Как получить ипотеку в Австрии

Ипотечное кредитование в Австрии для иностранных граждан и россиян, по большей части является одним из лучших по Европе. С его помощью возможно покупать недвижимое имущество на территории страны и граждане России, подтвердившие свою платежеспособность и связь с Австрией имеют на это право. Но несмотря на это, возможность одобрения её для иностранцев возможна далеко не везде и не в каждам случае. Это связано с определенными ограничениями для иностранных покупателей, каковы были установлены на определенных землях австрийского государства.

Как австрийские банки рассматривают ипотечные кредиты иностранным инвесторам

Австрия входит в топ-5 среди 28 стран ЕС, по оказанию наиболее приемлемых условий кредитования для иностранцев в независимости от того коммерческие это или жилые инвестиции. Австрийские банки предлагают выгодные процентные ставки по ипотеке, которые варьируются от 2% до 4%, что относительно нивелируется с условиями, предложенными для резидентов. Для сравнения, в России ипотечная ставка в декабре 2019 года составляла 9%, что было рекордно низким показателем. Сейчас ставки по ипотеке на территории РФ начинаются от 6% по госпрограмме, а средневзвешенная ставка - около 10% годовых.

В Австрии средняя процентная ставка по ипотечным кредитам достигла минимума в 1,39% в феврале 2020 года, тогда как максимальный уровень в 7,19% был зафиксирован в 1995 году. Среднее значение за этот период составил 3,85%.

В то же время, размер кредитного капитала в Австрии начинается от € 25 000, что меньше установленных € 50 000 в Испании или Германии, и € 75 000 во Франции. Сроки выплаты кредита могут составлять до 35 лет, а доля первоначального взноса должна покрывать не менее 30% стоимости покупки недвижимости. Таким образом общие условия получения ипотеки на территории Австрии являются достаточно доступными и привлекательными для жителей стран, не входящих в состав ЕС.

Тем не менее, стоит отметить, что для граждан третьих стран условия получения ипотеки в Австрии, могут оказаться более тяжелыми, чем в других странах Европы. Иногда первоначальный взнос может составлять 50-70% от стоимости жилья, а регулярный доход должен быть достаточным, чтобы после транзакции текущих взносов по кредиту у заемщика оставалось на счету не менее € 2 000 (если имеются дети или иждивенцы то больше). Хотя все конкретные требования к процентам и доходам могут отличаться в зависимости от конкретного банка, в целом масштаб примерно такой.

Затрагивая тему "подводных камней" ипотечного кредитования нерезидентов в Австрии, то для подачи заявления нужно заранее собрать все необходимые документы. Обязательно нужно получить специальное одобрение на покупку недвижимости в местном Земельном Комитете (Grundverkehrskommission), указав цели законного использования: для бизнеса, жилья или работы. При использовании жилья для проживания (Hauptwohnsitz) никаких сложностей нет, как когда вы покупаете недвижимость дополнительно к существующей, например, для проживания на каникулах, то процедура будет более сложной. В таких курортных регионах, как Тироль и Зальцбург, на практике, очень трудно вступить в право собственности на недвижимость. Однако, правительство может одобрить такое разрешение в менее популярных регионах и окраинах, и даже предоставляет покупателям ВНЖ в ЕС. Таким образом местная власть поддерживает развитие бизнеса и поощряет иностранцев, которые инвестируют в коммерческую недвижимость.

Так как иностранцы, как правило, считаются более подверженными риску, перед тем как одобрить ипотеку, австрийские банки с осторожностью оценивают профиль заемщика. Они более тщательно проверяют их платежеспособность, иждивенцев, текущие расходы и т.д. В качестве подтверждения дохода, австрийские банки, требуют предоставить документы за последние 3-5 лет. В данном случае, желательно, чтоб доходы были полученными на территории ЕС, но если заемщик имеет высокие постоянные и легальные доходы в России, этого может оказаться достаточно. Подтверждающие документы из России должны быть переведены на немецкий язык. Но чтоб не доказывать законность ресурсов, стоит заранее открыть банковский счет в одном из банков ЕС и с него вносить первый взнос по ипотеке.

Поскольку недвижимое имущество в Австрии очень часто покупается в аренду, ипотека дает отдельные налоговые преимущества, а именно: расходы на её оформление и проценты, вычитаются из налоговой базы и значительно или полностью уменьшают сумму подоходного налога.

Стоит упомянуть, что в Австрии ипотечные агенты это редкость, а кредиты на недвижимость выдают только банки. В небольших городах банк или клерка может посоветовать нотариус, адвокат или риэлтор. Лидеры рынка – Volksbank, BAWAG, Erste Bank Group, Bank Austria, Bawag PSK, ING-DiBa Direktbank Austria, Immo-Bank.

Условия ипотечного кредитования в Австрии

В Австрии ставка для нерезидентов составляет от 3,4%, а для резидентов - от 2,5%. У каждого банка свои особые условия кредитования, но есть общие требования и если их соблюдать, то сложностей с одобрением не возникнет.

• Размер первоначального взноса от общей суммы составляет 40% для новостроек или 50% за вторичное жилье. Если покупатель уже владеет недвижимым имуществом в Австрии, то она может быть принята в качестве обеспечения кредита и залог не понадобится.
• Для погашения расходов по ипотеке, ваш доход должен быть облагаемым налогом на территории Австрии. Если же средства будут поступать из-за рубежа, австрийские банки могут повысить первоначальный взнос или отказать в займе (за исключением граждан ЕС и Великобритании). Требований к минимальной и максимальной сумме ссуды нет.
• Возрастные ограничения относительно мягкие, так как покупная недвижимость до момента полного погашения будет находится в Залоговом реестре (Grundbuch). А на момент последней выплаты, заемщику должно быть не более 70-75 лет.
• Что касается ипотечного процента, то он может быть фиксированным или плавающим (ARM – Adjustable-Rate Mortgage). Банк дает заемщику полную свободу выбора и право риска. При этом кредит могут делить на несколько частей, например:

• 60% дадут под фиксированные 2,25% на 10 лет, затем ставка станет плавающей.
• 40% – под плавающие 1,5%. Процент банк корректирует раз в 3 месяца, и в зависимости от тенденции роста/падения Euribor. Ставка может упасть до 0% и кредит будет выплачен досрочно без штрафных санкций и переплат, либо вырасти.

Оформить ипотеку нерезидентам из России предлагают не только иностранные банки, но и Sberbank Europe AG со штаб-квартирой в Вене. Например, в Австрии или в Чехии можно получить крупный кредит на покупку жилья именно в местном Сбербанке.

Возвращать долг и проценты за его использование нужно раз в квартал или месяц. В данном случае, сумма платежа зависит от типа ипотеки, периода на который он взят и суммы долга. В первый год можно договориться о выплате только процентов (раз в квартал).

Список необходимых документов и процедура оформления

Перечень документов для получения ипотеки в Австрии для гражданина России:

• Загранпаспорт, долгосрочная виза, ВНЖ, ПМЖ и их копии.
• Справка о зарплате за 6 месяцев или налоговая декларация за прошедшие 3года на немецком языке (для предпринимателей – баланс, для руководителей – подтверждение дохода фирмы). Иностранный гражданин обязан предоставить документы, подтверждающие законность средств на покупку. Без документов деньги могут быть заморожены в австрийском банке, несмотря на договор о сделке с недвижимостью.
• На усмотрение клерка – документы, подтверждающие дополнительный доход или наличие имущества (свидетельство о праве собственности, выписку из кадастра и банка, договор аренды и др.).
• Бумаги на покупную недвижимость (план объекта с полным описанием, выписка из земельного реестра, разрешение на проектирование, цена продажи, копия сделки и др.).
• Страховой полис, справка о пенсии (если такова имеется).
• При покупке жилья с целью сдачи в аренду, нужен расчет доходности, составленный налоговым консультантом или управляющим компании.
• Документ, подтверждающий отсутствие судимостей и судебного решения о банкротстве.
• Если ипотека выдается от имени компании, то нужно заявление из Торгового реестра о регистрации компании в Австрии.
• Расчет рентабельности, составленный управляющей компанией или налоговым консультантом, если недвижимость приобретается в аренду.
• Другие документы, подтверждающие платежеспособность покупателя (договор на продажу дорогой недвижимости, банковское свидетельство, в котором покупатель хранит свои сбережения).
• Если компания была специально создана для покупки недвижимости, впоследствии она не показывает значительной прибыли, то нужно предоставить бизнес-планы для будущих проектов или раскрыть другие источники дохода.

Гражданам России необходимо перевести все документы на немецкий язык с помощью профессионального бюро переводов и скрепить их печатью у нотариуса.

После получения заявки и документов банк примет решение в течение 2-3 недель.

Процедура получения ипотеки:

1. Первый визит в банк – собеседование и подача заявления на получение кредита (возможно онлайн).
2. Оценка стоимости недвижимости (рыночная стоимость, ликвидность).
3. Рассмотрение банком пакета документов и принятие решения (2–3 недели).
4. Подписание промежуточного акта купли-продажи (Kaufanbot).
5. Нотариальное оформление сделки.
6. Во время второго визита в банк проводится подписание ипотечного договора.
7. Оформление сделки в Налоговом Управлении (Fiskalverwaltung).
8. Учет в Земельном кадастре (Grundbuch) – 1–3 месяца.

Расходы по оформлению

При покупке недвижимого имущества в ипотеку, для иностранного покупателя ещё одним барьером может стать высокий уровень первоначальных расходов на сделку. Помимо первого платежа по ипотеке и ежемесячных выплат заемщика ждут другие расходы, в том числе относящиеся к строительству или покупке дома (10–13% стоимости). Текущее расходы выплачиваются своими силами. На момент утверждения сделки нужно учитывать такие расходы:

• Разовый банковский сбор за предоставление ссуды зависит от сложности и суммы ипотеки и составляет 1-3%.
• Налог на покупку – 3,5% стоимости (выплачивается в любом случае).
• Комиссионные агенту (при подписании договора) – 3-4% от стоимости объекта (с 20% НДС).
• Сбор за регистрацию собственности в Земельном кадастре (Grundbuch) – 1,1–1,6%.
• Вознаграждение юристу / нотариусу (за проект договора купли-продажи (Kaufvertrag), удаленное представительство интересов покупателя и др.) – 1,5% от суммы договора (возможен диапазон 1–3%).
• Судебные издержки и административные расходы – около € 400.
• Официальные услуги переводчика – € 100 / час.
• Страхование имущества в обязательном порядке – от 0,01% стоимости в год.
• Оценка имущества – процент зависит от выводов эксперта. В большинстве случаев она производится бесплатно банковскими служащими (менеджером или консультантом по ипотеке).
• За досрочное погашение (Sondertilgung) банк берет комиссию 0,5–1% от остаточной суммы долга.

Дополнительные расходы:

• Управление счетом - € 80–100 в год.
• Ежемесячная комиссия за кредит - по 2% от суммы ссуды.
• Страхование строительных рисков и ответственности (для строительной ипотеки).

Что делать, если банк отклонил заявление

Отклонение заявления на ипотеку - это распространенная практика. В случае если один банк отказывает вам в ипотеке, всегда можно попробовать подать заявление в другой и возможно, там предложат более оптимальное для вас решение. Банковская система Австрии довольно гибкая и применяет особый подход к каждому. Если вы долгое время живете в маленьком городке и все вас там знают, не обращайтесь в он-лайн, а лично посетите банк, и возможно что даже плохая кредитная история не помешает вам получить ипотечный кредит.

Австрийские банки часто отклоняют запросы граждан других стран или тех, чей доход получен не из Австрии. Вместе с тем, стоит помнить, что им запрещено дискриминировать клиентов между резидентами ЕС, основываясь только на нации. Если у вас возникли такие подозрения, то вы можете обратится в бюро жалоб банка и попросить официальное заявление со стороны банка с указанием причин отказа.

В дополнение, вы можете обратиться в Сеть Разрешения Финансовых Споров (FIN-NET) за консультацией и разрешением конфликта. Организация специализируется на разрешении споров между финансовыми учреждениями и потребителями.

Так или иначе, у вас всегда есть возможность выбора лучших условий, собирая несколько предложений за раз. Кредиторы предоставят вам информационный листок европейского стандарта (ESIS) с содержанием ключевой информации об условиях ипотеки. Это поможет сравнить предложения по кредиту от разных банков и выбрать наиболее оптимальное предложение.

В случае если выбранную вами квартиру или дом могут продать в любой момент, воспользуйтесь мгновенным займом. Его выдача осуществляется за несколько дней, а кредитоспособность проверяется Австрийской кредитной ассоциацией.

Заключение

1. Австрийские банки предлагают благоприятные процентные тарифы по ипотеке от 2-4%.
2. Согласие на покупку, полученное от местных органов власти, является обязательным.
3. Банки относятся к иностранным инвесторам более скрупулезно, чем к резидентам ЕС.
4. Преимущества плавающей процентной ставки включают возможность снижения переплаты по ипотеке и возможность досрочного погашения кредита без штрафных санкций.
5. Для ускорения подачи заявки в банк, стоит заранее перевести все документы на немецкий язык в профессиональном бюро переводов (с апостилем) и заверить нотариально.