Рынок недвижимости Австрии за 2020 год

CBD - Вена и окрестности

Традиционно CBD отличается более низким уровнем свободных площадей по сравнению с другими регионами. В 2020 году этот показатель составил всего 1,8%. Спрос и уровень предварительной аренды в этом районе находятся на высоком уровне. Например, Haus am Schottentor, строительство которого было завершено в 2020 году, был полностью сдан в аренду еще до завершения строительных работ. Стоимость аренды здесь варьируется в пределах EUR 15 - 25,5 за 1 кв. м. Крупными проектами, завершенными в CBD в 2020 году стали Fabricatur и myhive Ungargasse.

Северный регион

После сдачи в аренду Square One доля вакантных площадей в северной части Вены сократилась до 6,2%. Такие объекты недвижимости, как RIVERGATE и Millennium Tower продолжали поддерживать низкий уровень вакантных площадей. Цены на аренду в этом районе варьируются от EUR 11 до EUR 18,5 за 1 кв. м. Крупных проектов, которые планировалось завершить в 2020 году здесь не было, но в 2021 запланирована передача в эксплуатацию здания Twenty One площадью 14 500 кв. м.

Западный регион

На западном субрынке Вены в 2020 году наблюдался самый высокий уровень вакантных площадей - 8,2%. Что превышает обычный средний показатель по Вене. В этом регионе наблюдается недостаток высококачественного жилья. Выход ближайшего жилищного проекта Vio запланирован на 2023 году. Средняя цена аренды в Западном регионе составляет от EUR 10 до EUR 14,5 за 1 кв. м.

Южный регион и Wieneberg

С уровнем вакантных площадей 7,10% самыми доминирующими районами в этом регионе являются Wieneberg и EuroPlaza. Одним из крупнейших проектов, завершенных в 2020 году, был The Brick площадью 19 000 кв. м. Вместе с проектами Silo, P82 и U6, которые также вышли на рынок, уровень свободных площадей будет продолжать расти. Средняя цена аренды здесь стартует от EUR 11,5 до EUR 18 за 1 кв. м.

Вена DC (Donau City) и окрестности

В 2020 году уровень вакантных площадей в этом регионе не слишком изменился, хоть мы и наблюдаем некоторое его снижение до 2,70%. Такие проекты, как Ares, Andromeda, DC1 и Saturn, демонстрируют высокий спрос среди арендаторов, что обеспечивает низкий уровень вакантных площадей. Но при этом банкротство компании Waagner- Biro Stahlbau AG и сокращение площадей компанией Nokia Austria привели к появлению новых вакантных мест. Стоимость арены здесь варьировались от EUR 12,5 до EUR 22 за 1 кв. м.

Lassallestrasse и Prater

После завершения строительства кампуса Austria Campus в 2018 году в этом регионе было не так много доступных для аренды офисных площадей. Реконструкция объектов на Lassallestrasse 1 должна завершиться в 2021 году. В 2020 году не было запланированных к завершению крупных проектов, поэтому уровень вакантных площадей в прошлом году снизился на 1,0% до 3,9%. Средняя стоимость аренды в 2020 году составила EUR 12 - 18 за 1 кв. м.

Восточный регион

Из-за наличия свободных площадей в таких крупных проектах, как TownTown и T-Center и T-Center, а также отсутствия новых объектов, завершенных к 2020 году, уровень вакантных площадей в Восточном регионе составил 4,30%. Крупные объекты, такие как Austro Tower и TrIIIple, будут завершены только 2021 году. Цены на аренду здесь варьировались от EUR 11,5 до EUR 19,5 за кв. м.

Железнодорожный вокзал

Уровень свободных площадей в 2020 году здесь составил 6,80%, а сам спрос на помещения в районе Железнодорожного вокзала сохраняется относительно высоким. Новое здание Bel & Main, разработанное компанией SIGNA и расположенное непосредственно за Erste Campus, имеет площадь 17 000 кв. м. Его посредником выступила группа Erste. Цены на аренду в Hauptbahnhof стартовали от EUR 15 до EUR 22 за кв. м.

Airport City

В этом районе находится один из крупнейших проектов, завершенных в 2020 году, - Office Park 4 площадью 26 000 кв. м. Уровень вакантных площадей в Airport City был одним из самых низких - 1,60%. Цены на аренду варьировались от EUR 9,5 до EUR 22 за 1 кв. м.

Розничная торговля

Влияние экономического спада 2020 года сильнее всего сказалось на состоянии сектора розничной торговли. Первый квартал года начался с продажи большого количества высококачественных торговых площадей по всей Австрии. Но в начале Q2, 10,3 млн кв. м торговых помещений были закрыты после введения локдауна и закрытия границ. Из-за масштабных мер против COVID-19 объем внутренних продаж снизился на 73% по сравнению с 2019 годом. После закрытия магазинов на смену стационарной торговле пришла электронная коммерция.

Стационарная торговля столкнулась с ежедневными убытками в размере EUR 140 млн (брутто), гастрономия - EUR 60 млн. Это произошло в основном из-за закрытия магазинов и отсутствия туристов. Некоторые отдельные сектора, такие как розничная торговля с продуктами питания и аптеки, даже смогли увеличить свои продажи на 5% и 1% соответственно.

Ввод в эксплуатацию торговых центров сократился с почти 30 000 кв. м в 2019 году до почти 10 000 кв. м в 2020 году. Показатели ритейл-парков, напротив, оказались выше, чем в предыдущем году. С почти 15 000 кв. м до 30 000 кв. м. Самым крупным открытием 2020 года стало расширение галереи Pado в Бургенланде (Burgenland) на 21 000 кв. м.

Средний размер арендной платы в зонах ритейл-парков был довольно стабильным и составлял EUR 14 за 1 кв. м. Но при этом доходность предприятий снизилась с 5,35% до 5,20%. В связи с закрытием магазинов и экономической ситуацией в 2020 году произошло снижение арендной платы на торговых улицах и в торговых центрах. Средняя арендная плата в торговых центрах снизилась со EUR 120 за 1 кв. м до EUR 110 в 4 квартале 2020 года. Доходность от аренды выросла с 4,15% до 4,70%. В центре Вены арендная плата снизилась с EUR 350 за 1 кв. м в Q1 2020 года до EUR 330 за кв. м в Q4 2020 г.

Inner City

Область «Golden U» в центре Вены, а именно Kärntner Straße, Graben и Kohlmarkt продолжает пользоваться высоким спросом, поэтому стоимость аренды здесь не сильно изменились по сравнению с предыдущими годами. Kohlmarkt - самый дорогой район Вены, где находятся международные торговые марки класса люкс. Стоимость аренды здесь варьируется от EUR 230 до EUR 500 за 1 кв. м. Но важно учитывать, что снижение числа еженедельных посетителей определенно негативно влияет на экономический потенциал Inner City. Если в 2019 году еженедельное количество посетителей составляло около 214 000 человек, то после реализации карантинных мер в 2020 году их количество снизилось до 87 700.

Район Graben соединяет Kohlmarkt и Kärntner Straße, где количество еженедельных посетителей также заметно изменилось с 448 000 человек в неделю до 207 000, что на 53,7% меньше. Что касается цен на аренду, то здесь они начинаются от EUR 180 до EUR 280 за 1 кв. м.
Kärntner Straße является одной из самых востребованных улиц Вены и пострадала относительно меньше, чем Kohlmarkt и Graben. Число посетителей за неделю сократилось на 25% с 304 000 до 228 000 человек. Аренда помещения площадью от 100 до 500 кв. м стоит от EUR 165-220.

Mariahilfer Strasse

Mariahilfer Strasse – это самая большая торговая улица Австрии. Она также является популярным местом среди молодежи. Здесь постоянно открываются новые магазины модной одежды и рестораны. Например, в 2020 году здесь открылись Jack & Jones, Levi's и такие рестораны, как Max & Benito и органическая пекарня Öfferl. Эти торговые точки постоянно привлекают новых клиентов, но даже не смотря на это количество еженедельных посетителей здесь снизилось на 21,5%, что заметно меньше, чем в Golden U. Стоимость аренды помещений площадью 100-500 кв. м в 2020 году составила EUR 80-150.

Торговые центры

Торговые центры являются популярным местом проведения досуга среди населения Австрии. В 2019 году их насчитывалось 141 по всей стране. Но во время пандемии большинство из них закрылись, а некоторые обанкротились из-за недостаточного количества посетителей. Даже после того, как летом торговые точки вновь открылись, все равно наблюдалось падение продаж почти на 15% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Многим торговым центрам удалось преодолеть кризис того года благодаря концепции pop-up.

Промышленность и логистика

Закрытие магазинов и рынков во время пандемии привело к развитию и росту продаж в электронной коммерции. Люди стали заказывать товары с доставкой. Это привело к увеличению потребности в складских помещениях. Только в Q1 2020 года было отправлено 42,6 млн посылок, что на 20% больше, чем за аналогичный период предыдущего года.

Вена остается самым важным логистическим рынком страны. При общей площади в 5,3 млн кв. м 47% приходится на логистические помещения, а 53% - на производственные и промышленные площади. Оборот площадей в Вене и ее окрестностях составил около 302 000 кв. м. Линц и Грац также являются крупными логистическими центрами Австрии. В Граце в общей сложности 990 000 кв. м, а в Линце - 1,8 млн кв. м.
Доходность промышленной недвижимости варьируется от 5,25% до 7,0%, а логистической - от 4,5% до 6,5%, в зависимости от местоположения, размера, гибкости, кредитоспособности арендатора и срока аренды.

Арендные ставки на складские помещения в Австрии составляют около EUR 4,50 - 7,00 за 1 кв. м. Арендная плата для логистики также варьируется в пределах EUR 7,00 - 9,50. Далее следуют помещения для хранения сыпучих материалов с EUR 4,75 - 6,00 за 1 кв. м, а производственные помещения и мастерские имеют арендную плату EUR 6,00 - 11,00 1 кв.м. Офисные помещения стоят EUR 7,00 – 12,00 за 1 кв.м.

Жилая недвижимость

Введение локдауна в середине марта 2020 года привело к почти полной стагнации рынка жилой недвижимости на 1-2 месяца. В течение этого времени просмотр арендуемых объектов был невозможен, но во втором квартале правительство ввело специальные меры, например, истекающие договоры аренды можно было продлить до конца года, а задолженность по аренде не взыскивалась. Это позволило арендаторам вздохнуть с облегчением, но никак не повлияло на дальнейшее стимулирование спроса.

Жилая недвижимость в 2020 году имела одну особенность - люди начали использовать дома как многофункциональную смесь дома, школы, офиса и даже ресторана. Люди также начали выбирать дома с открытыми террасами и балконами после того, как долгое время были вынуждены находиться в условиях самоизоляции. По этой причине Альпы и озерные районы, такие как Каринтия и Зальцбург, стали еще более популярными среди инвесторов.

Жилищное строительство в Австрии не сильно пострадало несмотря на то, что этот сектор прекратил свою деятельность на значительное время. Общий объем завершенных апартаментов сократился с 71 000 единиц в 2019 году до почти 68 000 единиц в 2020 году. В разрешении на строительство в 2020 году наблюдалась аналогичная тенденция. В 2019 году было одобрено строительство более 83 000 единиц собственности, в то время как в 2020-м их количество снизилось до 77 500.

Крупнейшей сделкой в этой отрасти стал жилой комплекс Wohngarten 11 площадью 35 300 кв. м. Он был продан компании ZBI в Q2 2020 года. Еще одна крупная покупка была совершена компанией Art Invest – жилой комплекс The Metropolitan площадью 24 700 кв. м был продан в Q1 2020 года. Оба проекта будут завершены в 2021 году. Проект Home Lend площадью 16 200 кв.м. расположенный в Гранце, был продан компании Union Investment в Q2 2020 г., а само завершение строительства проекта запланировано на 2022 год.

Средняя стоимость аренды с учетом эксплуатационных расходов в целом по Австрии в 2020 году составила EUR 8,3 за квадратный метр, что на 3% выше, чем в 2019 году (8,0). Самая высокая цена аренды по регионам была в Зальцбурге (Salzburg) – EUR 9,9 за квадратный метр. За ним следуют Форарльберг (Vorarlberg) с EUR 9,6, Тироль (Tirol) – EUR 9,2 и Вена с ценой чуть выше средней по стране – EUR 8,6.

Выводы

• Общая стоимость инвестиций в Австрии снизилась на 39,6% с 5,8 млрд в 2019 году до 3,5 млрд в 2020 году.
• Основными активами в прошлом году были жилая недвижимость, офисы и логистика.

• Гостиничный сектор был одной из наиболее пострадавших областей: количество ночевок в нем сократилось на 35,9% по сравнению с 2019 годом.
• В офисном секторе завершение строительства и арендные показатели были практически одинаковыми - 160 000 кв. м.
• Уровень завершения строительства торговых помещений снизился на 66% - с 30 000 кв. м в 2019 году до 10 000 в 2020 году.
• Вена является самым важным логистическим регионом с вакантной площадью 5,3 млн кв. м.
• Самой крупной сделкой в жилом секторе стал проект Wohngarten 11 площадью 35 000 кв. м.