Alles über Gewerbeimmobilien in Österreich

Häufig verwenden Anleger, die in gewerbliche Immobilien in Österreich investieren, grundlegende 4 Strukturen wie:

Der Vorteil dieser Option ist, dass die Risiken auf mehrere Personen verteilt werden, nachteilig sind Verantwortung für das Privatvermögen und die Steuerlast.

Zu den Vorteilen dieser Variante gehören begrenzte Risiken, Steuerersparnis und Flexibilität. Zu den Nachteilen zählt die Tatsache, dass jede Aktion, die einen Gewinn aus dem Unternehmen zur Folge hat, die Entscheidung aller Aktionäre des Unternehmens erfordert.

Der positive Aspekt dieser Option ist das Potenzial für hohe Gewinne. Der Nachteil ist, dass Sie als Aktionär ein Unternehmen nicht direkt leiten, was dazu führen kann, dass Sie aufgrund von Handlungen anderer Personen einen Teil Ihres Kapitals verlieren können.

Fonds ermöglichen Ihnen Steuern zu sparen und die Vorteile des Immobilieneigentums zu erhalten. Diesem System mangelt es jedoch an Flexibilität, und der Investor muss die Risiken und Garantien, die er durch die Beteiligung an einem Fonds erhält, genau einschätzen.

Ein REIT (Real Estate Investment Trusts) ist ein kollektiver Investmentfonds, der Gelder von Investoren bündelt und diese in Immobilien oder Aktien investiert. Obwohl REITs international weit verbreitet sind, ist diese Anlageform in Österreich noch nicht in das Rechtssystem integriert. Indirekte Investitionen werden mit Hilfe von Unternehmen, die im Immobiliensektor tätig sind, sowie von offenen und geschlossenen Investmentfonds, die auf den Immobiliensektor spezialisiert sind, getätigt.

Zu den institutionellen Investoren gehören geschlossene und offene Fonds oder Aktiengesellschaften, die im Immobiliensektor tätig sind. Aktiengesellschaften unterliegen der Einkommenssteuer und der Kapitalertragsteuer. Geschlossene Fonds werden als Partnerschaften mit beschränkter Haftung gegründet. Der Investor ist ein steuerpflichtiges Mitglied des Fonds, dieser muss auf alle Gewinne Kapitalertragsteuer zahlen.

Private Investoren können entweder direkt oder indirekt investieren. Es ist jedoch zu bedenken, dass indirekte Anlagen Investition kleiner Geldbeträge ermöglichen, während direkte Anlagen den Besitz großer Geldbeträge erfordern.

Das österreichische Recht regelt die Tätigkeit von institutionellen, privaten und ausländischen Investoren. Es gibt jedoch keine besonderen staatlichen Anreize, um ausländische Investitionen in Immobilien zu fördern.

Alle neun Bundesländer Österreichs haben ihre eigenen Immobiliengesetze, einschließlich der Gesetze für ausländische Investoren. Nach österreichischem Recht können EU-Bürger Immobilien zu den gleichen Bedingungen wie österreichische Staatsbürger erwerben. Folglich gelten alle Beschränkungen für einen Immobilienkauf in einer bestimmten Region für alle gleichermaßen.

Wenn der Käufer ein Kaufangebot annimmt, muss eine verbindliche Absichtserklärung zum Kauf der Immobilie abgegeben werden. Darin sind die wichtigsten Bedingungen wie der Preis, Informationen über Belastungen sowie das Datum der Übertragung aufgeführt.

Auch nach Abgabe des obligatorischen Kaufanbots gilt der Immobilienkaufprozess noch nicht als offiziell eingeleitet. Nur wenn der Verkäufer die Vereinbarung akzeptiert, kann der Käufer die Immobilie rechtmäßig erwerben. Und wenn der Käufer nach der Unterzeichnung des Kaufanbots von der Transaktion zurücktritt, wird der Verkäufer gemäß dem nationalen Zivilrecht entschädigt.

Andere Arten von Vorvereinbarungen sind Vorverträge, Absichtserklärungen und Verpflichtungserklärungen. Diese Dokumente sind nicht rechtsverbindlich.

Der Kaufvertrag wird von einem Rechtsanwalt oder einem Notar aufgesetzt. Die wichtigsten Verhandlungsthemen beider Seiten sind die Bedingungen für den Kauf der Unternehmensimmobilie und die wichtigsten Grunddaten, die im Kaufvertrag enthalten sein müssen. Um die Interessen des Verkäufers und des Käufers zu schützen, wurden Standardklauseln entwickelt, die in der Regel in den meisten Verträgen enthalten sind. Diese Klauseln müssen klar und verständlich sein. Der Vertrag wird in deutscher Sprache abgefasst, aber beim Kauf von Immobilien in touristischen Kondominien ist auch ein Vertrag in englischer Sprache möglich.

Typische Hauptklauseln in einem Immobilienkaufvertrag für Unternehmen sind: Bezeichnung der Immobilie, Zweck des Kaufs, Bedingungen und Kaufpreis, höhere Gewalt für den Käufer, Gewährleistung des Verkäufers, Datenschutzklausel, Kündigungsbedingungen und Verpflichtungen der Parteien.

Bei der Analyse der grundlegenden Bestimmungen eines Standard-Kaufvertrags finden sich folgende Punkte: Bedingungen, Zweck und Bezeichnung des zu erwerbenden Aktienkapitals, Verzichtsrecht, Corporate Governance, Versammlungsbeschlüsse, Übertragung von Eigentumsanteilen, Kündigungsmöglichkeiten, Haftung und wesentliche Bestimmungen.

Vor dem Kauf einer Immobilie muss eine sorgfältige Prüfung durchgeführt werden, die sich auf die folgenden Bereiche erstrecken sollte:

Sie umfasst eine fachliche Bewertung der Immobilie, auch im Hinblick auf mögliche Risiken, sowie die Entwicklung von Planungs- und Analyseinstrumenten.

Die mit der Überprüfung des Datums im Grundbuch beginnt. Der nächste Schritt ist die Analyse des Mietvertrags (einschließlich Garantien), der Versicherungsverträge und anderer Verträge und Verpflichtungen. Der letzte Schritt der Prüfung ist die Erhebung der staatlichen Gebühren.

Eine Analyse der Steuerunterlagen der letzten 3 Jahre, die es Ihnen ermöglicht, Steuerrisiken zu erkennen.

Beginnt mit der Überprüfung des technischen Zustands der Anlage. Gleichzeitig werden alle notwendigen Wartungskosten analysiert und optimiert. Anhand dieser Daten wird das Vorhandensein von Verunreinigungen im Fundament, im Wasser oder im Gebäude geprüft. Bei der Bewertung werden auch Umweltaspekte berücksichtigt.

Im Juli 2018 trat in der Europäischen Union die Fünfte Geldwäscherichtlinie 2018/843 in Kraft. Diese Gesetzgebung schreibt vor, dass die Herkunft des Geldes, das für den Kauf verwendet werden soll, überprüft werden muss, bevor eine Transaktion abgewickelt werden kann. Im selben Jahr trat die Sechste Geldwäscherichtlinie (EU) 2018/1673 in Kraft. Die EU-Mitgliedstaaten waren verpflichtet, die Bestimmungen bis 2020 in ihre Gesetzgebung umzusetzen.

Beim Verkauf von Unternehmensimmobilien muss der Verkäufer dem Käufer bestimmte Garantien geben, zu denen folgende Aspekte gehören:

• Der Verkäufer hat alle notwendigen Rechte, um den Vertrag zu unterzeichnen.
• Der Vertragsgegenstand ist frei von jeglichen Belastungen.
• Die Immobilie weist keine wesentlichen Schäden auf, und alle Voraussetzungen für eine ordnungsgemäße Nutzung der Räumlichkeiten sind gegeben.
• Alle erforderlichen Genehmigungen für die Nutzung des Grundstücks liegen vor.
• Es liegen keine Verstöße gegen die Flächennutzungsvorschriften vor.
• Der Verkäufer hat alle mit der Immobilie verbundenen Forderungen offengelegt.
• Niemand außer den angegebenen Mietern hat das Recht die Immobilie zu besitzen.
• Es gibt keine Verstöße in Bezug auf Umweltverschmutzung.
• Alle dem Käufer zur Verfügung gestellten Mietvertragsunterlagen sind vollständig und eindeutig.

Nach dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch für Österreich (§ 922) haftet der Verkäufer gegenüber dem Käufer für das Vorhandensein von Mängeln an der von ihm verkauften Immobilie. Eine Immobilie gilt als mangelhaft, wenn der Käufer sie nicht in dem ursprünglich vereinbarten Zustand erhalten hat oder wenn die vom Verkäufer versprochenen Bedingungen nicht erfüllt sind.

Was die Umweltversicherung, die Geodäsie und die Suche nach Schadstoffquellen angeht, so müssen diese Prozesse nicht ständig durchgeführt werden. In einigen Fällen kann dies jedoch notwendig sein.

Für den Natur- und Landschaftsschutz sind die Behörden der österreichischen Bundesländer zuständig. Jedes Bundesland hat ein eigenes Naturschutzgesetz, besondere Grundsätze zur Erhaltung und zum Schutz von Pflanzen- und Tierarten sowie besondere Vorschriften für die Genehmigung bestimmter Projekte.

Eines der wichtigsten Umweltgesetze in Österreich ist die Gewerbeordnung, die den Bau, den Betrieb, die planmäßigen Inspektionen und die Stilllegung von Betriebsanlagen regelt.

Das Immobilienverkaufsverfahren gilt als abgeschlossen, wenn folgende Vereinbarungen und Dokumente unterzeichnet sind: der notarielle Kaufvertrag, die Erklärung über die Löschung des Pfandes, der Nachweis über die Zahlung der Grunderwerbsteuer und der Gerichtsgebühren sowie die Eintragung ins Grundbuch.

Zwischen dem Austausch der Verträge und dem Abschluss der Transaktion, muss eine gewisse Zeit vergehen, um eine Hypothek oder eine Vormerkung für einen vorrangigen Verkauf zu erhalten. Mit der Eintragung der Immobilie im Grundbuch geht der Titel auf den neuen Eigentümer über. Um den Titel im Grundbuch des Voreigentümers zu löschen, muss ein notarieller Kaufvertrag sowie ein Antrag auf Löschung des Pfandes eingereicht werden.

Es gibt zwei Pfandarten:

• Persönlicher Pfand. Die Besonderheit besteht darin, dass eine bestimmte Person haftbar gemacht werden kann, d. h. die Rückzahlung des Kredits obliegt sowohl dem Kreditnehmer als auch einem Mitkreditnehmer oder Bürgen. Die Wahl dieser Form der Verpfändung hängt von den Vermögenswerten und der Zahlungsfähigkeit der Beteiligten ab.
• Verpfändung von Eigentum (d. h. eines bestimmten materiellen Vermögenswerts). Die Bank kann auf dieses zurückgreifen, wenn man mit der Rückzahlung der Schuld in Verzug gerät. Bei den Sicherheiten kann es sich um ein Auto, eine Immobilie, eine Versicherung, ein Bankkonto oder sogar Ihr Gehalt handeln.

Das österreichische Recht bietet weitere Möglichkeiten zur Finanzierung von Immobilientransaktionen, wie z.B.:

• Der Kauf mit einer Miete, wobei der Finanzexperte die Immobilie von einer dritten Person kauft und an die Interessierte vermietet.
• Verkauf mit der Möglichkeit des Leaseback, bei dem der Immobilieneigentümer die Immobilie zunächst verkauft und dann zurückmietet.
• Finanzierungsleasing.
• Wohnungsbeihilfe.
• Staatliche Subvention.
• Private Equity-Fonds.
• Eine stille Beteiligung, bei der eine beliebige Person als einzige Einlage die Finanzierung eines Unternehmens übernimmt.
• Crowdfunding (gemäß dem Crowdfunding-Gesetz).

In Österreich werden Mietverhältnisse durch das Mietrechtsgesetz, durch das Allgemein Bürgerliche Gesetzbuch oder durch beide geregelt. Demnach sind alle Mietbedingungen verhandelbar, aber es ist verboten gegen allgemein anerkannte Vorschriften zu verstoßen.

Der Grundsatz der Freiheit steht an erster Stelle, auch wenn es einige Ausnahmen gibt. Der Vertrag wird schriftlich oder mündlich geschlossen. Die Vorschriften über den Abschluss des Vertrags für Unternehmen oder Personengesellschaften unterscheiden sich nicht von denen für Einzelpersonen. Unbefristete Mietverträge können mündlich ausgehandelt werden, müssen jedoch schriftlich erfolgen. Nach dem Pachtgesetz ist eine Begrenzung der Dauer eines Pachtverhältnisses rechtlich durchsetzbar, sofern sie im Vertrag verankert ist. Außerhalb dieses Gesetzes ist die Verwendung der schriftlichen Form der Vereinbarung über die Dauer jedoch nicht entscheidend.

Bei der Vermietung einer Doppelhaushälfte oder eines Einfamilienhauses gilt das österreichische Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch. Die Laufzeit des Mietvertrags wird zwischen Mieter und Vermieter frei ausgehandelt, obwohl es möglich ist, einen befristeten Mietvertrag zu verlängern. Der neue Mietvertrag muss eine Laufzeit von mindestens drei Jahren haben und schriftlich fixiert sein.

In den letzten Jahren wurde immer wieder festgestellt, dass die in vielen Mietverträgen enthaltenen Bedingungen nicht mit dem Verbraucherschutzgesetz übereinstimmen. Vermieter müssen daher darauf achten, dass keine missbräuchlichen Klauseln in den Vertrag aufgenommen werden. So ist es beispielsweise untersagt, dem Mieter eine allgemeine Verpflichtung zum Streichen der Räumlichkeiten aufzuerlegen. Darüber hinaus kann der Mieter nicht verpflichtet werden, schwere Schäden oder gemeinsame Teile des Gebäudes (z. B. das Dach) zu reparieren.

Das österreichische Mietengesetz legt eine Höchstmiete fest, die - abgesehen von einer geringen Anpassung an die Inflation - nicht überschritten werden darf. Sowohl das Mietgesetz als auch das Bürgerliche Gesetzbuch verbieten Mieterhöhungen. Neben der Miete fallen Instandhaltungskosten und eventuelle Sonderkosten für den Mieter an.

Bis zum 11. November 2017 war die Vermietung von Wohnungen gebührenpflichtig, jetzt ist sie kostenlos. Die Höhe der Mietkaution entspricht der Höhe von drei Monatsmieten.

Es gibt zwei Arten von Mietverträgen: befristete und unbefristete. Nach dem österreichischen Mietrecht muss die Dauer eines befristeten Mietverhältnisses mindestens drei Jahre betragen. Das österreichische Bürgerliche Gesetzbuch sieht jedoch keine Mindestlaufzeit vor.

Ein befristeter Mietvertrag endet, wenn die im Vertrag festgelegte Zeitspanne abläuft. Nach dem Pachtgesetz bzw. dem österreichischen Bürgerlichen Gesetzbuch kann ein solcher Vertrag jedoch nur in Notfällen vorzeitig gekündigt werden. Ein unbefristeter Mietvertrag wird nach dem österreichischen Pachtgesetz gekündigt. Die Kündigung des Mietvertrags ist im österreichischen Bürgerlichen Gesetzbuch vorgesehen. In diesem Fall muss eine Kündigung ausgesprochen werden. Unter außergewöhnlichen Umständen, wie z. B. bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen, wird der Vertrag sofort und ohne Vorankündigung gekündigt.

Der Mieter hat keinen Anspruch auf eine Verlängerung des befristeten Mietvertrags. Die Rechte des Mieters sind in den §§ 29-36 des österreichischen Mietrechtsgesetzes geregelt

Der Mieter kann die gemieteten Räume mit Zustimmung des Vermieters abtreten oder untervermieten. Der neue Eigentümer muss alle Vertragsbedingungen einhalten und darf den Vertrag nicht einseitig kündigen. Außerdem muss er den Mieter für alle Verluste entschädigen, die ihm durch die Kündigung entstehen. Der ursprüngliche, im Grundbuch eingetragene Vertrag bleibt jedoch in Kraft. Die Haftung besteht auch nach dem Übergang des Mietverhältnisses fort, wenn ein Vertragsbruch vorliegt oder andere Rechtsansprüche entstanden sind.

Der Vermieter ist für das gemietete Objekt und dessen Versicherung verantwortlich. In Österreich gibt es keine gesetzlichen Bestimmungen für Renovierung an gemieteten Räumen, sondern diese Bedingungen können frei ausgehandelt werden.

Ein Mietvertrag kann nur dann vorzeitig beendet werden, wenn die Miete nicht pünktlich gezahlt wird, das Eigentum des Vermieters beschädigt wird, der Mieter die Erbringung von Dienstleistungen verweigert und das Mietverhältnis auf einen Dritten übertragen wird.

Nach dem österreichischen Pachtgesetz kann der Vermieter den Vertrag nur per Gerichtsbeschluss kündigen. Der Mieter hat das Recht, den Mietvertrag zu kündigen, wenn die Nutzung der gemieteten Räume nicht durch seine Schuld unzumutbar oder gesundheitsgefährdend wird. Sind die gemieteten Räume unbrauchbar, ist der Mieter nicht verpflichtet, Miete zu zahlen. Ist jedoch eine teilweise Nutzung des Objekts möglich, wird der Mietpreis entsprechend reduziert.

Um eine Baugenehmigung für ein Projekt zu erhalten, muss zunächst ein Antrag geschrieben und bei der zuständigen Behörde eingereicht werden. Der Bürgermeister klärt die notwendigen Informationen, indem er Fachleute aus verschiedenen Behörden hinzuzieht: das Bauamt, einschließlich des Kreisbauamtes, und Experten für Landesplanung, Naturschutz, Landschaftsgestaltung, Baurecht, Landwirtschaft und Gesundheitsfragen.

Nach § 73 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes muss eine Verwaltungsentscheidung innerhalb von sechs Monaten getroffen werden. Der Bau des Gebäudes muss innerhalb einer bestimmten, im Vertrag festgelegten Frist abgeschlossen werden.

Die Nachbarn, deren Grundstück an das Baugrundstück angrenzt, müssen über das Bauvorhaben informiert werden. Während der Bauverhandlungen erhalten alle interessierten Parteien und Behörden die Möglichkeit, ihre Rechte und Interessen zu vertreten. Jede Partei kann gegen die Verwaltungsentscheidung im Rahmen eines Rechtsmittelverfahrens Einspruch erheben. Die endgültige Entscheidung wird vom Obersten Verwaltungsgericht oder vom Verfassungsgericht getroffen.

Derzeit ist in Österreich keine größere Reform des Immobilienrechts geplant.