Покупка коммерческой недвижимости в Австрии

Австрия относится к числу наиболее экономически и политически стабильных европейских государств. Наличие собственной коммерческой недвижимости здесь станет неплохим подспорьем и источником стабильного заработка. Но следует помнить, что приобретение любого недвижимого имущества в Австрии — длительный и сложный процесс. Тем не менее, полученные выгоды будут стоить затраченных усилий. При этом вы получите не только стабильный доход, но и будете защищены законом.

При покупке недвижимой собственности ваше гражданство будет играть не последнюю роль. Все граждане ЕС, Швейцарии или Европейской экономической зоны имеют право покупать любую австрийскую недвижимость без необходимости оформления каких-либо виз и разрешений.

Если вы не входите в эту категорию, то вам предстоит столкнуться с целым рядом ограничений.

Согласно местному законодательству, покупка коммерческой недвижимости в Австрии лицам, не являющимся гражданами ЕС, строго ограничена. Конкретные правила и требования зависят от выбранного вами региона и устанавливаются на уровне региональных ведомств. Зачастую такие сделки либо запрещены, либо подлежат одобрению местной правительственной комиссией. Если вы все же заинтересованы в покупке, то любой агент по недвижимости в Австрии может предоставить вам информацию касательно местных требований и условий для каждого конкретного региона.

Территориальные ограничения и права иностранных инвесторов

Иностранцы без вида на жительство Австрии или любой другой страны ЕС не имеют права покупать австрийскую недвижимость. Более того, даже при наличии ВНЖ/ПМЖ покупателю необходимо получить разрешение от местных властей — Grundverkehrskomission. Рассмотрение заявления и принятие окончательного решения со стороны органов власти может занять от 1,5 до 3 месяцев. Имейте в виду, что позитивный результат бывает далеко не в 100% случаев. Особенно строго подобные запросы рассматриваются в самых посещаемых туристических регионах: Вене, Тироле и Зальцбурге. А вот в регионах Нижней Австрии, Верхней Австрии, Штирии, Каринтии, Бургенланде и ряде менее престижных частей Вены местные власти наоборот, заинтересованы в привлечении иностранных инвесторов. В этих регионах вы можете даже получить вид на жительство за счет вложений в местный бизнес.

Эти правила распространяются только на операции с коммерческой недвижимостью. Купить личные апартаменты в Австрии будет заметно проще.

Иностранцы без вида на жительство могут приобретать коммерческие постройки только от лица компаний, зарегистрированных на территории ЕС. При этом 51% собственности предприятия должен принадлежать европейским гражданам или зарегистрированным на территории Евросоюза юридическим лицам.

Этапы заключения сделки купли/продажи

Даже имея ВНЖ и разрешение от местных властей, иностранец не может выбрать любой понравившийся ему объект. К коммерческой недвижимости, доступной для покупки иностранцами, относятся следующие категории: гостиницы в туристических зонах, мини-отели, доходные дома, гостевые дома на термальных курортах, помещения для офисов и торговых учреждений в черте города.

В Австрии установлены и законодательно закреплены четкие права и обязанности между всеми участниками сделки купли/продажи: продавцом, покупателем, адвокатом и риелтором. Первое, что вам нужно сделать — выбрать соответствующую недвижимость в доступной вам категории. Когда объект покупки будет выбран, рекомендуется нанять адвоката, который сможет проверить:

1. Соответствует ли ваша потенциальная собственность градостроительным нормам данного района.
2. Является ли продавец фактическим собственником имущества, зарегистрированным в Земельном реестре.
3. Закреплены ли за зданием какие-либо льготы по оплате налогов и коммунальных платежей.

На следующем этапе вам необходимо обратиться к риелтору, который поможет вам написать официальное предложение о покупке и направит его продавцу. Если его все устраивает, то вы можете переходить непосредственно к подготовке бланка соглашения. Договор купли/продажи может быть составлен адвокатом или нотариусом.

Сразу после подписания контракта покупатель обязан заплатить депозит в размере не менее 10% от указанной стоимости имущества. Деньги будут помещены на доверительный или депозитный счет и должны находиться там до момента завершения сделки. Факт совершения перевода депозита должен быть зарегистрирован в местном ЗАГСе.

При регистрации депозита покупатель также должен оплатить переводную и регистрационную пошлины.

На следующем этапе вам предстоит зарегистрировать свою новоприобретенную собственность. Это будет стоить вам около 4,5% от договорной стоимости. В среднем, регистрация недвижимости в Австрии в зависимости от региона может занимать от 9 до 32 дней.

Имейте в виду, что после оплаты депозита отменить сделку без финансовых потерь будет невозможно. Если инвестор хочет иметь возможность пересмотреть свое решение, то этот пункт должен быть включен в договор изначально.

Весь процесс покупки начиная с составления предложения и заканчивая передачей прав собственности новому владельцу может занять несколько месяцев. Что касается оплаты полной стоимости имущества, то она может осуществляться как единовременно, так и частями по договоренности с продавцом.

Имейте в виду, что в соответствии с австрийским законодательством по предотвращению отмывания денег, юрист, банкир или нотариус, курирующий сделку купли/продажи обязан проверить происхождение средств, которые будут инвестированы в недвижимость. Еще до заключения сделки вам предстоит подтвердить, что ваши средства получены законным путем.

Ипотечное кредитование для иностранцев

Граждане стран, не входящих в ЕС, могут получить ипотечный кредит на покупку коммерческой недвижимости в Австрии. При этом покупатель обязан заплатить первоначальный взнос в размере не менее 40-50%.

Оставшаяся сумма может быть погашена за счет кредита сроком на 10-20 лет под 2-3% годовых с возможностью досрочного погашения без штрафных санкций. Кредит может быть закрыт не ранее чем через год с момента заключения сделки.

Приобретаемая вами недвижимость будет выступать в качестве залога. Фактически вы сможете использовать вашу новоприобретенную собственность с момента покупки, но до внесения последнего платежа в Земельном реестре будет стоять соответствующая отметка.

Инвестиционная привлекательность коммерческой недвижимости

Инвестиционные рынки Австрии в настоящее время являются эталоном для рассмотрения эффективных способов инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость Европы. Постоянно развивающаяся экономика, высокие показатели спроса, рост цен, положительная динамика рынка в целом и оптимистичные прогнозы экспертов – вот что привлекает местных и иностранных инвесторов.

Рынок недвижимости в Австрии стабильно растет уже 40 лет. Временные кризисы не оказали существенного влияния на общую ситуацию динамики и развития, поскольку государство регулирует рынки купли-продажи и аренды недвижимости. Инвестиции в местную коммерческую недвижимость растут с каждым годом. Спрос на покупку значительно превышает предложение.

Не меньшим стимулом выступает и окупаемость вложений — стоимость аренды коммерческой недвижимости в Австрии заметно выше, чем жилой. Такое имущество приносит более высокие доходы, но и риски здесь более весомые. Окупаемость коммерческой недвижимости в большей степени зависит от экономической и политической ситуации в стране, чем жилые постройки.

Вывод

• Процедура покупки иностранцами австрийской недвижимости защищена законом и абсолютно прозрачна.
• Иностранец без вида на жительство в Австрии или странах ЕС не может купить местную недвижимость.
• Заграничные инвесторы без ВНЖ/ПМЖ в странах Евросоюза могут покупать австрийскую недвижимость исключительно от имени юридического лица, открытого в рамках Еврозоны.
• Граждане стран, не входящих в ЕС, могут получить ипотечный кредит в Австрии на покупку коммерческой недвижимости.
• Каждый муниципалитет устанавливает свои требования к нерезидентам и к процедуре приобретения жилья. В разных федеральных землях существуют разные схемы.