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Österreich Immobilienmarktbericht 2020

Österreichs Immobilienmarkt für 2020, welche Verkäufe getätigt wurden, worauf sich die Regierung konzentriert.
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Autor : Evgeny Pilnikov,
Luxury Immobilen CEO
10 Minuten
Veröffentlicht 13.10.2021
In diesem Artikel werden die einzelnen Bereiche näher beleuchtet und die Auswirkungen des Jahres 2020 auf die Wirtschaft im Detail diskutiert.
Nach einem Rekordjahr für die österreichische Wirtschaft im Jahr 2019 ist der Immobiliensektor durch die Einführung von Lockdowns und Grenzschließungen infolge der COVID-19-Pandemie neuen Belastungen ausgesetzt. Auch wenn man meinen könnte, dass die Wirtschaftskrise alle Sektoren gleichermaßen getroffen hat, zeigt ein genauerer Blick auf die einzelnen Sektoren, dass dies nicht der Fall ist. So sind beispielsweise Hotelinvestitionen stärker betroffen als der Bürosektor.

Kapitalmärkte

Trotz der Verlangsamung ab März, die mit der Einführung des Lockdowns einherging, hat sich der Investment-Sektor besser entwickelt als zuvor angenommen. Nach einem Rekordjahr 2019 mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 5,8 Milliarden Euro lag das Ergebnis 2020 bei nur 3,5 Milliarden Euro. Nach einem schwachen ersten Quartal begannen die Investitionen im zweiten Quartal zu steigen und erreichten Ende des dritten Quartals 2,5 Milliarden Euro. Die Anleger gewannen schnell wieder Vertrauen, was sich darin zeigt, dass die meisten Investitionen von Ausländern getätigt wurden: 55% aller Transaktionen wurden von deutschen Anlegern getätigt, 31% kamen aus Österreich.

Die wichtigsten Investitionsobjekte, die im Jahr 2020 den ersten Platz einnahmen, waren Wohnungen, Büros und Logistik. Büroinvestitionen dominierten den Markt, da 40% aller Transaktionen auf dieses Segment entfielen. Auf Wohnimmobilien entfielen 30% aller in diesem Jahr getätigten Investitionen, gefolgt von 13% für Logistik. Auf Einzelhandel, Hotels und sonstige Anlagen entfielen 6%, 3% und 8%.
Eine der bemerkenswertesten Transaktionen im Bürosektor war der Verkauf des Austro Towers an die Deka Immobilien. Das 29.500 m² große Gebäude wurde im 2. Quartal 2020 für fast 150 Millionen Euro verkauft. Die größten Transaktionen im Wohnbereich wurden hauptsächlich von deutschen Investoren getätigt. Im 2. Quartal 2020 stieg die ZBI mit dem Kauf des 35.300 m² großen Wohngartens in der Geiselbergstraße in den österreichischen Markt ein.
Der 24.700 m² große Wohnkomplex The Metropolitan wurde in Q1 2020 an Art-Invest verkauft. Beide Transaktionen brachten mehr als 100 Millionen Euro ein.

Die Spitzenrendite im Bürosektor lag 2020 bei ca. 3,5%, was im Vergleich zu 2019 mit fast 3,7% keinen großen Unterschied darstellte. Für Logistikflächen lag sie 2020 bei knapp unter 5% und 2019 bei fast 5,5%. Die Rendite des Wohnsektors stieg von 3,1% auf 3,6% im Jahr 2020. Fachmarktzentren mit Nahversorgern blieben stabil mit fast 5% Spitzenrendite im Jahr 2020 und etwa 5,3% im Jahr 2019. Die vorgenannten Sektoren verzeichneten das ganze Jahr über einen Rückgang, wohingegen der High-Street-Einzelhandel und Einkaufszentren mit 3,3% und 4,2% einen Aufschwung erlebten.

Eines der Merkmale des Jahres 2020 war die verstärkte Konzentration der Investoren auf Sekundär- und Regionalstädte mit guten öffentlichen Verkehrsmitteln, positiven Wirtschaftsindikatoren und einer positiven demografischen Entwicklung. Zahlreiche Deals wie Wohngarten 11 zeigen dies.

Hotelinvestitionen

2019 war ein touristisches Rekordjahr für Österreich. Laut Statistik Austria gab es knapp 46,2 Millionen Ankünfte und 152,7 Millionen Übernachtungen. Wie zu erwarten war, traf die COVID-19-Pandemie 2020 die Wirtschaft und den Tourismussektor besonders hart: Weltweit wurden Grenzen geschlossen und Lockdowns eingeführt.
Insgesamt gab es 25,04 Millionen Ankünfte, was einem Rückgang von 45,8% gegenüber 2019 entspricht. Die Gesamtzahl der Übernachtungen im Jahr 2020 betrug 97,91 Millionen, das sind 54,75 Millionen oder 35,9% weniger als im Vorjahr. Das Pandemiejahr hatte Österreichs Hotellerie auf ein Niveau der frühen 1970er Jahre gebracht.

Im Jahr 2019 stieg die Zahl der inländischen Übernachtungsgäste auf 39,9 Millionen und die der ausländischen Gäste auf 112,7 Millionen. Im Jahr 2020 gab es fast 31,6 Millionen Übernachtungen der einheimischen Bevölkerung, was einem Rückgang von 20,9% gegenüber 2019 entspricht, während die ausländischen Gäste 66,2 Millionen Übernachtungen ausmachten, was einem Rückgang von über 41,2% entspricht. Den größten Rückgang verzeichneten ausländische Gäste aus Deutschland (-18,17 Millionen), den Niederlanden (-2,94 Millionen), der Schweiz und Liechtenstein (-1,79 Millionen), der Tschechischen Republik (-1,18 Millionen), Belgien (-1,16 Millionen) und dem Vereinigten Königreich (-2,20 Millionen). Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer lag im Jahr 2020 bei rund 3,9 Nächten.

Der Rückgang der Zahlen fiel in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich aus. So musste Wien mit knapp 4,5 Millionen Übernachtungen (-73,9%) den größten Verlust hinnehmen. Gefolgt von Tirol mit 33,2 Millionen (-33,5%), Salzburg mit 20 Millionen (-32,3%), Vorarlberg mit 6,4 Millionen (-30,5%), das Burgenland mit 2,2 Millionen (-27,3%), die Steiermark mit 10 Millionen (-24,6%) und Kärnten mit 11 Millionen Übernachtungen (-17%). Die Übernachtungen von Ausländern sind in allen Bundesländern gesunken, in Kärnten gab es jedoch einen Anstieg der Übernachtungen von inländischen Gästen (+5,4%). Die beliebteste Saison im Jahr 2020 war der Sommer mit 54 Millionen Übernachtungen, da in der Wintersaison (5,56 Millionen Übernachtungen) die COVID-19-Beschränkungen umgesetzt wurden.

Büro

Im 1. Quartal 2020 verzeichnete der Bürosektor eine rekordverdächtig niedrige Vermietungsquote von nur 13.000 m². In den Wochen nach der Einführung des Lockdowns war es nicht möglich, Objekte zu besichtigen, aber die Prozesse wurden weiterhin durchgeführt, nur aus der Ferne, per Telefon oder Videokonferenz. Aus diesem Grund wurden im 2. Quartal etwa 30.000 m² vermietet. Das 3. Quartal war aufgrund der Sommerpause relativ ruhig, aber im 4. Quartal nahm die Aktivität wieder zu, da mehr Mietverträge in naher Zukunft auslaufen würden.
Eine Veränderung, die sich im Bürosektor im Jahr 2020 vollzogen hat, ist das Umdenken bei den Arbeitsplätzen. Die Unternehmen suchen jetzt verstärkt nach Büros mit mehr Gemeinschaftsbereichen und Interaktionsflächen während des Arbeitsprozesses.
Eine Reduzierung der Arbeitsplätze ist für die Unternehmen zu einer Notwendigkeit geworden, um die Ausbreitung von COVID-19 zu verringern. In vielen Unternehmen kann man außerdem immer noch von einem Laptop zu Hause aus arbeiten.

Die Fertigstellung neuer Projekte und die Gesamtfläche der Vermietungen im Jahr 2020 sind mit 160.000 m² relativ gleich geblieben. Die größten fertiggestellten Projekte im Jahr 2020 waren QBC 1+2 mit 36.000 m² im Bereich des Hauptbahnhofs und Office Park 4 mit 26.000 m² in der Airport City. Ein hoher Vermietungsanteil war ein allgemeiner Trend bei den Fertigstellungen, die 2020 abgeschlossen wurden. Daher blieb die Leerstandsrate trotz der damaligen Wirtschaftslage auf einem niedrigen Niveau von 4,7%. Zwei große Vermietungen im Quartier Lassalle waren für insgesamt 145.000 m² verantwortlich. Der beliebteste Bereich bei den Flächenumsätzen war der öffentliche Sektor mit 70% aller Transaktionen, gefolgt von Pharma und Gesundheit mit 9% sowie IT und Bau mit jeweils 5%.

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CBD - Wien und innere Umgebung

Der CBD weist in der Regel die niedrigsten Leerstandsquoten unter den anderen Regionen auf, was auch im Jahr 2020 mit 1,8% der Fall war. Die Nachfrage und die Vorvermietungsquoten sind in diesem Gebiet auf einem hohen Niveau. So war beispielsweise das Haus am Schottentor, das 2020 fertiggestellt wurde, bereits vor Fertigstellung voll vermietet. Die Mietpreise liegen hier zwischen 15 – 25,5 EUR pro m². Die größten fertiggestellten Projekte im CBD im Jahr 2020 waren die Objekte Fabricatur und myhive Ungargasse.

Nördliche Region

Die Leerstandsquote im Norden Wiens wurde nach der Vermietung im Square One auf 6,2% gesenkt. Die Objekte RIVERGATE und Millennium Tower hielten die niedrige Leerstandsquote weiterhin stabil. Die Mietpreise in der Region bewegen sich zwischen 11 und 18,50 EUR pro Quadratmeter. Für 2020 sind keine großen Projekte geplant, die Fertigstellung eines 14.500 Quadratmeter großen Twenty One-Gebäudes ist jedoch für 2021 vorgesehen.

Westliche Region

Der Teilmarkt Wien West wies im Jahr 2020 mit 8,2% die höchste Leerstandsquote auf. Dies ist ein noch höherer Wert als der normale Durchschnitt in Wien. Es mangelt an hochwertiger Belegung und das nächstgelegene Projekt, Vio, wird voraussichtlich 2023 auf den Markt kommen. Die Mietpreise in der Westlichen Region schwanken zwischen 10 und 14,50 EUR pro Quadratmeter.

Südliche Region und Wienerberg

Mit einer Leerstandsquote von 7,10% dominieren in dieser Region die Gebiete Wienerberg und EuroPlaza. Eines der größten Projekte, das 2020 fertiggestellt wurde, ist The Brick mit 19.000 m². Zusammen mit den ebenfalls auf den Markt kommenden Projekten Silo, P82 und U6 wird die Leerstandsrate steigen. Der durchschnittliche Mietpreis beginnt dort bei 11,50 und endet bei 18 EUR pro Quadratmeter.

Donau City und Umgebung

Im Vergleich zu 2019 hat sich die Leerstandsquote 2020 nicht so stark verändert, sie ist nur auf 2,70% gesunken. Die Türme wie Ares, Andromeda, DC1 und Saturn sind gut vermietet und versprechen ein geringes Leerstandsniveau. Der Konkurs der Waagner-Biro Stahlbau AG und die Flächenreduktion von Nokia Austria führten jedoch zu neuen unbesetzten Stellen. Die Mietpreise im Jahr 2020 schwanken zwischen 12,50 und 22 EUR pro Quadratmeter.

Lassallestraße und Prater

Nach der Fertigstellung des Austria Campus im Jahr 2018 sind nicht mehr so viele Büroflächen zur Vermietung verfügbar gewesen. Die Sanierung der Liegenschaften in der Lassallestraße 1 wird voraussichtlich 2021 abgeschlossen sein. Im Jahr 2020 standen keine größeren Projekte zur Fertigstellung an, weshalb die Leerstandsquote im vergangenen Jahr um 1,0% auf 3,9% sank. Die Mietpreise lagen im Jahr 2020 bei 12 - 18 EUR pro m².

Region Ost

Mit großen noch verfügbaren Flächen in TownTown, T-Center und einem Mangel an neuen Fertigstellungsprojekten im Jahr 2020 lag die Leerstandsquote bei 4,3%. Großprojekte wie Austro Tower und TrIIIple werden erst 2021 fertiggestellt. Die Mietpreise variieren zwischen 11,50 und 19,50 EUR pro Quadratmeter.

Hauptbahnhof

Die Nachfrage nach Flächen in diesem Gebiet ist relativ hoch. Das neue Gebäude Bel & Main, das von SIGNA entwickelt wurde und direkt hinter dem Erste Campus liegt, hat eine Fläche von 17.000 m². Vermittelt wurde es von der Erste Group. Die Leerstandsquote im Jahr 2020 betrug 6,80%. Die Mietpreise im Hauptbahnhof lagen bei 15 bis 22 EUR pro Quadratmeter.

Airport City

Eines der größten Fertigstellungsprojekte im Jahr 2020 befindet sich in diesem Gebiet - ein 26.000 Quadratmeter großer Office Park 4. Die Leerstandsquote in der Airport City war mit 1,60% eine der niedrigsten. Die Mietpreise schwanken zwischen 9,50 und 22 EUR pro Quadratmeter.

Einzelhandel

Der Einzelhandel war einer der am stärksten betroffenen Bereiche im Jahr 2020. Das erste Quartal begann gut, da eine große Anzahl von Flächen in Österreichs Top-Lagen erfolgreich verkauft wurde. Zu Beginn des zweiten Quartals wurden jedoch 10,3 Mio. m² an Einzelhandelsflächen infolge des Beschlusses, einen Lockdown einzuführen und die Grenzen zu schließen, geschlossen. Aufgrund der umfangreichen COVID-19-Maßnahmen sank der Umsatz des heimischen Handels im Vergleich zu 2019 um 73%. Nach den Ladenschließungen hat der E-Commerce den stationären Handel ersetzt.

Der stationäre Handel musste tägliche Umsatzeinbußen von 140 Millionen Euro (brutto) hinnehmen, die Gastronomie 60 Millionen Euro. Dies ist vor allem auf Ladenschließungen und fehlende internationale Touristen zurückzuführen. Einzelne Branchen wie der Lebensmitteleinzelhandel und Drogerien/Apotheken konnten ihre Umsätze sogar um 5% bzw. 1% steigern und gingen damit gestärkt aus der Krise hervor.
Die Fertigstellungen von Einkaufszentren gingen von fast 30.000 m² im Jahr 2019 auf knapp 10.000 m² im Jahr 2020 zurück. Die Entwicklung der Fachmarktzentren war dagegen besser als im Vorjahr und stieg von knapp 15.000 m² auf 30.000 m².
Die größte Eröffnung im Jahr 2020 war mit 21.000 m² die Erweiterung der Pado-Galerien im Burgenland.

Die Spitzenmiete in den Fachmarktzentren blieb mit 14 EUR pro m² recht stabil. Die Spitzenrendite sank jedoch von 5,35% auf 5,20%. Aufgrund von Lockdowns und der wirtschaftlichen Situation im Jahr 2020 kam es zu Mietreduzierungen in Einkaufsstraßen und Einkaufszentren. Die Spitzenmiete in Einkaufszentren sank von 120 EUR pro m² auf 110 EUR in Q4 2020. Die Spitzenrendite stieg von 4,15% auf 4,70%. In der Wiener Innenstadt sank die Spitzenmiete von 350 EUR pro m² in Q1 2020 auf EUR 330 pro m² in Q4 2020.

Innenstadt

Die Flächen des Goldenen U in der Wiener Innenstadt bestehen aus der Kärntner Straße, dem Graben und dem Kohlmarkt. Das Gebiet ist nach wie vor sehr gefragt, weshalb sich die Mietpreise im Vergleich zu den Vorjahren kaum verändert haben. Der Kohlmarkt ist die teuerste Lage Wiens, in der sich internationale Luxus-Einzelhandelsmarken befinden. Die Mietpreise variieren hier zwischen 230 und 500 EUR pro Quadratmeter. Der Rückgang der Zahl der wöchentlichen Besucher hat sich jedoch definitiv auf die Besucherzahlen ausgewirkt, die von 214.000 pro Woche vor COVID auf 87.700 im Jahr 2020 gesunken sind.

Der Graben verbindet den Kohlmarkt und die Kärntner Straße. Auch hier hat sich die Zahl der wöchentlichen Besucher deutlich verändert. Von 448.000 Besuchen pro Woche auf 207.000, was einen Rückgang von 53,7% bedeutet. Die Mietpreise liegen hier zwischen 180 und 280 EUR pro m².

Die Kärntner Straße ist eine der traditionellsten Straßen Wiens und hat im Vergleich zum Kohlmarkt und dem Graben relativ wenig gelitten. Die wöchentlichen Besucherzahlen sanken um 25% von 304.000 auf 228.000. Die Miete von 100 m² bis 500 m² kostet zwischen 165 und 220 EUR.

Mariahilfer Straße

Die Mariahilfer Straße ist die größte Einkaufsstraße Österreichs. Sie ist bekannt dafür, ein beliebtes Ziel für junge Leute zu sein. Ständig werden hier neue modische Bekleidungsgeschäfte und Restaurants eröffnet. Im Jahr 2020 wurden hier zum Beispiel Jack & Jones, Levi's und Restaurants wie Max & Benito und die Bio-Bäckerei Öfferl eröffnet. Alle diese Geschäfte haben ständig neue Besucher angezogen, weshalb die Zahl der wöchentlichen Besucher hier um 21,5% gesunken ist, was deutlich weniger ist als im Goldenen U. Der Mietpreis für Flächen von 100-500 m² lag 2020 bei 80-150 EUR.

Einkaufszentren

Einkaufszentren sind ein beliebtes Freizeitziel der österreichischen Bevölkerung. Im Jahr 2019 gab es bundesweit 141 davon. Während der Pandemie schlossen jedoch die meisten von ihnen und einige gingen aufgrund zu geringer Besucherzahlen in Konkurs. Auch nach der Wiedereröffnung der Geschäfte im Sommer kam es zu einem Umsatzrückgang von fast 15% im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2019. Bemerkenswert ist, dass viele Einkaufszentren die Krise dieses Jahres dank des Pop-up-Konzepts überwinden konnten.
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Industrie und Logistik

Die Schließung von Geschäften und Marktplätzen während der Pandemie führte zur Entwicklung und zum Anstieg der Umsätze im E-Commerce. Die Menschen begannen, Waren zum liefern zu bestellen. Das hat zu einem größeren Bedarf an Lagerraum geführt. Allein im 1. Quartal 2020 wurden 42,6 Millionen Pakete versendet, das ist ein Plus von 20% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.
Wien ist nach wie vor der wichtigste Logistikmarkt des Landes. Mit einer Gesamtfläche von 5,3 Millionen Quadratmetern entfallen 47% auf Logistikflächen und 53% auf Produktions- und Industrieflächen. Der Flächenumsatz betrug in Wien und Umgebung rund 302.000 Quadratmeter. Linz und Graz sind ebenfalls wichtige Logistikstandorte in Österreich. Graz verfügt über eine Gesamtfläche von 990.000 m², während Linz einen Bestand von 1,8 Mio. m² aufweist.

Die Renditen für Industrieimmobilien liegen zwischen 5,25% - 7,0% und für Logistikimmobilien zwischen 4,5% - 6,5%, je nach Lage, Größe, Flexibilität, Bonität des Mieters und Mietdauer.

Die Mietpreise für Lagerflächen liegen in Österreich bei 4,50 – 7,00 EUR pro m². Die Logistikmieten variieren ebenfalls von 7,00 – 9,50 EUR. Danach folgen Großraumflächen mit 4,75 - 6,00 pro qm. Produktions- und Werkstättenimmobilien weisen beide Mieten von 6,00 – 11,00 EUR auf. Büroflächen kosten 7,00 – 12,00 EUR.

Wohnimmobilien

Die Einführung des Lockdowns Mitte März 2020 führte zu einer fast vollständigen Stagnation des Marktes für 1-2 Monate. In dieser Zeit war es unmöglich, eine Immobilie zu besichtigen, aber im zweiten Quartal führte die Regierung Sondermaßnahmen ein, wie z.B. auslaufende Mietverträge, die bis zum Jahresende verlängert werden konnten und Mietrückstände konnten nicht eingetrieben werden. Dies ließ die Mieter aufatmen, aber die Nachfrage wurde dadurch nicht angekurbelt.
Wohnimmobilien im Jahr 2020 weisen eine Besonderheit auf: Die Menschen haben begonnen, Häuser als multifunktionale Mischung aus Wohnung, Schule, Büro und sogar Restaurants zu nutzen. Die Menschen begannen auch, Häuser mit offenen Terrassen und Balkonen zu wählen, nachdem sie während des Lockdowns lange Zeit in Innenräumen eingesperrt waren. Die Alpen und Seengebiete wie Kärnten und Salzburg sind aus diesem Grund bei Investoren noch beliebter geworden.
Der Wohnungsbau in Österreich hat kaum gelitten, obwohl die Branche für längere Zeit stillstand. Von 71.000 fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2019 gab es knapp 68.000 im Jahr 2020. Bei den Baugenehmigungen gab es 2020 eine ähnliche Entwicklung. Im Jahr 2019 wurden über 83.000 Einheiten zum Bau genehmigt, während die Zahl im vergangenen Jahr auf 77.500 sank.

Die größte Transaktion in diesem Bereich war die 35.300 Quadratmeter große Wohnanlage Wohngarten 11. Das Projekt wurde im 2. Quartal 2020 an ZBI verkauft. Eine weitere große Transaktion wurde von Art Invest mit 24.700 Quadratmetern getätigt. The Metropolitan wurde im ersten Quartal 2020 verkauft. Die Fertigstellung beider Projekte ist für 2021 geplant. Das in der Region Graz gelegene Wohnobjekt Home Lend mit einer Gesamtfläche von 16.200 m² wurde im 2. Quartal 2020 an Union Investment verkauft. Der Fertigstellungstermin ist das Jahr 2022.

Der durchschnittliche Mietpreis inklusive Betriebskosten in ganz Österreich lag in 2020 bei 8,30 EUR pro Quadratmeter pro Monat und damit um 3% höher als in 2019 (8,00 EUR). Den höchsten Mietpreis nach Regionen gab es in Salzburg mit 9,90 EUR pro Quadratmeter. Es folgten Vorarlberg mit 9,60 EUR, Tirol mit 9,20 EUR und Wien, das mit 8,60 EUR minimal über dem Landesdurchschnitt lag.

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Highlights

  • Der Gesamtinvestitionswert sank um 39,6% von 5,8 Mrd. im Jahr 2019 auf 3,5 Mrd. im Jahr 2020.
  • Die wichtigsten Vermögenswerte im letzten Jahr waren Wohn-, Büro- und Logistikimmobilien.
  • Der Hotelsektor war einer der am stärksten betroffenen Bereiche mit 35,9% weniger Übernachtungen als 2019.
  • Im Bürobereich waren Fertigstellung und Vermietungen fast gleich - 160.000 m².
  • Im Einzelhandel sanken die Fertigstellungen um 66% - von 30.000 m² im Jahr 2019 auf 10.000 m² im Jahr 2020.
  • Wien ist die wichtigste Logistikregion mit einer Fläche von 5,3 Millionen Quadratmetern.
  • Die größte Transaktion im Wohnbereich war der 35.000 m² große Wohngarten 11.
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