten. Es ist erwähnenswert, dass Makler für Immobilien, die weniger als 50.000 EUR kosten, eine höhere Provision erhalten.

Langfristiger mietvertrag

Langfristige Mietverträge sind in Österreich weit verbreitet. Sie sichern die Rentabilität der Investition, ohne dass man ständig nach potenziellen Mietern suchen und rechtliche Fragen klären muss.

Die Bedingungen für die Beendigung eines Mietverhältnisses sind im Mietvertrag enthalten. Ansonsten gelten die folgenden allgemeinen Regeln:

Bei der Vermietung von Büros und Gewerbeimmobilien - dreimonatige Kündigungsfrist mit einem Kündigungstermin zum Quartalsende

• Für die Vermietung von Wohnimmobilien - dreimonatige Kündigungsfrist mit einem Kündigungstermin zum Monatsende

Im Falle eines Eigentümerwechsels wird der Vertrag nicht gekündigt. Wenn der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Vermieter nicht nachkommt, dauert der Räumungsprozess 6-12 Monate. In besonderen Fällen, z. B. bei Zerstörung oder Beschädigung des Mietobjekts, kann der Vertrag mit sofortiger Wirkung gekündigt werden.

Die wichtigsten punkte

• EU-Bürger haben beim Eigentumserwerb die gleichen Rechte wie österreichische Staatsbürger.
• Für Kaufinteressenten aus Nicht-EU-Staaten ist der erste Schritt vor dem Kauf die Einholung einer behördlichen Genehmigung.

• Die Anforderungen für ausländische Investoren können in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich sein.
• Ein Notar muss in allen Phasen einer Transaktion anwesend sein.
• Wenn die Einkünfte, einschließlich der Mieteinnahmen, unter 11.000 EUR liegen, sind sie in Österreich steuerfrei.
• Mit einer auf 25% festgesetzten Körperschaftssteuer ist Österreich eines der unternehmensfreundlichsten Länder der Welt.