Wie bekomme ich eine Hypothek in Österreich?

Die Hypothekenkredite in Österreich für ausländische Staatsbürger und Russen gehören größtenteils zu den besten in Europa. Mit seiner Hilfe ist es möglich, Immobilien auf dem Territorium des Landes zu kaufen, und russische Staatsbürger, die ihre Zahlungsfähigkeit und ihre Verbindung zu Österreich bestätigt haben, haben das Recht dazu. Trotzdem ist die Möglichkeit der Zulassung für Ausländer nicht überall und nicht in jedem Fall möglich. Dies ist auf bestimmte Beschränkungen für ausländische Käufer zurückzuführen, die in bestimmten Ländern des österreichischen Staates festgelegt wurden.

Wie österreichische Banken Hypothekendarlehen an ausländische Investoren betrachten

Österreich gehört zu den Top 5 unter den 28 EU-Ländern, wenn es darum geht, Ausländern die akzeptabelsten Kreditbedingungen zu bieten, unabhängig davon, ob es sich um eine gewerbliche oder eine Wohninvestition handelt. Österreichische Banken bieten attraktive Hypothekenzinsen zwischen 2% und 4% an, was relativ zu den Bedingungen für Anwohner entspricht. Zum Vergleich: In Russland lag der Hypothekenzins im Dezember 2019 bei 9%, was ein Rekordtief war. Jetzt beginnen die Hypothekenzinsen auf dem Territorium der Russischen Föderation im Rahmen des staatlichen Programms bei 6%, und der gewichtete Durchschnittssatz liegt bei etwa 10% pro Jahr.

In Österreich erreichte der durchschnittliche Hypothekenzins im Februar 2020 einen Höchststand von 1,39%, während 1995 der höchste Stand von 7,19% verzeichnet wurde. Der Durchschnittswert für diesen Zeitraum betrug 3,85%.

Gleichzeitig beginnt die Höhe des Darlehenskapitals in Österreich bei 25.000 €, was weniger als die in Spanien oder Deutschland festgelegten 50.000 € und in Frankreich 75.000 € ist. Die Laufzeit der Kreditrückzahlung kann bis zu 35 Jahre betragen, und die Anzahlung muss mindestens 30% des Kaufpreises der Immobilie abdecken. Somit sind die allgemeinen Bedingungen für den Erhalt einer Hypothek in Österreich für Einwohner von Nicht-EU-Ländern recht erschwinglich und attraktiv.

Es ist jedoch zu beachten, dass für Drittstaatsangehörige die Bedingungen für den Erhalt einer Hypothek in Österreich möglicherweise schwieriger sind als in anderen europäischen Ländern. Manchmal kann die Anzahlung 50-70% der Wohnkosten betragen, und das regelmäßige Einkommen sollte ausreichen, damit der Kreditnehmer nach der Transaktion der laufenden Kreditraten mindestens 2.000 € auf dem Konto hat (wenn es Kinder oder abhängige Personen gibt, dann mehr). Während alle spezifischen Zins- und Einkommensanforderungen von Bank zu Bank unterschiedlich sein können, ist die Gesamtskala ungefähr gleich.

Wenn Sie das Thema "Fallstricke" der Hypothekarkredite an gebietsfremde Personen in Österreich ansprechen und einen Antrag stellen möchten, müssen Sie alle erforderlichen Dokumente im Voraus sammeln. Es ist unbedingt erforderlich, eine besondere Genehmigung für den Kauf von Immobilien vom örtlichen Grundverkehrskommission einzuholen, aus der der Zweck der legalen Nutzung hervorgeht: für Unternehmen, Wohnungen oder Arbeiten. Es gibt keine Schwierigkeiten bei der Nutzung des Hauptwohnsitzes, da beim Kauf einer Immobilie zusätzlich zu der bestehenden, beispielsweise zum Wohnen im Urlaub, das Verfahren komplizierter wird. In Urlaubsregionen wie Tirol und Salzburg ist es in der Praxis sehr schwierig, Immobilien zu erwerben. Die Regierung kann jedoch eine solche Genehmigung in weniger beliebten Regionen und Außenbezirken genehmigen und Käufern sogar eine Aufenthaltserlaubnis in der EU erteilen. So unterstützt die lokale Regierung die Geschäftsentwicklung und ermutigt Ausländer, in gewerbliche Immobilien zu investieren.

Da Ausländer vor der Genehmigung einer Hypothek in der Regel als gefährdeter eingestuft werden, beurteilen österreichische Banken das Profil des Kreditnehmers mit Vorsicht. Sie überprüfen eingehender ihre Zahlungsfähigkeit, ihre Angehörigen, ihre laufenden Kosten usw. Als Einkommensnachweis benötigen österreichische Banken Dokumente für die letzten 3-5 Jahre. In diesem Fall ist es wünschenswert, dass das Einkommen in der EU erzielt wurde. Wenn der Kreditnehmer jedoch in Russland ein hohes dauerhaftes und legales Einkommen hat, kann dies ausreichen. Belege aus Russland müssen ins Deutsche übersetzt werden. Um die Rechtmäßigkeit der Ressourcen nicht zu beweisen, lohnt es sich jedoch, im Voraus ein Bankkonto bei einer der EU-Banken zu eröffnen und die erste Rate für die Hypothek daraus zu leisten.

Da Immobilien in Österreich sehr häufig zur Miete gekauft werden, bietet eine Hypothek separate Steuervorteile, nämlich: Die Kosten für Registrierung und Zinsen werden von der Steuerbemessungsgrundlage abgezogen und reduzieren die Höhe der Einkommensteuer erheblich oder vollständig.

Erwähnenswert ist, dass in Österreich Hypothekenmakler selten sind und nur Banken Immobilienkredite vergeben. In kleinen Städten kann eine Bank oder ein Angestellter von einem Notar, Anwalt oder Makler beraten werden. Marktführer - Volksbank, BAWAG, Erste Bank Gruppe, Bank Österreich, Bawag PSK, ING-DiBa Direktbank Österreich, Immo-Bank.

Hypothekenkonditionen in Österreich

In Österreich liegt die Quote für Ausländer bei 3,4% und für Ausländer bei 2,5%. Jede Bank hat ihre eigenen speziellen Kreditbedingungen, aber es gibt allgemeine Anforderungen, und wenn Sie diese befolgen, gibt es keine Schwierigkeiten bei der Genehmigung․

• Die Anzahlung des Gesamtbetrags beträgt 40% für Neubauten oder 50% für Zweitwohnungen. Wenn der Käufer bereits Immobilien in Österreich besitzt, kann diese als Sicherheit für das Darlehen akzeptiert werden und es werden keine Sicherheiten benötigt.
• Um Hypothekenkosten abzuzahlen, muss Ihr Einkommen in Österreich steuerpflichtig sein. Wenn die Mittel aus dem Ausland kommen, können österreichische Banken die Anzahlung erhöhen oder einen Kredit ablehnen (außer für EU- und UK-Bürger). Es gibt keine minimalen und maximalen Kreditanforderungen.
• Die Altersbeschränkungen sind relativ gering, da die erworbene Immobilie bis zur vollständigen Rückzahlung im Grundbuch verbleibt. Und zum Zeitpunkt der letzten Zahlung darf der Kreditnehmer nicht älter als 70-75 Jahre sein.
• Die Hypothekenzinsen können fest oder variabel sein (ARM - Adjustable-Rate Mortgage). Die Bank gibt dem Kreditnehmer völlige Wahlfreiheit und das Recht auf Risiko. In diesem Fall kann das Darlehen in mehrere Teile unterteilt werden, zum Beispiel:
• 60% werden 10 Jahre lang zu festen 2,25% gegeben, dann wird der Zinssatz variabel.
• 40% - bei schwebenden 1,5%. Die Bank passt die Zinsen alle 3 Monate an, abhängig vom Wachstums- / Falltrend des Euribor. Der Zinssatz kann auf 0% fallen und das Darlehen wird vorzeitig ohne Strafen und Überzahlungen zurückgezahlt, oder es wird wachsen.

Nicht nur ausländische Banken, sondern auch die Sberbank Europe AG mit Sitz in Wien bieten Ausländern aus Russland Hypotheken an. In Österreich oder der Tschechischen Republik können Sie beispielsweise ein großes Darlehen für den Kauf von Wohnraum bei der örtlichen Sberbank erhalten.

Sie müssen die Schulden und Zinsen für ihre Verwendung einmal pro Quartal oder Monat zurückzahlen. In diesem Fall hängt der Zahlungsbetrag von der Art der Hypothek, dem Zeitraum, für den sie aufgenommen wurde, und der Höhe der Schulden ab. Im ersten Jahr können nur Zinsen vereinbart werden (einmal pro Quartal).

Liste der erforderlichen Dokumente und Registrierungsverfahren

Liste der Dokumente für den Erhalt einer Hypothek in Österreich für einen russischen Staatsbürger:

• Internationaler Reisepass, Langzeitvisum, Aufenthaltserlaubnis, ständiger Aufenthalt und deren Kopien.
• Gehaltsbescheinigung für 6 Monate oder Steuererklärung für die letzten 3 Jahre in deutscher Sprache (für Unternehmer - Bilanz, für Manager - Bestätigung des Einkommens des Unternehmens). Ein ausländischer Staatsbürger ist verpflichtet, Unterlagen vorzulegen, die die Rechtmäßigkeit der Mittel für den Kauf bestätigen. Ohne Dokumente kann Geld trotz einer Vereinbarung über eine Immobilientransaktion bei einer österreichischen Bank eingefroren werden.
• Nach Ermessen des Sachbearbeiters - Dokumente, die zusätzliches Einkommen oder das Vorhandensein von Eigentum bestätigen (Eigentumsbescheinigung, Auszug aus dem Kataster und der Bank, Mietvertrag usw.).
• Papiere für gekaufte Immobilien (Lageplan mit vollständiger Beschreibung, Auszug aus dem Grundbuch, Entwurfserlaubnis, Verkaufspreis, Kopie der Transaktion usw.).
• Versicherungspolice, Rentenbescheinigung (falls vorhanden).
• Wenn Sie ein Haus zum Zwecke der Vermietung kaufen, benötigen Sie eine Rentabilitätsberechnung, die von einem Steuerberater oder Unternehmensleiter erstellt wird.
• Ein Dokument, das das Fehlen eines Strafregisters und eine gerichtliche Insolvenzentscheidung bestätigt.
• Wenn die Hypothek im Auftrag eines Unternehmens ausgegeben wird, benötigen Sie einen Antrag aus dem Handelsregister, um das Unternehmen in Österreich zu registrieren.
• Rentabilitätsberechnung erstellt von der Verwaltungsgesellschaft oder dem Steuerberater, wenn die Immobilie vermietet wird.
• Andere Dokumente, die die Zahlungsfähigkeit des Käufers bestätigen (eine Vereinbarung über den Verkauf teurer Immobilien, ein Bankzertifikat, in dem der Käufer seine Ersparnisse aufbewahrt).
• Wenn das Unternehmen speziell für den Kauf von Immobilien gegründet wurde und anschließend keine signifikanten Gewinne erzielt, müssen Sie Geschäftspläne für zukünftige Projekte vorlegen oder andere Einnahmequellen offenlegen.

Russische Staatsbürger müssen alle Dokumente mit Hilfe eines professionellen Übersetzungsbüros ins Deutsche übersetzen und mit einem Notarsiegel versiegeln.

Nach Eingang des Antrags und der Unterlagen trifft die Bank innerhalb von 2-3 Wochen eine Entscheidung.

Das Verfahren zur Erlangung einer Hypothek:

1. Erster Bankbesuch - Interview und Kreditantrag (möglicherweise online).
2. Bewertung des Wertes von Immobilien (Marktwert, Liquidität).
3. Prüfung des Dokumentenpakets durch die Bank und Entscheidung (2-3 Wochen).
4. Подписание промежуточного акта купли-продажи (Kaufanbot).
5. Unterzeichnung der Zwischenurkunde über Kauf und Verkauf (Kaufanbot).
6. Beglaubigung der Transaktion.
7. Beim zweiten Bankbesuch wird der Hypothekenvertrag unterzeichnet.
8. Eintragung in das Grundbuch - 1–3 Monate.