ТОП-5 преимуществ покупки доходного дома в Вене

Что такое доходный дом, доходность от приобретения, расположение по Вене. Как купить небольшую гостиницу в столице Австрии, прогнозируемая доходность.

April 14, 2021

В 2020 году население Вены превысило 1,9 миллиона человек. По сравнению с прошлым годом рост составил 0,78%. В жилой фонд Вены входит более 1 миллиона квартир. Большую часть из них - около 630 тысяч - занимают арендаторы. Это почти половина от всего арендованного жилья в Австрии. Естественно, что спрос на него растёт по мере роста городского населения.

Неудивительно, что посуточная аренды домов и квартир – это большой и активно растущий рынок. В Вене находится 15 или около 90% от общего количества типичных доходных домов в Австрии. На столичном рынке недвижимости ежегодно заключается порядка 500-600 сделок по приобретению доходных домов.

Расположение доходных домов на территории города

В Вене 23 района, количество доходных домов в них различно. Например, в 16-м районе более 1 300 домов, в 3-м – 1 060, в 18-м – 1 020. В то же время, в 23-м районе всего 92 дома, а в 11-м – 120.

Оборот рынка доходных домов и количество сделок

Рынок доходных домов постоянно меняется. По оценкам разных экспертов, общая сумма сделок, которые заключаются в течение года – от 700 млн евро до 1.4 млрд евро. Например, по данным венского агентства недвижимости EHL, самым «продуктивным» годом за последнее время стал 2012 год. Тогда весь объём операций (принимается во внимание заключение договоров купли-продажи в отношении как всего объекта недвижимости, так и его части) составил почти 1.4 м евро. В 2008 году, несмотря на экономический кризис, эта сумма превысила 780 м евро. В 2009–2011 годах этот сегмент рынка недвижимости значительно вырос и его годовой оборот составил от 1.2 до 1.3 млрд евро. Но уже в 2013 году он упал до 1.05 млрд евро. В 2016 году объем рынка снова достиг 1.3 млрд евро. Впрочем, последнее время от аналитиков чаще слышно о стабилизации рынка недвижимости.

По мнению специалистов, этому способствуют такие факторы как:

Ежегодное снижение количества доходных домов в Вене примерно на 1%

Это связано со сносом старых построек. Вместо этого возводятся новые здания. Кроме того, некоторые объекты реконструируют или меняют их целевое назначение. На ситуацию влияет и то, что часть квартир продают, сделав капитальный ремонт. А часть зданий переводят из категории доходных домов в жилищное товарищество.

Рост цен

Ставки на такие объекты значительно выросли за последние годы. Таким образом, относительно дешёвые объекты (стоимостью до 1-2 млн евро) практически исчезли. Большим спросом пользуются доходные дома в центральных районах, рядом с парками или торговыми центрами. Однако, подобных зданий осталось не так много.

Отсутствие на рынке недвижимости для продажи

Количество объектов недвижимости, выставленных на продажу, невелико. К тому же значительная часть собственников вообще не спешит ничего продавать. Владельцы склонны считать, что в период экономических кризисов и нестабильного евро нет ничего надёжнее, чем иметь приносящую доход недвижимость в столице Австрии.

В каких районах Вены можно приобрести доходные дома?

Проанализировав сделки за 2010-2015 гг., можно составить представление о распределении активности инвесторов по районам Вены. Наименьшее количество договоров купли-продажи доходных домов заключалось в 1-м районе. За последний год там было продано менее 20 таких объектов. Это неудивительно: средняя цена сделки с недвижимостью на этой территории чаще всего составляет более 10-15 млн евро.

За последние годы 16-й и 17-й районы привлекли наибольшее количество покупателей. Например, в 2010-2013 годах там ежегодно продавалось порядка 200 доходных домов. Такой всплеск инвестиционной активности аналитики объяснили несколькими обстоятельствами. Во-первых, доходных домов в этих районах в три раза больше, чем в центре города, а стоят они не очень дорого.

Во-вторых, средняя цена сделки за указанный период не превышала 600-800 тысяч евро. В последующие годы количество операций стало сокращаться, а вот объём практически удвоился.

Несколько лет назад не менее активно скупали доходные дома в районах между улицами Ringstraße и Gürtel – заключалось более 100 договоров купли-продажи в год что составляло около четверти от количества таких сделок. При этом доля таких продаж составила почти 44% от общего объёма рынка или более 500-600 млн евро. В 2014-2016 годах в 5-м, 6-м и 7-м районах было проведено несколько крупных операций на общую сумму более 100 млн евро. Но впоследствии число таких контрактов также снизилось.

Зачем покупать доходные дома в Вене?

Во-первых, сами австрийцы считают покупку недвижимости, в том числе, доходных домов, очень надёжным вложением средств. Не важно, что происходит с обменным курсом валюты, золотом или нефтью – она остаётся «тихой гаванью» и никогда не падает в цене. Покупка объекта недвижимого имущества – это защита и сохранение капитала.

Во-вторых, доходные дома называются так потому, что приносят своим владельцам доход от аренды. По свидетельству самих австрийцев, прибыль в данном случае ниже, чем от торгового центра или курортной недвижимости. Однако, приобретение доходного дома – это долгосрочное вложение и окупается десятилетиями. Конечно, такие объекты приобретаются с привлечением банковского кредита. При доходности от аренды 3-5% и ежегодном росте капитализации 4-7% за несколько лет можно получить десятки процентов прибыли.

В-третьих, как социологи, так и городские власти Вены прогнозируют, что ближайшие 5 лет население Вены будет только расти и может превысить 2.1. млн человек. Всем новым жителям нужно где-то поселиться. А в городе осталось не так много мест, где можно проводить массовую застройку. Это означает, что спрос на жильё, в том числе арендное, будет расти, что повлечёт за собой рост стоимости квадратного метра и арендных ставок.

В-четвертых, приобретая доходный дом, можно окупить вложения не только за счёт аренды. Хорошие девелоперы всегда могут придумать работающую схему. Так, покупая дом общей площадью 1000 квадратных метров за 2–2,5 миллиона евро, они рассчитывают продать половину квартир после их реставрации и ремонта самого дома по цене 5000–6000 евро за квадратный метр. Таким образом, они вернут первоначальные вложения. Учитывая, что осталась вторая половина квартир, позже их можно будет сдать и получить ещё больше прибыли.

В-пятых, можно увеличить количество квартир. В доходном доме можно надстроить верхний мансардный этаж и оборудовать там несколько пентхаусов. Такие объекты недвижимости могут быть проданы гораздо дороже, чем обычные квартиры. Даже после уплаты всех необходимых налогов размер прибыли от них может быть довольно значительным и, скорее всего, оправдает вложения в проект.

Оглавление