Wie bekomme ich eine Hypothek in Österreich?

Wie bekomme ich als Ausländer mit russischer Staatsbürgerschaft eine Hypothek in Österreich und bei Banken in Wien, die Bedingungen für Hypothekarkredite.

July 16, 2020

Die Hypothekenkredite in Österreich für ausländische Staatsbürger und Russen gehören größtenteils zu den besten in Europa. Mit seiner Hilfe ist es möglich, Immobilien auf dem Territorium des Landes zu kaufen, und russische Staatsbürger, die ihre Zahlungsfähigkeit und ihre Verbindung zu Österreich bestätigt haben, haben das Recht dazu. Trotzdem ist die Möglichkeit der Zulassung für Ausländer nicht überall und nicht in jedem Fall möglich. Dies ist auf bestimmte Beschränkungen für ausländische Käufer zurückzuführen, die in bestimmten Ländern des österreichischen Staates festgelegt wurden.

Wie österreichische Banken Hypothekendarlehen an ausländische Investoren betrachten

Österreich gehört zu den Top 5 unter den 28 EU-Ländern, wenn es darum geht, Ausländern die akzeptabelsten Kreditbedingungen zu bieten, unabhängig davon, ob es sich um eine gewerbliche oder eine Wohninvestition handelt. Österreichische Banken bieten attraktive Hypothekenzinsen zwischen 2% und 4% an, was relativ zu den Bedingungen für Anwohner entspricht. Zum Vergleich: In Russland lag der Hypothekenzins im Dezember 2019 bei 9%, was ein Rekordtief war. Jetzt beginnen die Hypothekenzinsen auf dem Territorium der Russischen Föderation im Rahmen des staatlichen Programms bei 6%, und der gewichtete Durchschnittssatz liegt bei etwa 10% pro Jahr.

In Österreich erreichte der durchschnittliche Hypothekenzins im Februar 2020 einen Höchststand von 1,39%, während 1995 der höchste Stand von 7,19% verzeichnet wurde. Der Durchschnittswert für diesen Zeitraum betrug 3,85%.

Gleichzeitig beginnt die Höhe des Darlehenskapitals in Österreich bei 25.000 €, was weniger als die in Spanien oder Deutschland festgelegten 50.000 € und in Frankreich 75.000 € ist. Die Laufzeit der Kreditrückzahlung kann bis zu 35 Jahre betragen, und die Anzahlung muss mindestens 30% des Kaufpreises der Immobilie abdecken. Somit sind die allgemeinen Bedingungen für den Erhalt einer Hypothek in Österreich für Einwohner von Nicht-EU-Ländern recht erschwinglich und attraktiv.

Es ist jedoch zu beachten, dass für Drittstaatsangehörige die Bedingungen für den Erhalt einer Hypothek in Österreich möglicherweise schwieriger sind als in anderen europäischen Ländern. Manchmal kann die Anzahlung 50-70% der Wohnkosten betragen, und das regelmäßige Einkommen sollte ausreichen, damit der Kreditnehmer nach der Transaktion der laufenden Kreditraten mindestens 2.000 € auf dem Konto hat (wenn es Kinder oder abhängige Personen gibt, dann mehr). Während alle spezifischen Zins- und Einkommensanforderungen von Bank zu Bank unterschiedlich sein können, ist die Gesamtskala ungefähr gleich.

Wenn Sie das Thema "Fallstricke" der Hypothekarkredite an gebietsfremde Personen in Österreich ansprechen und einen Antrag stellen möchten, müssen Sie alle erforderlichen Dokumente im Voraus sammeln. Es ist unbedingt erforderlich, eine besondere Genehmigung für den Kauf von Immobilien vom örtlichen Grundverkehrskommission einzuholen, aus der der Zweck der legalen Nutzung hervorgeht: für Unternehmen, Wohnungen oder Arbeiten. Es gibt keine Schwierigkeiten bei der Nutzung des Hauptwohnsitzes, da beim Kauf einer Immobilie zusätzlich zu der bestehenden, beispielsweise zum Wohnen im Urlaub, das Verfahren komplizierter wird. In Urlaubsregionen wie Tirol und Salzburg ist es in der Praxis sehr schwierig, Immobilien zu erwerben. Die Regierung kann jedoch eine solche Genehmigung in weniger beliebten Regionen und Außenbezirken genehmigen und Käufern sogar eine Aufenthaltserlaubnis in der EU erteilen. So unterstützt die lokale Regierung die Geschäftsentwicklung und ermutigt Ausländer, in gewerbliche Immobilien zu investieren.

Da Ausländer vor der Genehmigung einer Hypothek in der Regel als gefährdeter eingestuft werden, beurteilen österreichische Banken das Profil des Kreditnehmers mit Vorsicht. Sie überprüfen eingehender ihre Zahlungsfähigkeit, ihre Angehörigen, ihre laufenden Kosten usw. Als Einkommensnachweis benötigen österreichische Banken Dokumente für die letzten 3-5 Jahre. In diesem Fall ist es wünschenswert, dass das Einkommen in der EU erzielt wurde. Wenn der Kreditnehmer jedoch in Russland ein hohes dauerhaftes und legales Einkommen hat, kann dies ausreichen. Belege aus Russland müssen ins Deutsche übersetzt werden. Um die Rechtmäßigkeit der Ressourcen nicht zu beweisen, lohnt es sich jedoch, im Voraus ein Bankkonto bei einer der EU-Banken zu eröffnen und die erste Rate für die Hypothek daraus zu leisten.

Da Immobilien in Österreich sehr häufig zur Miete gekauft werden, bietet eine Hypothek separate Steuervorteile, nämlich: Die Kosten für Registrierung und Zinsen werden von der Steuerbemessungsgrundlage abgezogen und reduzieren die Höhe der Einkommensteuer erheblich oder vollständig.

Erwähnenswert ist, dass in Österreich Hypothekenmakler selten sind und nur Banken Immobilienkredite vergeben. In kleinen Städten kann eine Bank oder ein Angestellter von einem Notar, Anwalt oder Makler beraten werden. Marktführer - Volksbank, BAWAG, Erste Bank Gruppe, Bank Österreich, Bawag PSK, ING-DiBa Direktbank Österreich, Immo-Bank.

Hypothekenkonditionen in Österreich

In Österreich liegt die Quote für Ausländer bei 3,4% und für Ausländer bei 2,5%. Jede Bank hat ihre eigenen speziellen Kreditbedingungen, aber es gibt allgemeine Anforderungen, und wenn Sie diese befolgen, gibt es keine Schwierigkeiten bei der Genehmigung․

Die Anzahlung des Gesamtbetrags beträgt 40% für Neubauten oder 50% für Zweitwohnungen. Wenn der Käufer bereits Immobilien in Österreich besitzt, kann diese als Sicherheit für das Darlehen akzeptiert werden und es werden keine Sicherheiten benötigt.
Um Hypothekenkosten abzuzahlen, muss Ihr Einkommen in Österreich steuerpflichtig sein. Wenn die Mittel aus dem Ausland kommen, können österreichische Banken die Anzahlung erhöhen oder einen Kredit ablehnen (außer für EU- und UK-Bürger). Es gibt keine minimalen und maximalen Kreditanforderungen.
Die Altersbeschränkungen sind relativ gering, da die erworbene Immobilie bis zur vollständigen Rückzahlung im Grundbuch verbleibt. Und zum Zeitpunkt der letzten Zahlung darf der Kreditnehmer nicht älter als 70-75 Jahre sein.
Die Hypothekenzinsen können fest oder variabel sein (ARM - Adjustable-Rate Mortgage). Die Bank gibt dem Kreditnehmer völlige Wahlfreiheit und das Recht auf Risiko. In diesem Fall kann das Darlehen in mehrere Teile unterteilt werden, zum Beispiel:
60% werden 10 Jahre lang zu festen 2,25% gegeben, dann wird der Zinssatz variabel.
40% - bei schwebenden 1,5%. Die Bank passt die Zinsen alle 3 Monate an, abhängig vom Wachstums- / Falltrend des Euribor. Der Zinssatz kann auf 0% fallen und das Darlehen wird vorzeitig ohne Strafen und Überzahlungen zurückgezahlt, oder es wird wachsen.

Nicht nur ausländische Banken, sondern auch die Sberbank Europe AG mit Sitz in Wien bieten Ausländern aus Russland Hypotheken an. In Österreich oder der Tschechischen Republik können Sie beispielsweise ein großes Darlehen für den Kauf von Wohnraum bei der örtlichen Sberbank erhalten.

Sie müssen die Schulden und Zinsen für ihre Verwendung einmal pro Quartal oder Monat zurückzahlen. In diesem Fall hängt der Zahlungsbetrag von der Art der Hypothek, dem Zeitraum, für den sie aufgenommen wurde, und der Höhe der Schulden ab. Im ersten Jahr können nur Zinsen vereinbart werden (einmal pro Quartal).

Liste der erforderlichen Dokumente und Registrierungsverfahren

Liste der Dokumente für den Erhalt einer Hypothek in Österreich für einen russischen Staatsbürger:

Internationaler Reisepass, Langzeitvisum, Aufenthaltserlaubnis, ständiger Aufenthalt und deren Kopien.
Gehaltsbescheinigung für 6 Monate oder Steuererklärung für die letzten 3 Jahre in deutscher Sprache (für Unternehmer - Bilanz, für Manager - Bestätigung des Einkommens des Unternehmens). Ein ausländischer Staatsbürger ist verpflichtet, Unterlagen vorzulegen, die die Rechtmäßigkeit der Mittel für den Kauf bestätigen. Ohne Dokumente kann Geld trotz einer Vereinbarung über eine Immobilientransaktion bei einer österreichischen Bank eingefroren werden.
Nach Ermessen des Sachbearbeiters - Dokumente, die zusätzliches Einkommen oder das Vorhandensein von Eigentum bestätigen (Eigentumsbescheinigung, Auszug aus dem Kataster und der Bank, Mietvertrag usw.).
Papiere für gekaufte Immobilien (Lageplan mit vollständiger Beschreibung, Auszug aus dem Grundbuch, Entwurfserlaubnis, Verkaufspreis, Kopie der Transaktion usw.).
Versicherungspolice, Rentenbescheinigung (falls vorhanden).
Wenn Sie ein Haus zum Zwecke der Vermietung kaufen, benötigen Sie eine Rentabilitätsberechnung, die von einem Steuerberater oder Unternehmensleiter erstellt wird.
Ein Dokument, das das Fehlen eines Strafregisters und eine gerichtliche Insolvenzentscheidung bestätigt.
Wenn die Hypothek im Auftrag eines Unternehmens ausgegeben wird, benötigen Sie einen Antrag aus dem Handelsregister, um das Unternehmen in Österreich zu registrieren.
Rentabilitätsberechnung erstellt von der Verwaltungsgesellschaft oder dem Steuerberater, wenn die Immobilie vermietet wird.
Andere Dokumente, die die Zahlungsfähigkeit des Käufers bestätigen (eine Vereinbarung über den Verkauf teurer Immobilien, ein Bankzertifikat, in dem der Käufer seine Ersparnisse aufbewahrt).
Wenn das Unternehmen speziell für den Kauf von Immobilien gegründet wurde und anschließend keine signifikanten Gewinne erzielt, müssen Sie Geschäftspläne für zukünftige Projekte vorlegen oder andere Einnahmequellen offenlegen.

Russische Staatsbürger müssen alle Dokumente mit Hilfe eines professionellen Übersetzungsbüros ins Deutsche übersetzen und mit einem Notarsiegel versiegeln.

Nach Eingang des Antrags und der Unterlagen trifft die Bank innerhalb von 2-3 Wochen eine Entscheidung.

Das Verfahren zur Erlangung einer Hypothek:

Erster Bankbesuch - Interview und Kreditantrag (möglicherweise online).
Bewertung des Wertes von Immobilien (Marktwert, Liquidität).
Prüfung des Dokumentenpakets durch die Bank und Entscheidung (2-3 Wochen).
Подписание промежуточного акта купли-продажи (Kaufanbot).
Unterzeichnung der Zwischenurkunde über Kauf und Verkauf (Kaufanbot).
Beglaubigung der Transaktion.
Beim zweiten Bankbesuch wird der Hypothekenvertrag unterzeichnet.
Eintragung in das Grundbuch - 1–3 Monate.

Registrierungskosten

Beim Kauf von Immobilien mit einer Hypothek können hohe anfängliche Transaktionskosten ein weiteres Hindernis für einen ausländischen Käufer darstellen. Neben der ersten Hypothekenzahlung und den monatlichen Zahlungen entstehen dem Kreditnehmer weitere Kosten, einschließlich der Kosten für den Bau oder Kauf eines Hauses (10-13% der Kosten). Laufende Ausgaben werden selbst bezahlt. Zum Zeitpunkt der Genehmigung der Transaktion müssen folgende Aufwendungen berücksichtigt werden:

Eine einmalige Bankgebühr für die Gewährung eines Kredits hängt von der Komplexität und Höhe der Hypothek ab und beträgt 1-3%.
Kaufsteuer - 3,5% der Kosten (in jedem Fall zu zahlen).
Provision an den Makler (bei Vertragsunterzeichnung) - 3-4% der Kosten des Objekts (mit 20% MwSt.).
Die Gebühr für die Eintragung von Grundstücken in das Grundbuch beträgt 1,1-1,6%.
Vergütung an einen Anwalt / Notar (für einen Kaufvertragsentwurf (Kaufvertrag), Fernvertretung der Käuferinteressen usw.) - 1,5% des Vertragsbetrags (eine Spanne von 1-3% ist möglich).
Anwaltskosten und Verwaltungskosten - ca. 400 €.
Offizieller Übersetzerservice - 100 € / Stunde.
Sachversicherung ist obligatorisch - ab 0,01% der Kosten pro Jahr.
Immobilienbewertung - Der Prozentsatz hängt von den Schlussfolgerungen des Experten ab. In den meisten Fällen wird dies von einem Bankangestellten (Hypothekenmanager oder Berater) kostenlos durchgeführt.
Für die vorzeitige Rückzahlung (Sondertilgung) erhält die Bank eine Provision von 0,5-1% des Restbetrags der Schuld.

Zusätzliche Ausgaben:

Kontoverwaltung - 80-100 € pro Jahr.
Monatliche Darlehensprovision - 2% des Darlehensbetrags.
Baurisiken und Haftpflichtversicherung (für Bauhypotheken).

Was tun, wenn die Bank den Antrag ablehnt?

Das Ablehnen eines Hypothekenantrags ist eine gängige Praxis. Wenn eine Bank sich weigert, Ihnen eine Hypothek zu geben, können Sie jederzeit versuchen, eine Hypothek bei einer anderen zu beantragen, und sie bieten möglicherweise eine optimalere Lösung für Sie. Das Bankensystem in Österreich ist sehr flexibel und geht für alle besonders vor. Wenn Sie lange in einer kleinen Stadt leben und jeder Sie dort kennt, gehen Sie nicht online, sondern besuchen Sie die Bank persönlich, und es ist möglich, dass selbst eine schlechte Bonität Sie nicht daran hindert, eine Hypothek aufzunehmen.

Österreichische Banken lehnen häufig Anträge von Staatsbürgern anderer Länder oder von Personen ab, deren Einkommen nicht aus Österreich stammt. Es sei jedoch daran erinnert, dass es ihnen verboten ist, Kunden zwischen EU-Bürgern nur aufgrund der Nation zu diskriminieren. Wenn Sie einen solchen Verdacht haben, können Sie sich an das Bankbeschwerdebüro wenden und eine offizielle Erklärung der Bank anfordern, in der die Gründe für die Ablehnung angegeben sind.

Darüber hinaus können Sie sich an das Financial Dispute Resolution Network (FIN-NET) wenden, um Beratung und Konfliktlösung zu erhalten. Die Organisation ist auf die Beilegung von Streitigkeiten zwischen Finanzinstituten und Verbrauchern spezialisiert.

Auf die eine oder andere Weise haben Sie immer die Möglichkeit, die besten Bedingungen zu wählen und mehrere Angebote gleichzeitig zu sammeln. Die Kreditgeber stellen Ihnen ein European Standard Information Sheet (ESIS) mit wichtigen Informationen zu den Hypothekenkonditionen zur Verfügung. Auf diese Weise können Sie Kreditangebote verschiedener Banken vergleichen und das optimalste Angebot auswählen.

Wenn Ihre gewählte Wohnung oder Ihr Haus jederzeit verkauft werden kann, verwenden Sie ein Sofortdarlehen. Es wird in wenigen Tagen ausgestellt und die Kreditwürdigkeit wird von der Österreichischen Kreditvereinigung überprüft.

Fazit

Österreichische Banken bieten günstige Zinssätze für Hypotheken von 2-4% an.
Die Zustimmung zum Kauf bei den örtlichen Behörden ist obligatorisch.
Banken behandeln ausländische Investoren gewissenhafter als EU-Bürger.
Die Vorteile eines variablen Zinssatzes umfassen die Möglichkeit, Hypothekenüberzahlungen zu reduzieren und das Darlehen ohne Strafen vorzeitig zurückzuzahlen.
Um die Einreichung eines Antrags bei der Bank zu beschleunigen, lohnt es sich, alle Dokumente im Voraus in einem professionellen Übersetzungsbüro (mit Apostille) und notariell beglaubigt ins Deutsche zu übersetzen․

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