Все про коммерческую недвижимость Австрии

Право собственности на недвижимость

В соответствии с австрийским законодательством, для получения права собственности недостаточно просто подписать договор купли-продажи, оплатить стоимость покупки и вступить во владение. Фактически такое право приобретается только после регистрации в Земельной книге (кадастре) в качестве нового владельца.

По факту, Земельная книга является систематизированной сводкой задокументированных данных о недвижимости, который включает в себя актуальную информацию по всем правовым вопросам. Основная же задача кадастра – это обеспечение защиты прав и других юридических аспектов, связанных с землей. Следует отметить, что при регистрации в Земельной книге должны быть четко определены собственники, а все права, связанные с имуществом, должны быть изложены максимально конкретно и понятно. Данные в Земельной книге всегда корректны, так как все они внесены в соответствии с законодательством Австрии, и незарегистрированных прав не существует.

Право собственности на недвижимость регистрируется в Земельной книге, поскольку все данные об объекте и финансовых расходах, а также другие сведения об имуществе, хранятся в единой системе. Запросы по официальной базе данных можно направлять в информационные центры и на портал Федерального ведомства по метрологии и геодезии: они работают в режиме онлайн. Данные запрос на получение информации не обязательно делать лично, его также может сделать ваш адвокат, а получить официальную выписку можно в районном суде или у нотариуса.

Для регистрации в земельной книге понадобятся такие документы, как:

• заверенный договор купли-продажи (с указанием имени и даты рождения новых владельцев);
• описание приобретаемой недвижимости, включая права для третьих лиц;
• сведения о стоимости.

Внесенная в государственный кадастр конфиденциальная информация не может быть защищена от разглашения, поэтому при регистрации нужно предоставлять только существенно значимые сведения.

Кроме того, при определенных обстоятельствах допустимо аннулирование записи в реестре. Сюда можно отнести такие случаи как если запись некорректна и противоречит основным положениям законодательства.

ВАЖНО! Нарушить право на подачу иска об отмене/аннулировании может только претензия по контракту/договору. В австрийском законодательстве не предусмотрено государственной гарантии на право собственности, поэтому ответственность за ошибки регулируется Законом об Ответственности государства (Amt Shaftungsgesetz). Также в Австрии не предусмотрено титульное страхование (то есть страхование от потери права собственности).

Возвращаясь к рассмотрению вопросов касательно недвижимости в Австрии стоит отметить такие виды собственности как: единоличное владение, совместное владение и кондоминиум.

Продажа недвижимости

Предварительные соглашения

Приняв предложение о покупке, покупатель должен в обязательном порядке сделать заявление о намерении приобрести недвижимость. В нем обозначаются основные условия, такие как цена, информация об обременениях, а также сроки передачи.

Даже после подачи обязательной оферты процесс покупки недвижимости ещё не считается официально запущенным. Только после того, как продавец примет это соглашение, покупатель может на законных основаниях купить недвижимость. А если покупатель отказывается от сделки после подписания оферты, продавец получает компенсацию в соответствии с национальным гражданским законодательством.

К другим видам предварительных соглашений относятся предварительный договор, письмо о намерениях и заявление об обязательствах. Эти документы не имеют обязательной юридической силы.

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи называется Kaufvertrag, который составляется адвокатом или нотариусом. Основными предметами переговоров сторон являются срок и условия покупки корпоративной недвижимости, а также основные важные данные, которые должны содержатся в договоре купли-продажи. Чтобы защитить интересы продавца и покупателя, разработаны стандартные положения, которые обычно включаются в большинство контрактов. Эти пункты должны быть четкими и понятными. Договор составляется на немецком языке, но при покупке помещений в туристических кондоминиумах допускается и контракт на английском языке.

Типичные основные положения договора купли-продажи корпоративной недвижимости включают в себя: определение объекта недвижимости, цель покупки, условия и стоимость покупки, форс-мажорные обстоятельства для покупателя, гарантии продавца, условия конфиденциальности, сроки и условия расторжения, обязательства сторон.

Анализируя основные положения стандартной формы договора купли-продажи присутствуют следующие пункты: термины и условия, цель и определение приобретаемого акционерного капитала, право на отказ, корпоративное управление, решения собраний, передача доли имущества, варианты аннулирования договора, ответственность и основные положения.

Надлежащая проверка

Перед покупкой недвижимости необходимо провести обязательную проверку, которая должна охватывать следующие области:

Фнансовая экспертиза

Она включает в себя экспертную оценку недвижимости, в том числе с точки зрения возможных рисков, а также разработку инструментов планирования и анализа.

Юридический аудит

Он начинается с проверки даты в Земельной книге. Следующим этапом является анализ договора аренды (включая гарантии), договоров страхования, а также других контрактов и обязательств. Последний шаг аудита – это сбор государственных пошлин.

Налоговая проверка

Представляет собой анализ налоговых документов за последние 3 года, что позволяет определить налоговые риски.

Экологическая экспертиза

Она начинается с проверки технического состояния объекта. Одновременно анализируются и оптимизируются все необходимые затраты на техническое обслуживание. На основании этих данных проверяется наличие загрязнений в фундаменте, воде или самом здании. Также при проведении экспертизы учитываются вопросы охраны окружающей среды.

Проверка на "отмывание денег"

В июле 2018 года в Евросоюзе вступила в силу Пятая Директива по борьбе с отмыванием денег 2018/843. В соответствии с этим законодательным актом, перед оформлением сделки требуется проводить проверку источника происхождения денег, которые будут использоваться для покупки. В том же году вступила в силу Шестая Директива по борьбе с отмыванием денег (ЕС) 2018/1673. Государства-члены Евросоюза должны были внедрить её положения в свое законодательство к 2020 году.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Обычно к процессу аудита подключаются такие эксперты, как налоговые консультанты, оценщики недвижимости и геодезисты. Кроме того, обязательным требованием является получение экологических отчетов.

Гарантии продавца

При продаже корпоративной недвижимости продавец должен предоставить покупателю определенные гарантии, которые включают в себя следующие аспекты:

• Продавец обладает всеми необходимыми правами для подписания договора.
• У объекта договора отсутствуют любые обременения.
• У недвижимости не существенных дефектов, при этом имеются все условия для надлежащего использования помещений.
• Имеются все разрешения, необходимые для использования объекта.
• Отсутствуют нарушения правил землепользования.
• Продавец сообщил обо всех претензиях, связанных с недвижимостью.
• Никто, кроме указанных арендаторов, не имеет права занимать объект недвижимости.
• Отсутствуют нарушения, связанные с загрязнением окружающей среды.
• Все документы на аренду, предоставленные покупателю, являются полными и четкими.

ВАЖНО! Гарантии не распространяются на видимые дефекты, а также на обстоятельства, которые общеизвестны или зафиксированы в Земельной книге.

Ответственность и правовые обязательства

В соответствии с Гражданским кодексом Австрии (раздел 922), продавец несет юридическую ответственность перед покупателем за наличие дефектов у недвижимости, которую продает. Объект считается дефектным, если покупатель получил его не в том состоянии, которое было изначально согласовано, или если отсутствуют обещанные продавцом условия.

Что касается вопросов экологического страхования, геодезии и поиска источников загрязнения, то эти процессы не должны вестись непрерывно. Но в некоторых случаях это может быть необходимо.

Органы власти федеральных земель Австрии несут ответственность за сохранение природы и ландшафта. В каждой федеральной земле существует свой Закон об охране природы, действуют особые принципы сохранения и защиты видов растений и животных, а также специальные правила выдачи разрешений на реализацию конкретных проектов.

Одним из важнейших экологических законов в Австрии является Промышленный кодекс, который регулирует вопросы строительства, эксплуатации, проведения плановых проверок и вывода из эксплуатации действующих объектов.

Кроме того, необходимо учитывать и другие административно-правовые области, на которые распространяется экологическое и водное законодательство. Оценка воздействия на окружающую среду является обязательным условием для реализации некоторых новых проектов.

Вопрос об экологической ответственности может быть урегулирован путем внесения в договор положения о возмещении ущерба. Кроме того, прецедентное условие может быть согласовано в момент вступления контракта в силу.

Новому владельцу или арендатору вместе с помещением может передаваться и ответственность по вопросам, связанным с недвижимостью, если в договоре купли-продажи не предусмотрено соответствующее положение, например, пункт о возмещении ущерба.

Порядок завершения сделки

Процесс продажи недвижимости считается завершенным, когда подписаны следующие соглашения и документы: нотариально заверенный договор купли-продажи недвижимости, заявление об аннулировании залога, подтверждение уплаты налога на передачу недвижимости и судебных издержек, – а также сделана запись в Земельной книге.

Между обменом контрактами и завершением сделки должно пройти время, необходимое для получения ипотеки или уведомления о приоритетной продаже. После регистрации в Земельной книге право собственности переходит к новому владельцу недвижимости. Для аннулирования права собственности в Земельной книге предыдущего владельца необходимо предоставить нотариально заверенный договор купли-продажи, а также заявление об аннулировании залога.

Налоги на недвижимость

Согласно австрийскому законодательству, при покупке недвижимости обязательно нужно заплатить налог на передачу прав собственности в размере 3,5% от цены сделки (могут быть исключения), а также судебный сбор в размере 1,1% от этой же суммы. Продавец должен заплатить налог на сделки с недвижимостью в размере 30% от полученной прибыли (разницы между суммой, за которую он купил недвижимость, и полученным доходом от её продажи). Но есть и исключения. К ним относятся ситуации, когда недвижимость была основным местом жительства продавца на протяжении последних 5 из 10 лет владения, или же в течение 2 лет до продажи. Покупка недвижимости, находящейся в собственности компании, также облагается налогом по ставке 0,5%. Условием получения ипотеки является уплата налога в размере 1,2% от общей суммы.

Австрийское законодательство допускает возможность избежания уплаты налога на передачу недвижимости при её покупке. Необходимость уплаты налога может возникнуть в двух ситуациях: при приобретении компании, владеющей недвижимостью, или в случае передачи доли имущества в рамках реорганизации, происходящей внутри группы компаний. Такая передача части недвижимого имущества применима как к корпорациям, так и к партнерствам. Предусмотрена также возможность полного законного уклонения от уплаты налога на передачу недвижимости. Такая привилегия появляется при планируемой покупке акций в земельных холдинговых компаниях.

Поскольку косвенное владение активами вне группы компаний не позволяет осуществить их консолидацию, налог на передачу недвижимости не взимается. К другим вариантам, позволяющим не платить налог на передачу недвижимости, относятся передача менее 95% акций корпорации, косвенная покупка миноритарного акционера и прямая покупка контрольного пакета. Продажа недвижимости, как правило, не облагается НДС, но в определенных ситуациях продавец обязан заплатить НДС в размере 20%.

ПРИМЕЧАНИЕ: Налог на объекты – это муниципальный налог, который выплачивается с зарплаты. Налог на недвижимость (Grundsteuer) взимается ежегодно или ежеквартально, а муниципальный налог начисляется на основе оценочной стоимости имущества.

Вопросы воздействия на климат

Правовые принципы климатической стратегии для строительного сектора описаны в соглашении между органами власти штатов и федеральным правительством. Соглашение содержит подробную информацию о стандартах теплоизоляции при строительстве новых зданий и в уже завершенных проектах, а также свод правил, поощряющих использование возобновляемых источников энергии.

Предусмотрена возможность получения государственной экологической поддержки для снижения объема выбросов парниковых газов в окружающую среду. Речь идет о финансировании со стороны федеральных министерств сельского и лесного хозяйства, водных ресурсов и окружающей среды.

Размер гранта зависит от следующих аспектов: правовых условий, условий по использованию альтернативных видов топлива или сырья, объема государственного финансирования, а также влияния проекта на окружающую среду.

В договоры купли-продажи не нужно включать положения, связанные с энергоэффективностью зданий, но в законодательстве прописано требование о передаче энергетического паспорта, который содержит детализированную информацию об объекте недвижимости.

Финансирование покупки недвижимости

Кредитование под залог недвижимости

Существует два вида залога:

• Личный залог. Его отличительная черта – в том, что к ответственности может быть привлечено конкретное лицо, то есть погашение кредита ложится на заемщика, а также на созаемщика или поручителя. Выбор такой формы залога зависит от активов и платежеспособности участников.
• Залог имущества (то есть конкретного материального актива). Банк может прибегнуть к его использованию в случае невыполнения обязательств по погашению долга. В качестве залога могут выступать автомобили, недвижимость, страховка, банковские счета или даже зарплата.

ИПОТЕКА – это тоже вариант залога, когда недвижимость закладывается для обеспечения суммы кредита, и при этом остается во владении и пользовании заемщика. Чтобы получить ипотечный кредит, необходимо оплатить судебный сбор в размере 1,2% от суммы кредита, а также заплатить за сертификацию для регистрации ипотеки в Земельной книге.

Другие меры, которые кредиторы принимают, чтобы защитить себя от невыполнения обязательств заемщиком, это резервы на возможные потери по займам (которые включают предварительные договоренности, соглашения по недвижимости и финансовые соглашения), наличие поручителей, различные меры по повышению кредитоспособности (такие как депозиты, оценка и резервы наличности) и дополнительные положения в договоре аренде недвижимости.
В Австрии кредиторы не несут экологической или совместной ответственности. В случае пропуска платежей по ипотеке или дополнительных взносов, прописанных в договоре, кредитор имеет право потребовать немедленной выплаты всего оставшегося долга после установления срока погашения. В соответствии с Законом о потребительском кредите (раздел 14), заемщик обязан погасить свой долг.

Кредиторы имеют возможность продать имущество заемщика без решения суда в случае определения неплатежеспособность заемщика залогом.

Претензия, связанная с правом на сегрегацию, должна быть оплачена полностью или в соответствии с правом на сегрегацию. В том случае если претензия не полностью покрывает существующее право на сегрегацию, то заявка на получение непогашенного остатка долга может быть подана в рамках процедуры банкротства.

Кроме того, для кредиторов важными аспектами, касающимися строящейся недвижимости, являются оценка проекта, юридическая экспертиза, учет затрат, рейтинг залога, финансирование платежей в рассрочку в соответствии с австрийским законом о строительстве, а также патронаж.

Другие способы финансирования покупки недвижимости

В законодательстве Австрии предусмотрены и другие варианты финансирования сделок по недвижимости, такие как:

• Покупка с арендой, при которой финансовый специалист покупает недвижимость у третьих лиц и сдает её в аренду заинтересованной стороне.
• Продажа с возможностью возвратного лизинга, при которой владелец недвижимости сначала продает недвижимость, а затем арендует её.
• Финансовая аренда.
• Жилищная субсидия.
• Государственная субсидия.
• Фонды прямых инвестиций.
• Негласное товарищество, когда любое лицо обеспечивает финансирование бизнеса в качестве своего единственного вклада.
• Краудфандинг (в соответствии с Законом о краудфандинге).

Аренда недвижимости

Переговоры и заключение договоров аренды

Вопросы аренды в Австрии регулируются Законом об аренде жилья (Mietrechtsgesetz), Гражданским кодексом или сразу обоими этими актами. В соответствии с данными документами, все условия договора аренды обсуждаются открыто, но при этом запрещается нарушать общепринятые нормы.

Приоритетным является принцип свободы, хотя есть несколько исключений. Договор заключается в письменной или устной форме. Правила оформления договора для компании или товарищества не отличаются от правил для физических лиц. Бессрочные договоры аренды могут обсуждаться устно, но заключаться должны в письменной форме. В соответствии с Законом об аренде, ограничение сроков аренды имеет юридическую силу, если оно прописано в договоре. Однако вне рамок указанного закона использование письменной формы соглашения о сроках не имеет принципиального значения.

В случае сдачи в аренду двухквартирного или частного дома применяется Общий гражданский кодекс Австрии. Срок аренды свободно обсуждается между арендатором и арендодателем, хотя возможен вариант продления срочного договора. Новые сроки аренды должны составлять не менее трех лет и зафиксированы в письменном виде.

За последние годы условия, прописанные во многих в договорах аренды, неоднократно признавались не соответствующими закону о защите прав потребителей. Поэтому владельцы жилья должны внимательно следить за тем, чтобы в договор не включались неправомерные пункты. Например, запрещено возлагать на съемщика общие обязательства по покраске помещений. Кроме того, арендатора нельзя обязать устранять серьезные повреждения или ремонтировать общие части здания (например, крышу).

Арендная плата

Австрийский закон об аренде устанавливает максимальный лимит арендной платы, который не может быть превышен, за исключением небольшой поправки на инфляцию. Арендную плату запрещено увеличивать и Законом об аренде, и Гражданским кодексом. Помимо арендной платы, на арендатора возлагаются эксплуатационные и любые специальные расходы.

До 11 ноября 2017 года договоры аренды апартаментов подлежали оплате, но в настоящее время они заключаются бесплатно. Сумма арендного депозита равна арендной плате за три месяца.

Сроки договоров аренды и их безопасность

Существует два вида договоров аренды: на определенный срок и бессрочные. Согласно австрийскому закону об аренде, срок временной аренды должен составлять не менее трех лет. При этом в Гражданском кодексе Австрии минимальный срок не определен.

Срочная аренда заканчивается по истечении указанного в договоре периода. Но при этом, согласно закону об аренде или Гражданскому кодексу Австрии, досрочное расторжение такого контракта возможно только в экстренных случаях. Бессрочный договор аренды расторгается в соответствии с австрийским законом об аренде. Расторжение договора в обычном порядке предусмотрено Гражданским кодексом Австрии. В этом случае необходимо направить уведомление о расторжении. При чрезвычайных обстоятельствах, таких как серьезные нарушения условий договора, он расторгается незамедлительно без предварительного уведомления.

Арендатор не имеет права на продление временного договора аренды. Права арендаторов регулируются разделами 29-36 австрийского Закона об аренде.

Переуступка прав аренды

Арендатор может переуступить или сдать в субаренду съемное помещение при условии согласия арендодателя. Новый владелец обязуется соблюдать все условия договора и не имеет права расторгать его в одностороннем порядке. Также он должен возместить убытки, понесенные арендатором в результате расторжения договора. При этом первоначальный договор, внесенный в Земельную книгу, остается в силе. Ответственность после передачи права аренды сохраняется, если имело место нарушение договора или возникли другие юридические претензии.

Ремонт и страхование

Арендодатель несет ответственность за предоставляемое в аренду помещение, а также за его страхование. В Австрии не существует законодательно закрепленных положений о ремонте арендованного помещения, но эти условия могут свободно обсуждаться.

Средства правовой защиты и расторжение договора аренды

Договор аренды может быть расторгнут досрочно только в таких ситуациях, как несвоевременная оплата аренды, причинение ущерба имуществу собственника, отказ арендатора от предоставления услуг, а также передача аренды третьим лицам.

Согласно австрийскому закону об аренде, арендодатель может расторгнуть контракт только по решению суда. Арендатор имеет право аннулировать договор аренды, если использование арендованной площади становится неприемлемым или опасным для здоровья, причем не по его вине. В случае, если арендуемое помещение непригодно для использования, арендатор не обязан платить арендную плату. Однако, если возможно частичное использование недвижимости, арендная плата будет снижена соответствующим образом.

Проектирование и контроль за строительством

Если общественные интересы преобладают над частными, то местные органы власти могут приобрести коммерческую недвижимость, при этом её общая стоимость будет равна текущей рыночной цене. Такие виды сделок освобождаются от налогов (экспроприация – это выкуп в казну или для общественных нужд частной недвижимости).

Вопросы контроля над проектированием регулируются законодательством федеральной земли. Перечень планируемых строительных работ включает в себя проекты без уведомления, проекты, требующие уведомления, а также проекты, требующие разрешения на строительство. При подаче заявления на получение разрешения на строительство необходимо предоставить полный пакет документов. В него входят, к примеру, строительные планы, описание зданий в письменной форме, подтверждение права собственности на землю, расчеты, энергетические паспорта и т.д. Поскольку в Австрии существует девять различных строительных норм и правил, в зависимости от типа проекта и законов штата могут потребоваться дополнительные документы или разрешения.

Для получения разрешения на проектирование здания необходимо пройти следующие основные этапы: предварительное согласование, обеспечение соблюдения прав третьих лиц и принятие решения по возможным апелляциям.

Предварительные согласования

Для получения разрешения на реализацию проекта нужно, прежде всего, написать заявление и подать его на рассмотрение в компетентный орган Местный мэр выясняет необходимые сведения, привлекая экспертов из различных ведомств: строительных подразделений, включая окружное строительное управление, а также экспертов по региональному планированию, охране природы, ландшафту, строительному праву, сельскому хозяйству и вопросам здравоохранения.

Согласно статье 73 Закона об общей административной процедуре, административное решение должно быть принято в течение шести месяцев. Необходимо завершить строительство здания в течение определенного срока, предусмотренного контрактом.

Права третьих лиц и апелляции

Соседи, чья собственность находится рядом с участком под строительство, должны быть уведомлены о проекте застройки. Во время переговоров по строительству все заинтересованные лица и органы власти получают возможность защищать свои права и интересы. Любая из сторон может обжаловать административное решение в рамках апелляционного процесса. Окончательное решение выносит Высший административный суд или Конституционный суд.

Реформы

В настоящее время в Австрии не планируется проводить масштабное реформирование законодательства в сфере недвижимости.