TOP-5 Vorteile des Kaufs eines Miethauses in Wien

Was ist ein Mietshaus, Rentabilität vom Kauf, Standort in Wien. Wie man ein kleines Hotel in der Hauptstadt Österreichs kaufen kann, die projizierte Rentabilität

April 14, 2021

2020 hatte Wien mehr als 1,9 Millionen Einwohner. Im Vergleich zum Vorjahr betrug das Wachstum 0,78%. Der Wiener Wohnungsbestand umfasst über 1 Million Wohnungen. Die meisten von ihnen - etwa 630.000 - sind von Mietern bewohnt. Dies ist fast die Hälfte aller Mietwohnungen in Österreich. Natürlich wächst die Nachfrage danach mit dem Wachstum der städtischen Bevölkerung.

Es ist nicht verwunderlich, dass die tägliche Miete von Häusern und Wohnungen ein großer und aktiv wachsender Markt ist. In Wien befinden sich 15 oder etwa 90% der Gesamtzahl typischer Mehrfamilienhäuser in Österreich. Auf dem Immobilienmarkt der Hauptstadt werden jährlich rund 500-600 Geschäfte zum Kauf von Miethäusern abgeschlossen.

Lage der Miethäuser in der Stadt

Wien hat 23 Gemeindebezirke, die Anzahl der Wohnhäuser ist unterschiedlich. Zum Beispiel gibt es im 16. Gemeindebezirk mehr als 1.300 Häuser, im 3. - 1.060, im 18. - 1.020. Gleichzeitig gibt es im 23. Gemeindebezirk nur 92 Häuser und im 11. - 120.

Umsatz des Mietshausmarktes und Anzahl der Geschäfte

Der Wohnungsbaumarkt verändert sich ständig. Nach Einschätzungen verschiedener Experten beläuft sich der Gesamtbetrag der im Laufe des Jahres abgeschlossenen Geschäfte von 700 Millionen Euro auf 1,4 Milliarden Euro. So war laut der Wiener Immobilienagentur EHL 2012 das „produktivste" Jahr der letzten Jahre. Zu diesem Zeitpunkt belief sich das gesamte Geschäftsvolumen (unter Berücksichtigung des Abschlusses von Kauf- und Verkaufsverträgen sowohl für die gesamte Immobilie als auch für ihren Teil) auf fast 1,4 Mio. Euro. 2008 lag dieser Betrag trotz der Wirtschaftskrise bei über 780 Millionen Euro. In den Jahren 2009-2011 ist dieses Segment des Immobilienmarktes deutlich gewachsen und der Jahresumsatz betrug 1,2 bis 1,3 Milliarden Euro. Bereits 2013 fiel sie auf 1,05 Milliarden Euro. 2016 erreichte das Marktvolumen wieder 1,3 Milliarden Euro. In jüngster Zeit hören Analysten jedoch häufiger von der Stabilisierung des Immobilienmarktes.

Experten zufolge wird dies durch folgende Faktoren erleichtert:

Ein jährlicher Rückgang der Anzahl der Miethäuser in Wien um ca. 1%

Dies ist auf den Abriss alter Gebäude zurückzuführen. Stattdessen werden neue Gebäude errichtet. Darüber hinaus rekonstruieren oder ändern einige Objekte ihren Zweck. Die Situation wird auch durch die Tatsache beeinflusst, dass einige der Wohnungen nach größeren Reparaturen verkauft werden. Und einige der Gebäude werden aus der Kategorie der Mehrfamilienhäuser an eine Wohnungsbaugesellschaft übertragen.

Preisanstieg

Die Preise für solche Immobilien sind in den letzten Jahren erheblich gestiegen. So sind relativ billige Objekte (im Wert von bis zu 1-2 Millionen Euro) praktisch verschwunden. Miethäuser in zentralen Bereichen, in der Nähe von Parks oder Einkaufszentren sind sehr nachgefragt. Es gibt jedoch nicht mehr viele solcher Gebäude.

Mangel an Immobilien zum Verkauf auf dem Markt

Die Anzahl der zum Verkauf stehenden Immobilien ist gering. Darüber hinaus hat es ein erheblicher Teil der Eigentümer nicht eilig, überhaupt etwas zu verkaufen. Die Eigentümer neigen dazu zu glauben, dass es in Zeiten von Wirtschaftskrisen und instabilem Euro nichts Zuverlässigeres gibt, als einkommensschaffende Immobilien in der österreichischen Hauptstadt zu haben.

In welchen Wiener Bezirken können Miethäuser gekauft werden?

Nach der Analyse der Transaktionen für 2010-2015 kann man sich ein Bild von der Verteilung der Investorentätigkeit auf die Wiener Gemeindebezirke machen. Die geringste Anzahl von Verträgen über den Kauf und Verkauf von Miethäusern wurde im 1. Gemeindebezirk abgeschlossen. Im vergangenen Jahr wurden dort weniger als 20 solcher Immobilien verkauft. Das ist kein Wunder: der Durchschnittspreis einer Immobilientransaktion in diesem Gebiet beträgt in der Regel mehr als 10-15 Millionen Euro.

In den letzten Jahren haben der 16. und 17. Gemeindebezirke die meisten Käufer angezogen. So wurden zwischen 2010 und 2013 dort jährlich rund 200 Mehrfamilienhäuser verkauft. Analysten erklärten einen solchen Anstieg der Investitionstätigkeit unter verschiedenen Umständen. Erstens gibt es in diesen Gebieten dreimal mehr Wohnhäuser als im Stadtzentrum, und sie sind nicht sehr teuer.

Zweitens überschritt der durchschnittliche Transaktionspreis für den angegebenen Zeitraum 600-800 Tausend Euro nicht. In den Folgejahren begann die Anzahl der Operationen zu sinken, aber das Volumen verdoppelte sich fast.

Vor einigen Jahren wurden Wohnhäuser in den Gebieten zwischen Ringstraße und Gürtel nicht weniger aktiv gekauft - mehr als 100 Kauf- und Verkaufsverträge wurden pro Jahr abgeschlossen, was etwa einem Viertel der Anzahl solcher Transaktionen entspricht. Gleichzeitig betrug der Anteil dieser Verkäufe fast 44% des gesamten Marktvolumens oder mehr als 500-600 Millionen Euro. 2014-2016 wurden in 5., 6. und 7. Gemeindebezirken mehrere große Operationen für einen Gesamtbetrag von mehr als 100 Millionen Euro durchgeführt. In der Folge nahm aber auch die Anzahl solcher Verträge ab.

Warum man Miethäuser in Wien kaufen soll?

Erstens betrachten die Österreicher selbst den Immobilienkauf einschließlich Miethäusern als eine sehr verlässliche Investition. Es spielt keine Rolle, was mit dem Wechselkurs der Währung, des Goldes oder des Öls passiert - es bleibt ein "sicherer Hafen" und fällt nie an Wert. Der Kauf eines Immobilienobjekts ist der Schutz und die Erhaltung des Kapitals.

Zweitens werden Mietshäuser so genannt, weil sie ihren Eigentümern Mieteinnahmen bringen. Nach Angaben der Österreicher selbst ist der Gewinn in diesem Fall geringer als bei einem Einkaufszentrum oder einer Resortimmobilie. Der Kauf eines Miethauses ist jedoch eine langfristige Investition und wird sich über Jahrzehnte auszahlen. Natürlich werden solche Objekte mit einem Bankdarlehen gekauft. Mit einer Mietrendite von 3-5% und einem jährlichen Kapitalisierungswachstum von 4-7% können über mehrere Jahre mehrere zehn Prozent des Gewinns erzielt werden.

Drittens sagen sowohl Soziologen als auch die Wiener Stadtverwaltung voraus, dass die Wiener Bevölkerung in den nächsten 5 Jahren nur noch wachsen und 2,1 Millionen Menschen überschreiten wird. Alle neuen Bewohner müssen sich irgendwo niederlassen. Und in der Stadt gibt es nicht mehr viele Orte, an denen Massenentwicklung möglich ist. Dies bedeutet, dass die Nachfrage nach Wohnraum, einschließlich Mietwohnungen, steigen, was zu einem Anstieg der Kosten pro Quadratmeter und der Mietpreise führen wird.

Viertens kann man durch den Kauf eines Miethauses seine Investition nicht nur durch Miete amortisieren. Gute Developers können sich immer ein Arbeitsschema einfallen lassen. Wenn sie also ein Haus mit einer Gesamtfläche von 1000 Quadratmetern für 2 bis 2,5 Millionen Euro kaufen, erwarten sie, dass sie nach der Restaurierung und Renovierung des Hauses selbst die Hälfte der Wohnungen zu einem Preis von 5000 bis 6000 Euro pro Quadratmeter verkaufen. Somit erhalten sie die ursprüngliche Investition zurück. Wenn man bedenkt, dass die zweite Hälfte der Wohnungen erhalten geblieben ist, wird es später möglich sein, sie zu vermieten und noch mehr Gewinn zu erzielen.

Fünftens kann die Anzahl der Wohnungen erhöht werden. In einem Miethaus kann man im Obergeschoss bauen und dort mehrere Penthäuser ausstatten. Solche Immobilienobjekte können viel teurer als gewöhnliche Wohnungen verkauft werden. Selbst nach Zahlung aller erforderlichen Steuern kann der Gewinn daraus erheblich sein und wird höchstwahrscheinlich die Investition ins Projekt rechtfertigen.

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