Тенденции рынка недвижимости Австрии в 2021 году

Жилая недвижимость

В условиях пандемии сектор жилой недвижимости оказался одним из наиболее востребованных и устойчивых инвестиционных активов. В 2020 году индекс жилищного строительства Австрии вырос до 139,31 пункта, что является самым высоким показателем в Европе.

Такие данные результаты делают Австрию одним из лучших мест для инвестиций в жилую недвижимость. В 1 квартале 2021 года местный жилищный рынок продолжает испытывать влияние COVID-19 и ожидается, что по мере постепенного снятия ограничений, показатели будут улучшаться.

Наибольший спрос, как среди покупателей, так и среди арендаторов, был зафиксирован со стороны недвижимости с террасами и садами, особенно в Альпах и озерных районах. Эта тенденция объясняется тем, что люди устали сидеть взаперти в течение всего периода самоизоляции. Следующая причина заключается в том, что потенциальные покупатели хотят инвестировать свои средства в безопасные и надежные активы, такие как жилая недвижимость.

Примечание: Согласно исследованию тенденций развития жилой недвижимости в Австрии в 2021 году, 90% опрошенных инвесторов высказали мнение, что работа из дома стимулирует к улучшению качество жилого пространства.

Несмотря на спад строительства в начале марта 2020 года во время первой блокады, этот сектор все же показал замечательные результаты. По данным Банка Австрии, строительный сектор страны в 2020 году было одним из самых быстрорастущих в Европе. В Австрии на 1 000 жителей приходилось 8 единиц собственности, в то время как средний показатель во всех 19 странах Евросоюза составлял 4 единицы.

2021 год уже демонстрирует хорошие результаты в сфере жилой недвижимости. Согласно обзору рынка недвижимости Oesterreichische Nationalbank (OeNB), уровень роста цен на жилье в 1 квартале 2021 года составляют 12,3% по сравнению с 10% ростом в 4 квартале 2020 года. Только в Вене в 1 квартале 2021 года стоимость жилой недвижимости выросла на 10,9% по сравнению с 9,4% в последние три месяца 2020 года.

Что касается стоимости аренды, то в 1 квартале 2021 года она снизилась на 5,4%, относительно 4 квартала 2020 года, где уровень падения цен на аренду составлял 5,6%. Также в 2021 году средняя цена за 1 кв. м для апартаментов в центре города выросла до EUR 7.704, в то время как в 2020 году данный показатель составлял EUR 6.705.

Кроме этого, стоит отметить, что даже несмотря на небольшой перерыв в строительстве, большая часть проектов передается в эксплуатацию в запланированные даты. До конца года ожидается небольшое снижение доходности, стабильная арендная плата и рост стоимости покупки недвижимости.

Самая высокая стоимость покупки апартаментов в Вене по состоянию на июнь 2021 года была зафиксирована в районе Innere Stadt – EUR 16 655 за 1 кв. м., а самая низкая - в районе Meidling – EUR 4 829 за 1 кв.м. Что касается цен на аренду апартаментов, то за аналогичный период самая высокая ставка была зафиксирована в 1-м районе Вены - EUR 20 за 1 кв.м, а самая низкая - в районе Brigittenau - EUR 13,79 за 1 кв.м.

Коммерческая недвижимость

В 2020 году сектор коммерческой недвижимости также показал достаточно высокие и стабильные результаты. Общий объем занятых площадей составил около 19 000 кв. м, что является лучшим результатом, чем ожидалось в начале года. Наиболее привлекательными районами для размещения офисов были CBD (23%) и Центральный вокзал Вены (11%). При этом наибольшей популярностью пользовался государственный сектор. В 2020 году на него пришлось 70% всех сделок. В 1 квартале 2021 года наблюдался высокий спрос на офисные помещения площадью около 3 723 кв.м. Ожидается, что это число вырастет до 16 714 кв. м. Из-за вынужденной самоизоляции и переосмысления значимости рабочих мест, офисные помещения сейчас также пользуются значительным спросом.

Что касается арендных ставок, то в 2020 году они были выше, чем ожидалось. Из-за низкого уровня завершения строительства в коммерческом секторе в сочетании с высоким уровнем предварительной аренды в Вене средний размер арендной платы в торговых центрах снизилась примерно на 7-8% - до EUR 325 за 1 кв.м. При этом цены на торговые площади остались относительно прежними - EUR 14 за 1 кв. м. В связи со сложившейся ситуацией стоимость торговых помещений продолжает падать, но спрос на них остается на прежнем уровне.

Стоит отметить, что для инвесторов особое значение имеют юридические последствия мер правительства по борьбе с пандемией, которые распространяются на уже подписанные договоры аренды.

К ним относятся закрытие предприятий, ограничения на въезд и т.д. Гражданский кодекс Австрии позволяет регулировать подобные ситуации, предоставляя арендатору право удерживать арендную плату (включая плату за обслуживание), если арендованное имущество не может быть использовано по назначению. Также возможно снижение арендной платы пропорционально доходу, в случае частичной непригодности по отношению к согласованному назначению арендуемого объекта. Кроме того, если такая тенденция сохраняется в течение длительного периода, за арендаторами остается право расторгнуть договор по уважительной причине. Все вышеуказанные положения были регламентированы более 100 лет назад, но до марта 2020 года они практически игнорировались.

Логистика

Логистика играет важную роль в мировой экономике. Новые тенденции и инновационные стратегии в логистике открывают возможности в сфере электронной коммерции и позволяют оптимизировать управленческие процессы с цепочками поставок, что позволяет противостоять новым глобальным давлениям. В 2020 году сектор промышленности и логистики Австрии заняли третье место среди прочих инвестиционных активов. Объем вложений в эту отрасль составил около EUR 450 млн, что на 9% меньше, чем в предыдущем году. 65% всех инвестиций выпали на долю немецких инвесторов, что делает их крупнейшей группой акционеров. Одними из наиболее заметных сделок, совершенных в этом секторе, стали продажа "City Park Vienna" компании "Nouwen" и двух фаз строительства промышленного кампуса "Vienna East" от компании "DEKA". Дальнейшее увеличение количества проектов приведет к росту предложения и заинтересованности инвесторов.

Примечание: В марте 2021 года в Вене вступает в силу поправка к Закону о территориальном планировании Нижней Австрии от 2014 года. Она будет включать ограничения, например, связанные с движением транспорта в контексте текущей деятельности. Такие меры были приняты для снижения высокого потребления земли и предотвращения конкуренции между муниципалитетами при распределении деловых и промышленных зон.

К основными тенденциям логистической отрасли в 2021 относятся:

• Blockchain. Построение глобальных цепочек международных поставок с применением систем управления запасами - от кораблей и грузовиков, датчиков, грузовых паллет, деловых партнеров и систем управления запасами. Качественное управление каналами поставки дает возможность генерировать до 5% мирового ВВП, а для торговли - до 15%.
• Следующая многообещающая тенденция - использование технологий на базе искусственного интеллекта. Некоторые из причин ее актуальности - изменение предпочтений и интересов потребителей, например, растущий спрос на иностранные продукты питания. Кроме того, глобализация значительно увеличила доступность и разнообразие пригодных для доставки скоропортящихся товаров.
• Экология и устойчивое развитие также являются одними из наиболее важных тенденций в сфере логистики и транспорта. Все больше людей полагаются на экологически чистые продукты не только в производстве, но и в транспортировке. Компании по всему миру обращают внимание на спрос потребителей на экологически чистые продукты и процессы. Значительная часть роста рынка потребительских товаров приходится именно на товары под маркой "экологически чистый продукт".
• Интеграция робототехники в логистику повышает скорость и точность процессов цепочки поставок и снижает влияние человеческого фактора. Роботы обеспечивают большее время безотказной работы и повышают производительность по сравнению со штатными сотрудниками и т.д.

Именно логистика и инфраструктура являются решающими факторами при выборе места ведения бизнеса. Австрия предлагает идеальные условия для компаний, работающих по всему миру:

• Высокий уровень логистической компетентности;
• Низкая стоимость аренды складских помещений;
• 37% товаров перевозится по железной дороге;
• 15 пунктов пересечения границы с выходом на 7 зарубежных рынков;
• Эффективные аэропорты и лучшая в Европе система воздушного сообщения Восток-Запад;
• Наличие путей сообщения с Северным и Черным морями (Дунай), с Ближним Востоком и Азией;
• Стратегическое расположение в самом сердце Европы. Местные предприятия могут выступать в качестве плацдарма в Юго-Восточной и Восточной Европе;
• Отличное взаимодействие различных видов транспорта - использование интермодальных терминалов обеспечивает идеальное сочетание автомобильного, железнодорожного и водного транспорта.

Финансирование недвижимости

Кредитные задолженности

Для поддержания национальной экономики австрийские власти инициировали предоставление финансовой помощь в виде гарантий и грантов для проектов в таких областях, как розничная торговля и гостиничный бизнес. Правительство также ввело 4-й закон COVID-19 и 2-й закон COVID-19 о справедливости для погашения частных долгов и кредитов микропредприятиям.

В австрийской юрисдикции многие кредитные соглашения содержат положения о существенном неблагоприятном эффекте (MAC), которые дают кредитору право расторгнуть соглашение и аннулировать обязательства.

Кроме того, австрийские банки имеют общие положения и условия (GTCs), которые вступают в силу в случае ухудшения финансового состояния заемщика, группы заемщиков или снижения стоимости предоставленного залога.

Но даже в этом случае права кредитора юридически ограничены и, если они объективно не обоснованы, могут быть признаны недействительными. Поэтому необходима тщательная правовая оценка в случае, если MAC будет основан только на наступлении кризиса и, следовательно, без немедленного (угрожающего) воздействия на финансовое состояние или бизнес заемщика, его активы или само обеспечение.

Отметим, что специальных правовых положений о "форс-мажоре" в австрийском законодательстве не предусмотрено. Зачастую такие положения не включаются в текст стандартного кредитного договора, что давало бы заемщику право предотвратить расторжение MAC кредитором в случае наступления кризиса.

Green finance

Green finance - это финансирование проектов по защите окружающей среды и социально значимых отраслей. Оно состоит из трех независимых сегментов: зеленые облигации, социальные облигации и национальные проекты. Этот способ финансирования в настоящее время находится на подъеме и используется как на рынке капитала, так и при предоставлении облигационных займов.

В секторе недвижимости этот вид финансирования все еще находится на стадии развития. «Зеленое финансирование» часто используется в качестве маркетингового инструмента, например, простой сертификат "зеленых" активов в недвижимости. Но в обозримом будущем ситуация может измениться, поскольку условия Green Deal предлагают, чтобы направленные на инвестиции средства, способствовали улучшению состояния окружающей среды и сокращению выбросов CO2.

Строительство

Строительные компании продолжают принимать и выполнять заказы, что особенно благоприятно для инвесторов в жилую недвижимость. Например, в Вене пик строительства пришелся на 2020 год - в этот период было возведено 18 500 единиц недвижимости.

В апреле 2021 года объем строительных проектов вырос на 37,3% по сравнению с тем же месяцем прошлого года. Общая стоимость проектов, запущенных в 1 квартале 2021 года оценивается в EUR 3,4 млрд. и за этот период было одобрено возведение 19 876 объектов. Ожидается, что к концу текущего года эта цифра вырастет до 20 900.

С начала 2021 года в Вене было одобрено строительство более 40 000 единиц собственности, завершение львиной доли которых запланировано на середину 2022 года. Такое расширение австрийского рынка недвижимости будет способствовать притоку инвесторов не только в готовое жилье, но и в недвижимость off-plan. По состоянию на июль 2021 года на стадии реализации находятся следующие проекты:

TRIIIPLE

Жилой комплекс, расположенный в центральном 3-м районе Вены прямо на Donaukanal. Он состоит из трех 100-метровых зданий и включает апартаменты с 2-4 спальнями, пентхаусы, лофты и офисные помещения. Площадь апартаментов составляет 40-165 кв. м. В жилом комплексе предусмотрены такие удобства, как подземная парковка, круглосуточная охрана, детская игровая площадка и многое другое. Завершение строительства запланировано на лето 2021 года. Стоимость недвижимости начинаются от EUR 252 000.

Colibri

Жилой комплекс, состоящий из трех 6-этажных зданий. Он включает 4 студии, 47 стандартных и 11 мансардных апартаментов площадью от 30 до 135 кв. м. Комплекс расположен в 14-м районе Penzing в западной части Вены. Для жителей предусмотрены такие удобства, как подземная парковка, система "умный дом", станции для электромобилей и многое другое. Завершение проекта запланировано на конец второго квартала 2021 года. Стоимость стартует от EUR 13 000 за 1 кв.м.

The Althan Quartier

Представляет собой объект смешанного назначения площадью 130 000 кв. м. Пространство Althan Quartier можно использовать для создания офисов, жилых апартаментов, магазинов, ресторанов и баров. Комплекс расположен на месте бывшего железнодорожного вокзала Franz Josef. Концепция комплекса представляет собой сочетание центральной городской зоны с экологическим строительством от застройщика 6B47. Завершение проекта запланировано на 2 квартал 2023 года. Цены будут объявлены в ближайшее время.

Wildgarten

Проект представляет собой 1 100 жилых единиц в трех 8-этажных зданиях площадью 7618 кв.м. в 12-м районе Вены. Также на территории комплекса будет находиться детский сад Naschgarten. Проект Wildgarten направлен на защиту окружающей среды, в частности: сохранение среды обитания для редких животных и растений, естественную обработку почвы без применения пестицидов и использование возобновляемые строительных материалов. Завершение строительства запланировано на 2023 год. Цены будут объявлены позже.

Также запланировано строительство проекта Vienna Twentytwo, который будет состоять из двух зданий: многофункциональной башни высотой в 155 м и жилой башни высотой в 110 м. В нем будут находится жилые апартаменты, гостиничные номера и коммерческие объекты. Застройщиками Vienna Twentytwo выступают SIGNA и ARE - Austrian Real Estate. Завершение строительства запланировано к концу 2024 - началу 2025 года.

Заключение

• Гостиничный бизнес является одним из наиболее пострадавших секторов экономики Австрии, с потерями в 35,9%.
• Инвестиции в жилую недвижимость остаются одним из самых перспективных активов в 2021 году. По данным Oesterreichische Nationalbank (OeNB), рост цен на недвижимость в 1 квартале 2021 года достиг 12,3%.
• По состоянию на июнь 2021 года Вена показала самую высокую цену покупки жилой недвижимости в районе Inner Stadt - EUR 16 655/кв. м., а стоимость аренды составила EUR 20/кв. м.
• Самая низкая цена покупки недвижимости в июне 2021 года была зафиксирована в районе Meidling - EUR 4 829/кв. м., в то время как самая низкая стоимоть аренды наблюдалась в районе Brigittenau - EUR 13,79/кв. м.
  

• Гостиничный бизнес является одним из наиболее пострадавших секторов экономики Австрии, с потерями в 35,9%.
• Инвестиции в жилую недвижимость остаются одним из самых перспективных активов в 2021 году. По данным Oesterreichische Nationalbank (OeNB), рост цен на недвижимость в 1 квартале 2021 года достиг 12,3%.
• По состоянию на июнь 2021 года Вена показала самую высокую цену покупки жилой недвижимости в районе Inner Stadt - EUR 16 655/кв. м., а стоимость аренды составила EUR 20/кв. м.
• Самая низкая цена покупки недвижимости в июне 2021 года была зафиксирована в районе Meidling - EUR 4 829/кв. м., в то время как самая низкая стоимоть аренды наблюдалась в районе Brigittenau - EUR 13,79/кв. м.
• На текущий момент в Австрии более 40 000 единиц жилья находятся на стадии строительства, со статусом завершения строительных работ не ранее середины 2022 года.