Tendenzen auf dem österreichischen Immobilienmarkt im Jahr 2021

Wohnimmobilien

Angesichts der Pandemie hat sich der Wohnimmobiliensektor als eine der begehrtesten und nachhaltigsten Anlageformen erwiesen. Der österreichische Wohnungsbausindex stieg im Jahr 2020 auf 139,31 Punkte und ist damit der höchste in Europa. Diese Ergebnisse machen Österreich zu einem der besten Orte für Investitionen in Wohnimmobilien. Im 1. Quartal 2021 wird der lokale Wohnungsmarkt weiterhin von COVID-19 beeinflusst, und es wird erwartet, dass sich die Ergebnisse verbessern, wenn die Beschränkungen schrittweise gelockert werden.

Die höchste Nachfrage, sowohl bei Käufern als auch bei Mietern, ist bei Häusern mit Terrassen und Gärten zu sehen, vor allem in den Alpen und im Seengebiet. Dieser Trend ist auf die Tatsache zurückzuführen, dass die Menschen genug davon haben, während der ganzen Zeit der Selbstisolierung eingesperrt zu sein. Der nächste Grund ist, dass potenzielle Käufer ihr Geld in sichere Anlagen wie Wohnimmobilien investieren wollen.

Anmerkung: Laut der Wohntrendstudie 2021 in Österreich sind 90% der befragten Investoren der Meinung, dass das Arbeiten von zu Hause aus die Qualität des Wohnraums fördert.

Trotz eines Rückgangs der Bautätigkeit Anfang März 2020 während des ersten Lockdowns entwickelte sich der Sektor noch bemerkenswert gut. Laut der Bank von Österreich war der Bausektor des Landes im Jahr 2020 einer der am schnellsten wachsenden in Europa. In Österreich gab es 8 Immobilien pro 1.000 Einwohner, verglichen mit einem Durchschnitt von 4 in allen 19 EU-Ländern.

Das Jahr 2021 zeigt bereits gute Ergebnisse für Wohnimmobilien. Laut dem Immobilienmarktbericht der Österreichischen Nationalbank (ÖNB) liegt das Niveau des Hauspreiswachstums im 1. Quartal 2021 bei 12,3% gegenüber 10% Wachstum im 4. Quartal 2020. Allein in Wien stiegen die Wohnimmobilienwerte im 1. Quartal 2021 um 10,9% gegenüber 9,4% in den letzten drei Monaten des Jahres 2020.

Was die Mietwerte betrifft, so fielen sie im 1. Quartal 2021 um 5,4%, verglichen mit dem 4. Quartal 2020, wo der Mietpreisrückgang 5,6 % betrug. Auch im Jahr 2021 stieg der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnungen in der Innenstadt auf 7.704 Euro, 2020 waren es noch 6.705 Euro.

Darüber hinaus ist erwähnenswert, dass trotz einer leichten Baupause die meisten Projekte zu den geplanten Terminen in Betrieb genommen werden. Bis zum Jahresende wird ein leichter Rückgang der Renditen, stabile Mieten und ein Anstieg der Kaufpreise für Immobilien erwartet.

Der höchste Kaufpreis für Wohnungen in Wien zum Juni 2021 wurde im Bezirk Innere Stadt mit EUR 16.655 pro Quadratmeter verzeichnet, der niedrigste im Bezirk Meidling mit EUR 4.829 pro Quadratmeter. Was die Wohnungsmietpreise betrifft, so wurde im selben Zeitraum der höchste Wert im 1. Wiener Gemeindebezirk mit 20 Euro pro m² und der niedrigste im Bezirk Brigittenau mit 13,79 Euro pro m² verzeichnet.

Gewerbeimmobilien

Auch der gewerbliche Immobiliensektor entwickelte sich im Jahr 2020 recht gut und konstant. Die belegte Gesamtfläche betrug ca. 19.000 m², was ein besseres Ergebnis ist als zu Beginn des Jahres erwartet wurde. Die attraktivsten Gebiete für Büroflächen waren CBD (23%) und der Wiener Hauptbahnhof (11%). Allerdings war der staatliche Sektor am beliebtesten. Im Jahr 2020 machten sie 70% aller Transaktionen aus. Im 1. Quartal 2021 gab es eine hohe Nachfrage nach Büroflächen von rund 3.723 m². Diese Zahl wird voraussichtlich auf 16.714 m² wachsen. Durch die erzwungene Selbstisolierung und ein Umdenken in der Bedeutung von Arbeitsplätzen sind nun auch Büroflächen stark gefragt.

Was die Mietpreise betrifft, so waren sie für 2020 höher als erwartet. Aufgrund der geringen Fertigstellungsrate im gewerblichen Bereich, verbunden mit einem hohen Vormietniveau in Wien, sanken die Durchschnittsmieten in Einkaufszentren um etwa 7-8 % auf 325 EUR pro m². Gleichzeitig blieben die Preise für Einzelhandelsflächen relativ unverändert bei 14 Euro pro m². Aufgrund der aktuellen Situation sinken die Kosten für Einzelhandelsflächen weiter, aber die Nachfrage bleibt auf dem gleichen Niveau.

Von besonderer bedeutung für investoren sind die rechtlichen implikationen der anti-pandemie-massnahmen der regierung, die für bereits unterzeichnete mietverträge gelten. Dazu gehören unternehmensschliessungen, einreisebeschränkungen us.

Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch für Österreich erlaubt es, solche Situationen zu regeln, indem es dem Mieter das Recht gibt, die Miete (einschließlich der Nebenkosten) einzubehalten, wenn das Mietobjekt nicht für den vorgesehenen Zweck genutzt werden kann. Es besteht auch die Möglichkeit, bei einer partiellen Ungeeignetheit in Bezug auf den vereinbarten Zweck des Mietobjekts die Miete im Verhältnis zu Einkommen zu mindern. Wenn dieser Trend über einen längeren Zeitraum anhält, behalten die Mieter außerdem das Recht, den Vertrag aus wichtigem Grund zu kündigen. Alle oben genannten Bestimmungen wurden bereits vor mehr als 100 Jahren geregelt, aber bis März 2020 wurden sie praktisch ignoriert.

Logistik

Die Logistik spielt in der globalen Wirtschaft eine entscheidende Rolle. Neue Tendenzen und innovative Logistikstrategien eröffnen Chancen im E-Commerce und optimieren die Prozesse im Supply Chain Management, um dem neuen globalen Druck gerecht zu werden. Im Jahr 2020 rangiert der österreichische Industrie- und Logistiksektor auf Platz drei der sonstigen Investitionsanlagen. Die Investitionen in diesem Bereich betrugen rund 450 Mio. Euro und lagen damit um 9% unter dem Vorjahreswert. Deutsche Investoren waren mit 65% aller Investitionen die größte Aktionärsgruppe. Einige der bemerkenswertesten Geschäftsabschlüsse in diesem Bereich waren der Verkauf des City Park Vienna an Nouwen und die beiden Bauabschnitte des Industriecampus Vienna East durch DEKA. Ein weiterer Anstieg der Zahl der Projekte wird zu einem Anstieg des Angebots und des Investoreninteresses führen.

Anmerkung: Im März 2021 tritt in Wien eine Novelle zum NÖ Raumordnungsgesetz von 2014 in Kraft. Es wird Einschränkungen, z. B. in Bezug auf den Verkehr, im Zusammenhang mit aktuellen Aktivitäten, enthalten. Diese Maßnahmen wurden ergriffen, um den hohen Flächenverbrauch zu reduzieren und einen Wettbewerb zwischen den Gemeinden bei der Vergabe von Ge werbe- und Industrieflächen zu verhindern.

Zu den wichtigsten trends in der logistikbranche im jahr 2021 gehören:

• Blockchain. Aufbau globaler internationaler Lieferketten mit Warenwirtschaftssystemen - von Schiffen und LKWs, Sensoren, Frachtpaletten, Geschäftspartnern und Warenwirtschaftssystemen. Qualitativ hochwertiges Lieferkettenmanagement hat das Potenzial, bis zu 5% des globalen BIP zu erwirtschaften, für den Handel sogar bis zu 15%.
• Der nächste vielversprechende Trend ist der Einsatz von auf künstlicher Intelligenz basierenden Technologien. Einige der Gründe für die Relevanz sind veränderte Verbraucherpräferenzen und -interessen, wie zum Beispiel die wachsende Nachfrage nach ausländischen Lebensmitteln. Darüber hinaus hat die Globalisierung die Verfügbarkeit und Vielfalt an lieferbaren, verderblichen Waren deutlich erhöht.
• Auch Ökologie und Nachhaltigkeit gehören zu den wichtigsten Trends in Logistik und Transport. Immer mehr Menschen setzen auf umweltfreundliche Produkte, nicht nur bei der Produktion, sondern auch beim Transport. Unternehmen auf der ganzen Welt achten auf die Nachfrage der Verbraucher nach umweltfreundlichen Produkten und Prozessen. Ein großer Teil des Wachstums im Konsumgütermarkt entfällt gerade auf Produkte mit dem Kennzeichen "umweltfreundliches Produkt".
• Die Integration von Robotik in die Logistik verbessert die Geschwindigkeit und Genauigkeit der Lieferkettenprozesse und reduziert die Auswirkungen menschlicher Fehler. Roboter sorgen für bessere Betriebszeiten und erhöhen die Produktivität im Vergleich zu Vollzeitmitarbeitern usw.

Logistik und Infrastruktur sind die entscheidenden Faktoren bei der Standortwahl. Österreich bietet ideale Bedingungen für weltweit agierende Unternehmen:

• Ein hohes Maß an logistischer Kompetenz;
• Niedrige Mietkosten für Lagergebäude;
• 37% der Güter werden durch Schienenwege transportiert;
• 15 Grenzübergangsstellen mit Zugang zu 7 ausländischen Märkte;
• Effiziente Flughäfen und die beste Ost-West-Flugverbindung Europas;
• Zugang zur Nordsee, dem Schwarzen Meer (Donau), dem Mittleren Osten und Asien;
• Strategische Lage im Herzen von Europa. Lokale Unternehmen können als eine Brücke nach Südost- und Osteuropa dienen;
• Hervorragende Interoperabilität zwischen den verschiedenen Verkehrsmitteln - der Einsatz von intermodalen Terminale bietet eine ideale Kombination aus Straßen-, Schienen- und Wassertransport.

RImmobilienfinanzierung

Die Finanzierung verschiedener Anlageklassen wurde im Jahr 2020 durch die globale COVID-19-Krise hart getroffen. Wie bereits erwähnt, hatten Hotels, Büros und Einzelhandel die geringsten Investitionszuflüsse, während Wohnimmobilien am wenigsten betroffen waren. Die Preise für Wohnimmobilien stiegen im Laufe des Jahres weiter an und erreichten einen Anstieg von 9,5 %. Dementsprechend stiegen die Wohnimmobilienkredite an private Haushalte von 0,4 Mrd. EUR in Q4 2020 auf 1,7 Mrd. EUR in Q1 2021.

Der langfristige Zinssatz in Österreich lag im Mai 2021 bei 0,08%, im Vergleich zu -0,4% im Januar 2021, relativ zu -0,32% im September 2020. Der kurzfristige Zinssatz lag in Q1 und auch im Mai 2021 bei -0,54%, verglichen mit -0,49% im September 2020.

Kreditschulden

Um die nationale Wirtschaft zu unterstützen, haben die österreichischen Behörden Finanzhilfen in Form von Garantien und Zuschüssen für Projekte in Bereichen wie Einzelhandel und Gastgewerbe initiiert. Die Regierung führte auch das Gesetz 4 COVID-19 und das Gesetz 2 COVID-19 über die Fairness bei der Rückzahlung von privaten Schulden und Darlehen an Kleinstunternehmen ein.

In der österreichischen Rechtsprechung enthalten viele Kreditverträge Material-Adverse-Effect-Klauseln (MAC), die dem Kreditgeber das Recht geben, den Vertrag zu kündigen und die Verpflichtungen aufzuheben.

Darüber hinaus gibt es bei österreichischen Banken Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB), die in Kraft treten, wenn sich die finanzielle Lage des Kreditnehmers, einer Gruppe von Kreditnehmern oder der Wert der gestellten Sicherheiten verschlechtert.

Dennoch sind die Rechte des Kreditgebers rechtlich begrenzt und können, sofern sie nicht objektiv gerechtfertigt sind, außer Kraft gesetzt werden. Eine sorgfältige rechtliche Beurteilung ist daher erforderlich, wenn die MAC nur auf dem Eintritt einer Krise und damit ohne unmittelbare (drohende) Auswirkungen auf die Finanzlage oder das Geschäft des Kreditnehmers, sein Vermögen oder die Sicherheiten selbst beruhen würde.

Man soll beachten, dass es im österreichischen Recht keine speziellen gesetzlichen Bestimmungen zu "höherer Gewalt" gibt. Oft sind solche Bestimmungen nicht im Text des Standardkreditvertrags enthalten, die dem Kreditnehmer das Recht geben würden, die Kündigung des MAC durch den Kreditgeber im Krisenfall zu verhindern.

Green Finance

Green Finance ist die Finanzierung von Umweltschutzprojekten und gesellschaftlich wichtigen Industrien. Es besteht aus drei unabhängigen Segmenten: grüne Obligationen, soziale Obligationen und nationale Projekte. Diese Art der Finanzierung ist derzeit auf dem Vormarsch und wird sowohl auf dem Kapitalmarkt als auch bei der Obligationsanleihe eingesetzt.

In der Immobilienbranche steckt diese Art der Finanzierung noch in den Kinderschuhen. "Green Finance" wird oft als Marketinginstrument eingesetzt, wie z. B. ein einfaches grünes Vermögenszertifikat bei Immobilien. Dies könnte sich aber in absehbarer Zeit ändern, da die Bedingungen des Green Deal vorsehen, dass die für Investitionen verwendeten Mittel zu Umweltverbesserungen und einer Reduzierung der CO2-Emissionen beitragen sollen.

Erbauung

Die Bauunternehmen nehmen weiterhin Aufträge an und erfüllen sie, was besonders für Wohnimmobilieninvestoren vorteilhaft ist. In Wien beispielsweise erreichte die Bautätigkeit im Jahr 2020 mit 18.500 errichteten Einheiten ihren Höhepunkt. Im April 2021 stieg das Volumen der Bauprojekte um 37,3% im Vergleich zum Vorjahresmonat.

Der Gesamtwert der im 1. Quartal 2021 gestarteten Projekte wird auf 3,4 Milliarden Euro geschätzt, und 19.876 Einheiten wurden in diesem Zeitraum zum Bau genehmigt. Es wird erwartet, dass diese Zahl bis zum Ende dieses Jahres auf 20.900 ansteigen wird.

Seit Anfang 2021 wurden in Wien mehr als 40.000 Objekte genehmigt, der Großteil davon soll Mitte 2022 fertiggestellt werden. Diese Erweiterung des österreichischen Immobilienmarktes wird einen Zustrom von Investoren nicht nur in fertige Wohnungen, sondern auch in Off-Plan-Objekte fördern. Ab Juli 2021 werden folgende Projekte umgesetzt:

TRIIIPLE

TRIIIPLE ist ein Wohnkomplex im zentralen 3. Wiener Bezirk, direkt am Donaukanal gelegen. Es besteht aus drei 100 Meter hohen Gebäuden und umfasst Wohnungen mit 2-4 Schlafzimmern, Penthäuser, Lofts und Büroräume. Die Wohnungen haben eine Größe von 40-165 m². Die Wohnanlage bietet Annehmlichkeiten wie Tiefgarage, Tag- und Nachtbewachung, Kinderspielplatz und vieles mehr. Die Fertigstellung des Baus ist für Sommer 2021 geplant. Die Immobilienpreise beginnen ab 252.000 EUR.

Das Althan Quartier

Das Althan Quartier ist ein 130.000 m² großes, gemischt genutztes Projekt. Den Raum im Althan Quartier kann man für Büros, Wohnungen, Geschäfte, Restaurants und Bars nutzen. Der Komplex befindet sich auf dem Gelände des ehemaligen Franz-Josef-Bahnhofs. Das Konzept des Komplexes ist eine Kombination aus einem zentralen städtischen Bereich mit einer Öko-Konstruktion durch den Bauträger 6B47. Die Fertigstellung des Projekts ist für das 2. Quartal 2023 geplant. Die Preise werden in Kürze bekannt gegeben.

Wildgarten

Wildgarten - Das Projekt umfasst 1.100 Wohneinheiten in drei 8-geschossigen Gebäuden mit 7.618 m² im 12. Wiener Bezirk. Zu dem Komplex wird auch der Kindergarten Naschgarten dazugehören. Der Wildgarten soll die Umwelt schützen, insbesondere Lebensräume für seltene Tiere und Pflanzen, pestizidfreie, natürliche Bodenbearbeitung und die Verwendung von erneuerbaren Baumaterialien. Die Fertigstellung ist für 2023 geplant. Die Preise werden zu einem späteren Zeitpunkt bekannt gegeben.

Ebenfalls geplant ist das Projekt Vienna Twentytwo, das aus zwei Gebäuden bestehen wird: einem 155 m hohen gemischt genutzten Turm und einem 110 m hohen Wohnturm. Es wird Wohnungen, Hotelzimmer und gewerbliche Einrichtungen enthalten. Die Entwickler von Vienna Twentytwo sind SIGNA und ARE - Austrian Real Estate. Die Fertigstellung ist für Ende 2024 bis Anfang 2025 geplant.

Fazit

• Die Hotelgewerbe ist einer der am stärksten betroffenen Sektoren der österreichischen Wirtschaft mit einem Verlust von 35,9%.
• Wohnimmobilieninvestitionen bleiben auch im Jahr 2021 eine der vielversprechendsten Anlagen. Laut der Österreichischen Nationalbank (ÖNB) erreichte das Wachstum der Immobilienpreise im 1. Quartal 2021 12,3%.
• Im Juni 2021 wies Wien mit EUR 16.655/m² den höchsten Wohnimmobilienkaufpreis im Bereich der Inneren Stadt auf, der Mietpreis lag bei EUR 20/m² .
• Der niedrigste Kaufpreis im Juni 2021 wurde in Meidling mit EUR 4.829/m² verzeichnet, der niedrigste Mietpreis wurde in Brigittenau mit EUR 13,79/m² beobachtet.
• In Österreich befinden sich derzeit über 40.000 Wohneinheiten im Bauprozess, die frühestens Mitte 2022 fertiggestellt sein werden.