2019 год стал рекордным для австрийской экономики. Но не смотря на сильный старт, в 2020 году местный рынок недвижимости столкнулся со значительными трудностями, связанными с локдауном и повсеместным закрытием границ в рамках программы противодействия распространения пандемии COVID-19. На первый взгляд может показаться, что кризис в одинаковой степени отразился на всех отраслях, но в действительности это не так. Например, отельный бизнес пострадал гораздо сильнее по сравнению с офисным сектором.

Общее состояние рынка инвестиционного капитала

Начиная с марта 2020 года мы наблюдаем снижение темпов роста австрийского рынка недвижимости. Но даже после введения блокировки местный инвестиционный сектор демонстрирует более позитивные результаты, чем прогнозировалось ранее. После рекордного 2019 года, когда общий объем инвестиций составил EUR 5,8 млрд, результат 2020 года составил всего EUR 3,5 млрд. После слабого Q1 2020 года общий объем инвестиций постепенно начал расти и уже к Q3 достиг уровня EUR 2,5 млрд. Также наблюдалось заметное увеличение активности со стороны иностранных инвесторов. На австрийских покупателей пришлось всего 31% активов. Самый большое количество сделок - 55% пришлись на немецких инвесторов.

В 2020 году ключевыми инвестиционными активами были жилая, офисная и логистическая недвижимость. Инвестиции в офисные помещения были доминирующей позицией на рынке - на этот сегмент пришлось 40% сделок. Общий объем сделок с жилой недвижимостью составил 30%, а на логистическую недвижимость пришлось 13%. Объекты розничной торговли, гостиницы и другие активы продемонстрировали результаты в 6%, 3% и 8% соответственно.

Одной из самых значительных сделок в офисной сфере стала продажа Austro Tower компании Deka Immobilien. Здание площадью 29 500 кв. м было продано почти за EUR 150 млн во Q2 2020 года. Крупнейшие сделки в жилом секторе были совершены в основном немецкими инвесторами. За этот же период компания ZBI вышла на австрийский рынок, купив здание Wohngarten на Geiselbergstrasse площадью 35 300 кв. м.

Еще одну крупную сделку совершила компания Art-Invest, которая приобрела жилой комплекс The Metropolitan площадью 24 700 кв. м в Q1 2020 года. Обе эти сделки принесли более EUR 100 млн.

Стартовая доходность офисного сектора в 2020 году составила около 3,5%, что не слишком отличается от результата 2019 года в 3,7%. Для логистических помещений этот показатель составил чуть менее 5% в 2020 году и почти 5,5% в 2019 году. Доходность жилого сектора в зависимости от района составила от 3,1% до 3,6%. Ритейл-парки с местными поставщиками демонстрировали стабильную доходность почти 5% в 2020 году, что на 0,3% ниже относительно 2019 года. В упомянутых выше секторах в течение года наблюдался спад, но в секторах high-street retail и торговых центрах, наоборот, наметился подъем - 3,3% и 4,2% соответственно.

Одной из особенностей 2020 года стало повышенное внимание инвесторов к вторичным и провинциальным регионам с развитой системой общественного транспорта, положительными экономическими показателями и позитивной демографией. Об этом свидетельствуют многочисленные сделки, такие как Wohngarten 11.

Инвестиции в гостиничный сектор

2019 год стал рекордным для Австрии с точки зрения туристической посещаемости. По данным Statistik Austria, в этот период было зарегистрировано почти 46,2 млн прибытий в отели и 152,7 млн ночных постояльцев. Как и ожидалось, в 2020 году пандемия COVID-19 нанесла значительный урон экономике и туристическому сектору в частности – практически во всех странах наблюдалось закрытие границ и введение временных ограничений.

По результатам 2020 года австрийские отели посетило всего 25,04 млн человек, что на 45,8% меньше по сравнению с предыдущим годом. Общее количество ночевок в 2020 году составило 97,91 млн, что на 54,75 млн или 35,9% меньше, чем в 2019 году. После наступления пандемии гостиничная индустрия Австрии вернулась на уровень 1970-х годов.

В 2019 году услугами отелей воспользовались 39,9 млн австрийцев и 112,7 млн иностранцев. В 2020 году местное население провело в австрийских отелях почти 31,6 млн ночей, что почти на 20,9% меньше результатов 2019 года, в то время как на долю иностранцев пришлось 66,2 млн ночей, что меньше прошлогодних показателей на 41,2%. Наибольшее снижение спроса пришлось на гостей из Германии (-18,17 млн), Нидерландов (-2,94 млн), Швейцарии и Лихтенштейна (-1,79 млн), Чешской Республики (-1,18 млн), Бельгии (-1,16 млн) и Великобритании (-2,20 млн). Средняя продолжительность пребывания постояльцев в 2020 году составила примерно 3,9 ночи.

Снижение показателей в разных федеральных землях было разным. Например, наибольшие потери понесла Вена - почти 4,5 млн ночевок (-73,9%). За ней следуют Тироль с 33,2 млн (-33,5%), Зальцбург с 20 млн (-32,3%), Форарльберг 6,4 млн (-30,5%), Бургенланд 2,2 млн (-27,3%), Штирия 10 млн (-24,6%) и Каринтия 11 млн ночевок (-17%). Количество ночевок иностранцев во всех федеральных землях снизилось, однако в Каринтии наблюдался рост ночевок гостей-резидентов (+5,4%). Самым популярным сезоном в 2020 году стал летний период (54 млн ночевок), поскольку в зимний сезон действовали ограничения COVID-19 (5,56 млн ночевок).

Офисная недвижимость

В Q1 2020 года офисный сектор показал рекордно низкую продуктивность – было сдано всего 13 000 кв. м. В течение первых нескольких недель после введения карантинных мер просмотр и сдача объектов оказались невозможны. Но отрасли пришлось адаптироваться к существующим реалиям и все процессы, включая просмотры недвижимости и согласование условий аренды, стали проходить удаленно посредством телефона или видеоконференций. Благодаря таким мерам в Q2 было арендовано уже около 30 000 кв.м. офисных площадей. Q3 2020 года был относительно спокойным из-за летних каникул, но в Q4 из-за окончания срока действия старых сделок наблюдался новый всплеск активности.

В 2020 году изменились не только показатели работы офисного сектора недвижимости, но и произошло переосмысление самого понятие рабочего пространства. Чтобы уменьшить распространение COVID-19 компании стали отдавать предпочтение помещениям с меньшим количество рабочих мест. Во многом на этот процесс повлиял переход части сотрудников в режим удаленной работы.

Объем завершенных и сданных в аренду объектов в 2020 году составил 160 000 кв. м. Самыми крупными завершенными проектами года стали QBC 1+2 площадью 36 000 кв. м, расположенный в районе Главного железнодорожного вокзала, и Office Park 4 площадью 26 000 кв. м в Airport City.

Характерной особенностью объектов, завершенных в 2020 году, стал высокий уровень заполняемости. Поэтому уровень вакантных площадей оставался на низком уровне в 4,7%, несмотря на экономическую ситуацию. Две крупные сделки по аренде в Quartier Lassalle обеспечили в общей сложности 145 000 кв. м. Самой популярной сферой был государственный сектор – на него пришлось 70% всех сделок, за ним следовали фармацевтика и здравоохранение – 9%, доли IT и строительства заняли по 5%.

подписаться на рассылку

Сообщаем только о важных мероприятиях и новых проектах для выгодных инвестиций в ОАЭ и Австрии

Присоединяйтесь к более, чем 6000 подписчикам, чтобы быть в курсе событий

Мы против спама. Отписаться можно в любое время

CBD - Вена и окрестности

Традиционно CBD отличается более низким уровнем свободных площадей по сравнению с другими регионами. В 2020 году этот показатель составил всего 1,8%. Спрос и уровень предварительной аренды в этом районе находятся на высоком уровне. Например, Haus am Schottentor, строительство которого было завершено в 2020 году, был полностью сдан в аренду еще до завершения строительных работ. Стоимость аренды здесь варьируется в пределах EUR 15 - 25,5 за 1 кв. м. Крупными проектами, завершенными в CBD в 2020 году стали Fabricatur и myhive Ungargasse.

Северный регион

После сдачи в аренду Square One доля вакантных площадей в северной части Вены сократилась до 6,2%. Такие объекты недвижимости, как RIVERGATE и Millennium Tower продолжали поддерживать низкий уровень вакантных площадей. Цены на аренду в этом районе варьируются от EUR 11 до EUR 18,5 за 1 кв. м. Крупных проектов, которые планировалось завершить в 2020 году здесь не было, но в 2021 запланирована передача в эксплуатацию здания Twenty One площадью 14 500 кв. м.

Западный регион

На западном субрынке Вены в 2020 году наблюдался самый высокий уровень вакантных площадей - 8,2%. Что превышает обычный средний показатель по Вене. В этом регионе наблюдается недостаток высококачественного жилья. Выход ближайшего жилищного проекта Vio запланирован на 2023 году. Средняя цена аренды в Западном регионе составляет от EUR 10 до EUR 14,5 за 1 кв. м.

Южный регион и Wieneberg

С уровнем вакантных площадей 7,10% самыми доминирующими районами в этом регионе являются Wieneberg и EuroPlaza. Одним из крупнейших проектов, завершенных в 2020 году, был The Brick площадью 19 000 кв. м. Вместе с проектами Silo, P82 и U6, которые также вышли на рынок, уровень свободных площадей будет продолжать расти. Средняя цена аренды здесь стартует от EUR 11,5 до EUR 18 за 1 кв. м.

Вена DC (Donau City) и окрестности

В 2020 году уровень вакантных площадей в этом регионе не слишком изменился, хоть мы и наблюдаем некоторое его снижение до 2,70%. Такие проекты, как Ares, Andromeda, DC1 и Saturn, демонстрируют высокий спрос среди арендаторов, что обеспечивает низкий уровень вакантных площадей. Но при этом банкротство компании Waagner- Biro Stahlbau AG и сокращение площадей компанией Nokia Austria привели к появлению новых вакантных мест. Стоимость арены здесь варьировались от EUR 12,5 до EUR 22 за 1 кв. м.

Lassallestrasse и Prater

После завершения строительства кампуса Austria Campus в 2018 году в этом регионе было не так много доступных для аренды офисных площадей. Реконструкция объектов на Lassallestrasse 1 должна завершиться в 2021 году. В 2020 году не было запланированных к завершению крупных проектов, поэтому уровень вакантных площадей в прошлом году снизился на 1,0% до 3,9%. Средняя стоимость аренды в 2020 году составила EUR 12 - 18 за 1 кв. м.

Восточный регион

Из-за наличия свободных площадей в таких крупных проектах, как TownTown и T-Center и T-Center, а также отсутствия новых объектов, завершенных к 2020 году, уровень вакантных площадей в Восточном регионе составил 4,30%. Крупные объекты, такие как Austro Tower и TrIIIple, будут завершены только 2021 году. Цены на аренду здесь варьировались от EUR 11,5 до EUR 19,5 за кв. м.

Железнодорожный вокзал

Уровень свободных площадей в 2020 году здесь составил 6,80%, а сам спрос на помещения в районе Железнодорожного вокзала сохраняется относительно высоким. Новое здание Bel & Main, разработанное компанией SIGNA и расположенное непосредственно за Erste Campus, имеет площадь 17 000 кв. м. Его посредником выступила группа Erste. Цены на аренду в Hauptbahnhof стартовали от EUR 15 до EUR 22 за кв. м.

Airport City

В этом районе находится один из крупнейших проектов, завершенных в 2020 году, - Office Park 4 площадью 26 000 кв. м. Уровень вакантных площадей в Airport City был одним из самых низких - 1,60%. Цены на аренду варьировались от EUR 9,5 до EUR 22 за 1 кв. м.

Розничная торговля

Влияние экономического спада 2020 года сильнее всего сказалось на состоянии сектора розничной торговли. Первый квартал года начался с продажи большого количества высококачественных торговых площадей по всей Австрии. Но в начале Q2, 10,3 млн кв. м торговых помещений были закрыты после введения локдауна и закрытия границ. Из-за масштабных мер против COVID-19 объем внутренних продаж снизился на 73% по сравнению с 2019 годом. После закрытия магазинов на смену стационарной торговле пришла электронная коммерция.

Стационарная торговля столкнулась с ежедневными убытками в размере EUR 140 млн (брутто), гастрономия - EUR 60 млн. Это произошло в основном из-за закрытия магазинов и отсутствия туристов. Некоторые отдельные сектора, такие как розничная торговля с продуктами питания и аптеки, даже смогли увеличить свои продажи на 5% и 1% соответственно.

Ввод в эксплуатацию торговых центров сократился с почти 30 000 кв. м в 2019 году до почти 10 000 кв. м в 2020 году. Показатели ритейл-парков, напротив, оказались выше, чем в предыдущем году. С почти 15 000 кв. м до 30 000 кв. м. Самым крупным открытием 2020 года стало расширение галереи Pado в Бургенланде (Burgenland) на 21 000 кв. м.

Средний размер арендной платы в зонах ритейл-парков был довольно стабильным и составлял EUR 14 за 1 кв. м. Но при этом доходность предприятий снизилась с 5,35% до 5,20%. В связи с закрытием магазинов и экономической ситуацией в 2020 году произошло снижение арендной платы на торговых улицах и в торговых центрах. Средняя арендная плата в торговых центрах снизилась со EUR 120 за 1 кв. м до EUR 110 в 4 квартале 2020 года. Доходность от аренды выросла с 4,15% до 4,70%. В центре Вены арендная плата снизилась с EUR 350 за 1 кв. м в Q1 2020 года до EUR 330 за кв. м в Q4 2020 г.

Inner City

Область «Golden U» в центре Вены, а именно Kärntner Straße, Graben и Kohlmarkt продолжает пользоваться высоким спросом, поэтому стоимость аренды здесь не сильно изменились по сравнению с предыдущими годами. Kohlmarkt - самый дорогой район Вены, где находятся международные торговые марки класса люкс. Стоимость аренды здесь варьируется от EUR 230 до EUR 500 за 1 кв. м. Но важно учитывать, что снижение числа еженедельных посетителей определенно негативно влияет на экономический потенциал Inner City. Если в 2019 году еженедельное количество посетителей составляло около 214 000 человек, то после реализации карантинных мер в 2020 году их количество снизилось до 87 700.

Район Graben соединяет Kohlmarkt и Kärntner Straße, где количество еженедельных посетителей также заметно изменилось с 448 000 человек в неделю до 207 000, что на 53,7% меньше. Что касается цен на аренду, то здесь они начинаются от EUR 180 до EUR 280 за 1 кв. м.
Kärntner Straße является одной из самых востребованных улиц Вены и пострадала относительно меньше, чем Kohlmarkt и Graben. Число посетителей за неделю сократилось на 25% с 304 000 до 228 000 человек. Аренда помещения площадью от 100 до 500 кв. м стоит от EUR 165-220.

Mariahilfer Strasse

Mariahilfer Strasse – это самая большая торговая улица Австрии. Она также является популярным местом среди молодежи. Здесь постоянно открываются новые магазины модной одежды и рестораны. Например, в 2020 году здесь открылись Jack & Jones, Levi's и такие рестораны, как Max & Benito и органическая пекарня Öfferl. Эти торговые точки постоянно привлекают новых клиентов, но даже не смотря на это количество еженедельных посетителей здесь снизилось на 21,5%, что заметно меньше, чем в Golden U. Стоимость аренды помещений площадью 100-500 кв. м в 2020 году составила EUR 80-150.

Торговые центры

Торговые центры являются популярным местом проведения досуга среди населения Австрии. В 2019 году их насчитывалось 141 по всей стране. Но во время пандемии большинство из них закрылись, а некоторые обанкротились из-за недостаточного количества посетителей. Даже после того, как летом торговые точки вновь открылись, все равно наблюдалось падение продаж почти на 15% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Многим торговым центрам удалось преодолеть кризис того года благодаря концепции pop-up.

ПРОДАЖА КВАРТИР И ЭЛИТНЫХ АПАРТАМЕНТОВ В АВСТРИИ

ИЗУЧИТЕ ВСЕ ПРОЕКТЫ В АВСТРИИ И СЭКОНОМЬТЕ СВОЕ ВРЕМЯ

Смотреть

Промышленность и логистика

Закрытие магазинов и рынков во время пандемии привело к развитию и росту продаж в электронной коммерции. Люди стали заказывать товары с доставкой. Это привело к увеличению потребности в складских помещениях. Только в Q1 2020 года было отправлено 42,6 млн посылок, что на 20% больше, чем за аналогичный период предыдущего года.

Вена остается самым важным логистическим рынком страны. При общей площади в 5,3 млн кв. м 47% приходится на логистические помещения, а 53% - на производственные и промышленные площади. Оборот площадей в Вене и ее окрестностях составил около 302 000 кв. м. Линц и Грац также являются крупными логистическими центрами Австрии. В Граце в общей сложности 990 000 кв. м, а в Линце - 1,8 млн кв. м.
Доходность промышленной недвижимости варьируется от 5,25% до 7,0%, а логистической - от 4,5% до 6,5%, в зависимости от местоположения, размера, гибкости, кредитоспособности арендатора и срока аренды.

Арендные ставки на складские помещения в Австрии составляют около EUR 4,50 - 7,00 за 1 кв. м. Арендная плата для логистики также варьируется в пределах EUR 7,00 - 9,50. Далее следуют помещения для хранения сыпучих материалов с EUR 4,75 - 6,00 за 1 кв. м, а производственные помещения и мастерские имеют арендную плату EUR 6,00 - 11,00 1 кв.м. Офисные помещения стоят EUR 7,00 – 12,00 за 1 кв.м.

Жилая недвижимость

Введение локдауна в середине марта 2020 года привело к почти полной стагнации рынка жилой недвижимости на 1-2 месяца. В течение этого времени просмотр арендуемых объектов был невозможен, но во втором квартале правительство ввело специальные меры, например, истекающие договоры аренды можно было продлить до конца года, а задолженность по аренде не взыскивалась. Это позволило арендаторам вздохнуть с облегчением, но никак не повлияло на дальнейшее стимулирование спроса.

Жилая недвижимость в 2020 году имела одну особенность - люди начали использовать дома как многофункциональную смесь дома, школы, офиса и даже ресторана. Люди также начали выбирать дома с открытыми террасами и балконами после того, как долгое время были вынуждены находиться в условиях самоизоляции. По этой причине Альпы и озерные районы, такие как Каринтия и Зальцбург, стали еще более популярными среди инвесторов.

Жилищное строительство в Австрии не сильно пострадало несмотря на то, что этот сектор прекратил свою деятельность на значительное время. Общий объем завершенных апартаментов сократился с 71 000 единиц в 2019 году до почти 68 000 единиц в 2020 году. В разрешении на строительство в 2020 году наблюдалась аналогичная тенденция. В 2019 году было одобрено строительство более 83 000 единиц собственности, в то время как в 2020-м их количество снизилось до 77 500.

Крупнейшей сделкой в этой отрасти стал жилой комплекс Wohngarten 11 площадью 35 300 кв. м. Он был продан компании ZBI в Q2 2020 года. Еще одна крупная покупка была совершена компанией Art Invest – жилой комплекс The Metropolitan площадью 24 700 кв. м был продан в Q1 2020 года. Оба проекта будут завершены в 2021 году. Проект Home Lend площадью 16 200 кв.м. расположенный в Гранце, был продан компании Union Investment в Q2 2020 г., а само завершение строительства проекта запланировано на 2022 год.

Средняя стоимость аренды с учетом эксплуатационных расходов в целом по Австрии в 2020 году составила EUR 8,3 за квадратный метр, что на 3% выше, чем в 2019 году (8,0). Самая высокая цена аренды по регионам была в Зальцбурге (Salzburg) – EUR 9,9 за квадратный метр. За ним следуют Форарльберг (Vorarlberg) с EUR 9,6, Тироль (Tirol) – EUR 9,2 и Вена с ценой чуть выше средней по стране – EUR 8,6.

выводы

Общая стоимость инвестиций в Австрии снизилась на 39,6% с 5,8 млрд в 2019 году до 3,5 млрд в 2020 году.
Основными активами в прошлом году были жилая недвижимость, офисы и логистика.

Гостиничный сектор был одной из наиболее пострадавших областей: количество ночевок в нем сократилось на 35,9% по сравнению с 2019 годом.
В офисном секторе завершение строительства и арендные показатели были практически одинаковыми - 160 000 кв. м.
Уровень завершения строительства торговых помещений снизился на 66% - с 30 000 кв. м в 2019 году до 10 000 в 2020 году.
Вена является самым важным логистическим регионом с вакантной площадью 5,3 млн кв. м.
Самой крупной сделкой в жилом секторе стал проект Wohngarten 11 площадью 35 000 кв. м.

Отправить Запрос

Евгений Пильников,
CEO

Мы будем рады перезвонить вам в течение часа и отправить вам дополнительную информацию по электронной почте.