Сейчас многие инвесторы хотят вложить свои активы в недвижимость Австрии. Даже не смотря на мировой экономический кризис, эта страна отличается стабильностью, экономической защищенностью и гарантирует высокий уровень безопасности своих граждан. Согласно данным ежегодного опроса компании Mercer в 2019 году столица Австрии Вена 10-й год подряд возглавила Рейтинг качества жизни.

Восстановление австрийской экономики происходит более высокими темпами, чем в других европейских государствах. Сейчас сформировались очень удачные условия - высокий спрос на австрийскую жилую и коммерческую недвижимость в сочетании с возобновлением возведения замороженных ранее объектов гражданского строительства и стабилизацией уровня цен. Осталось только решить как и во что выгодней всего вкладывать деньги. Далее рассмотрим ключевые методы инвестирования в недвижимость Австрии.

Арендный доход

Приобретение недвижимости для последующей сдачи в аренду - один из самых распространенных способов инвестирования. Такая схема подходит как для жилых, так и для коммерческих объектов.

В этом случае главный источник вашей прибыли - арендная плата. Согласно Закону Австрии Об аренде местные власти не регламентируют минимальный и максимальный размер арендной платы. Эта сумма должна соответствовать цене недвижимости вашего сегмента, покрывать все ваши затраты и приносить стабильный доход. В зависимости от региона, средняя доходность арендной недвижимости Австрии колеблется в рамках 3-5% годовых. К примеру, средняя арендная плата в Вене составляет 16-20 евро за кв.м., в то время как в Каринтии или Нижней Австрии можно найти арендную недвижимость и за 9 евро за кв. м.

Для определения адекватного уровня арендной платы в стране собирается и регулярно публикуется индекс квартплаты. С его помощью и арендаторы и арендодатели могут отследить динамику стоимости аренды недвижимости по всей стране за последние 2 года.

Изначально размер арендной платы и условия ее пересмотра фиксируются в договоре между арендатором и собственником жилья. Пересмотр стоимости проживания должен происходить раз в год, 1 апреля. Увеличение арендной ставки возможно при условии роста индекса потребительских цен. Но при этом процент роста арендной платы не может превышать темпа роста стоимости недвижимости. К примеру, если рыночная стоимость жилья выросла на 10%, то арендная плата может увеличиться не более чем на 10%. Зачастую размер ежегодного увеличения составляет 4-5%. Средний размер арендной платы в Вене и Федеральных землях Австрии смотрите далее в таблице.

Согласно данным Центрального банка Австрии около 30% австрийских семей живут в арендованной недвижимости. В течение последних 10 лет цена аренды увеличилась на 35%. Только за последний год эта сумма выросла еще на 3%. Исходя из того факта, что спрос на австрийскую жилую недвижимость очень велик можно сделать вывод, что стоимость аренды будет продолжать расти и в дальнейшем.

Важно понимать, что выступать в качестве домовладельца - большая ответственность. Вам нужно будет заниматься поиском потенциальных арендаторов, поддерживать недвижимости в надлежащем состоянии, оплачивать все налоги и сборы. Конечно, если вы хорошо все продумаете, то сможете снизить риск возникновения возможных сложностей до минимума. В худшем случае забота о собственном имуществе и поиск подходящих жильцов будут занимать львиную долю вашего времени.

Наши юристы помогут разобраться

Есть еще один вариант решения этого вопроса - привлечение риелтора, который от вашего имени будет заниматься управлением вашей недвижимости. В этом случае не придется думать о ремонте, обслуживании жилья и поиске постояльцев. Согласно Федеральному Закону № 297 от 1996 года стоимость услуг риэлтора напрямую зависит от срока действия заключенного им контракта:
для договоров сроком до 3 лет комиссия равна сумме месячной арендной платы;

более 3 - две месячные арендные платы;
бессрочный договор - месячная арендная плата;
договор субаренды - месячная арендная плата.

Рассмотрим простой пример. Допустим, вы приобретаете апартаменты с 1 спальней площадью 50 кв.м. в Зальцбурге. Стоимость такой недвижимости - 320 000 евро. Годовой доход от сдачи в аренду такого жилья (при ставке 17,78) составляет 10 668 евро. Из этой суммы необходимо платить налоги и коммунальные платежи:

услуги управляющей компании, ремонтный фонд, вывоз мусор и уборка территории, вода, канализация, лифт - 50-100 евро;
отопление - 40 евро;
интернет+тв - 40 евро;
налог на прибыль - 25% от дохода;

В этом случае ваш чистый годовой доход составит 6 441 евро.

подписаться на рассылку

Сообщаем только о важных мероприятиях и новых проектах для выгодных инвестиций в ОАЭ и Австрии

Присоединяйтесь к более, чем 6000 подписчикам, чтобы быть в курсе событий

Мы против спама. Отписаться можно в любое время

Перепродажа

Еще один способ заработка на недвижимости - покупка с дальнейшей перепродажей.

При наступлении удачной конъюнктуры рынка, спустя некоторое время после приобретения, вы можете получить прибыль от дальнейшей перепродажи вашей собственности по более высокой стоимости. В рамках Австрии важно учитывать несколько нюансов этого процесса:

Согласно закону «О покупке недвижимости иностранцами в Вене» Auslandergrunderwerbsgesetz (У каждой федеральной территории есть собственный закон, регулирующий правила купли/продажи недвижимости для иностранцев ) доходы от перепродажи недвижимости, приобретенной после 01.04.2002 года облагаются подоходным налогом в размере 25%. Другими словами 25% от вашей прибыли (разница между доходами и расходами) вам предстоит отдать государству.
Если недвижимость была куплена до 0104.2002, то подоходный налог будет составлять 3,5% от выручки (продажной стоимости).
При условии, что вы владеете недвижимостью дольше 10 лет, у вас есть право запросить компенсацию инфляции размере 2% за каждый год владения. Сумма возмещения не может превышать 50%.

К примеру, если вы приобрели недвижимость стоимостью 200 000 евро, она находилась в вашей собственности менее 10 лет и вы перепродаете ее за 300 000, то с оставшейся прибыли в 100 000 евро нужно будет оплатить подоходный налог в размере 25%.

Стоимость недвижимости в Австрии

Недвижимость была и остается одной из наиболее надежных форм инвестирования. На первый взгляд может показаться, что любая недвижимость будет со временем только дорожать. Но на самом деле это не так. Стоимость недвижимости может как увеличиваться, так и уменьшаться.

Сильное влияние на австрийский рынок недвижимости оказала пандемия Covid-19. Расцвет местного жилищного сектора пришелся на 2017 год. К концу года общий объем инвестиций в сектор недвижимости составил 5,9 млрд. евро. В течение первой половины 2020 года этот показатель составил всего 1,6 млрд евро. По данным Центрального банка Австрии среднее падение инвестиций в течение 20 года составило около 30%.

В ходе пандемии произошло перераспределение инвестиционных потоков Австрии. Почти три четверти всех инвесторов составляли иностранные граждане. Повышенный интерес со стороны иностранцев даже в период кризиса свидетельствует о сравнительной стабильности и безопасности местного рынка недвижимости.

В самом общем виде стоимость недвижимости представляет собой баланс между спросом и предложением. Чем больше нового жилья строится в стране, тем ниже стоимость уже существующей недвижимости. Начиная с 2019 года львиная доля Австрийских жилищных проектов была заморожена, что заметно повлияло на жилищный фонд страны. В течение 2017 и 2018 годов в стране было создано около 190 000 кв.м. и 300 000 кв.м. нового жилого пространства. В течение 2019 года жилищный фонд Австрии пополнился всего на 160 000 кв.м. Согласно прогнозу специалистов Центрального банка Австрии, при условии ослабления противоэпидемических мер к завершению 2021 года местный рынок недвижимости сможет пополниться еще на 160 000 кв.м. Что касается доходности недвижимости, то если в 2019 году этот показатель составлял 3,5%, то в 202 году он увеличился до 4,25%.

ПРОДАЖА КВАРТИР И ЭЛИТНЫХ АПАРТАМЕНТОВ В АВСТРИИ

ИЗУЧИТЕ ВСЕ ПРОЕКТЫ В АВСТРИИ И СЭКОНОМЬТЕ СВОЕ ВРЕМЯ

Смотреть

Еще одно важное преимущество Австрии - высокий спрос на жилую недвижимость. Тому есть 3 причины: крайне низкие темпы городского строительства в 1990-х годах, увеличение числа экспатов и скачек роста населения начиная с 2012 года. С 2013 по 2019 год в стране возводилось около 47000 жилых единиц в год, но даже такое количество не смогло покрыть увеличивающийся спрос на жилье.

Начиная с 2010 года стоимость недвижимости в Австрии оставалось стабильной. Даже в 2019 и начале 2020 года она выросла соответственно на 3% и 2,5%. Отметим, что выросла не только стоимость жилья, но и затраты на строительные работы, которые по итогу 20-го года выросли почти на 8%.
Индекс цен на жилую недвижимость Австрии в 2010-2020 гг смотрите в таблице ниже

Схема Flipping House

Суть схемы Flipping House состоит в том, чтобы купить и в течение короткого промежутка времени (зачастую 3-4 месяца) перепродать недвижимость по более высокой стоимости. Есть 2 подхода к решению этого вопроса:

Реконструкция. В этом случае вам нужно купить недорогую, но потенциально доходную недвижимость, которая после проведения ремонта и реконструкции может сильно подняться в цене.
Передержка. Вместо ремонта и улучшения жилищных условий вы покупаете недвижимость на быстрорастущем рынке, а спустя несколько месяцев, когда цена достигнет своего пика - продаете.

К сожалению, в Австрийских реалиях использование схемы Flipping House оправдывает себя в редких случаях. Власти Австрии пресекают все попытки спекулятивных операций с недвижимостью, подкрепляя свои полномочия целым рядом законов. Благодаря таким мерам местный рынок недвижимости очень стабилен, но эти же меры делают его непригодным для краткосрочного инвестирования.

Частный инвестиционный фонд (Инвестиционные фонды недвижимости)

Частный фонд (Privatstiftung ) представляет собой юридическое лицо, созданное с целью распоряжения определенным имуществом с четко установленными целями. С 1993 года в стране действует Закон «О частных фондах», согласно которому:

частный фонд не эмитирует акций и не имеет акционеров;
не имеет конечного собственника. По сути такой фонд принадлежит сам себе;
не требует раскрытия личностей бенефициаров и финансовой отчетности;
подлежит налоговым льготам.

Ключевым законодательным актом, который регулирует деятельность таких фондов является Федеральный закон «О фондах недвижимости» (ImmoInvFG). Надзор за их деятельностью осуществляет Управление по финансовому рынку (FMA).
Для создания инвестиционного фонда необходимо внести уставный капитал в размере не менее 70000 евро. Не смотря на то, что у этого юридического лица нет акционеров, у него есть учредитель - юридическое, физическое лицо или группа лиц, вне зависимости от резидентства.

У каждого фонда должен быть:

Устав с указанием юридического адреса, названия и составом правления, размера капитала и пр.
Совет директоров, который состоит минимум из 3 человек, двое из которых являются резидентами ЕС.

Главное преимущество использования инвестиционного фонда - льготная система налогообложения. Во время создания фонда каждый из его участников имеет право внести свое недвижимое имущество в качестве капитала предприятия, управлением которого и будет заниматься фонд. В этом случае с участников будет взиматься налог в размере 2,5% вместо 25% (при условии, если все уставные документы были вовремя представлены налоговой службе. В противном случае налогообложение будет производиться по ставке в 25%).

Еще одно важное преимущество: инвестиционные фонды могут продавать недвижимость, безвозмездно переданную им от частных лиц по льготной ставке подоходного налога (2,5%).

Инвестиционные фонды также могут выступать в качестве арендодателя переданного им имущества, но в этом случае арендная прибыль будет облагаться налогом в 25%.

Инвестиционные группы недвижимости

Это хороший вариант для инвесторов, которые хотят владеть арендной недвижимостью, но не готовы лично выступать в качестве арендодателя. Как это работает: инвестиционные, девелоперские или брокерские компании покупают или строят ряд зданий. После утверждения проекта и фактического начала строительных работ, недвижимость выставляется на продажу. На этой стадии инвестор может вложить деньги в одну или несколько единиц собственности. Инвестиции могут быть совершены на любой стадии застройки или после передачи недвижимости в эксплуатацию.

Вся ответственность по обслуживанию недвижимости возложена на инвестиционную группу. Фактически она управляет недвижимостью во всем здании, занимается ремонтом, уборкой, рекламой, поиском арендаторов. В обмен на управленческие услуги компания взимает плату с собственников (процент от прибыли или площади жилья).

Коммандитное товарищество (Kommanditgesellschaft)

Такое товарищество может состоять как минимум из одного члена (комплементария) и коммандитиста. Члены товарищества несут неограниченную ответственность перед кредиторами и прочими лицами. Ответственность коммандитиста ограничивается размером капитала, который зарегистрирован в качестве взноса в фонд товарищества.

Коммандитное товарищество осуществляет свою деятельность на основании учредительного договора, в котором определяются все права и обязанности сторон, взносы и доли участников, особенности и стратегия управления активами, порядок принятия решений, распределение прибыли и расходов и пр. Товарищество также должно быть зарегистрировано в коммерческом реестре Австрии.

Любые проводимые коммандитным товариществом операции не облагаются налогом на прибыль. Он взимается только с чистой прибыли участников. Ведение обязательного бухгалтерского учета необходимо только в товариществах, годовой оборот которых превышает 700 тыс. евро.

В разрезе управления недвижимостью такое товарищество создается с целью приобретения одного или нескольких объектов недвижимости, которая, в свою очередь, будет сдаваться в аренду от имени товарищества. Все его участники будут получать доход, пропорционально своей доле в капитале предприятия. При наступлении благоприятной рыночной ситуации товарищество может продать свои активы с большой прибылью, которая будет разделена между всеми участниками, и после прекратить свое существование.

Зачем инвестировать в недвижимость

Вложения в недвижимое имущество - хороший способ диверсифицировать инвестиционный портфель. Этот тип активов относится к конкурентным и доходным. При этом рынок недвижимости - куда более стабильный и прогнозируемый, чем инвестиции в ценные бумаги.
Недвижимое имущество можно сдать в аренду, реконструировать или продать в любой момент. В отличие от акций или облигаций, такой актив не может обесцениться и меньше зависит от рыночных колебаний, компетенции менеджеров или добросовестности должников.

Недвижимость имеет низкую, а в некоторых случаях и отрицательную корреляцию с другими основными активами инвестиционного портфеля. В то время, как ценные бумаги падают, недвижимость наоборот - растет в цене. Такая зависимость означает, что добавление недвижимого имущества в общий пакет активов поможет снизить его волатильность. Другими словами, это позволит снизить колебания общей стоимости инвестиционного портфеля в краткосрочном периоде. Плюс, чем больший объем недвижимости будет в ваших инвестициях, тем лучше хеджирование - доходы от владения недвижимостью могут потенциально покрыть убытки, связанные с другими, более рисковыми активами.

Хеджирование инфляции

Вложения в недвижимость - хороший способ минимизировать инфляцию. Стоимость и спрос на недвижимость напрямую зависит от роста экономики государства, которая, в свою очередь, подкреплена ВВП. Другими словами, чем выше экономические показатели в стране, тем больше увеличивается спрос на арендную недвижимость и соответственно, растет ее цена. Вместе со спросом на арендное жилье растет как спрос, так и цена на недвижимость первичного и вторичного рынка, что приводит к росту капитала домовладельцев. Таким образом, недвижимость имеет тенденцию к поддержке покупательной способности капитала, обходя часть инфляционного давления на арендодателей.

Еще один инструмент, недоступный при инвестировании в другие активы - кредитное плече. Его применение возможно благодаря использованию ипотечного кредитованию. Австрийское законодательство позволяет иностранным гражданам приобретать местную недвижимость посредством имущественных займов при условии оплаты как минимум 20% от стоимости.

Если рассматривать такую ситуацию с точки зрения инвестирования, то выходит, что оплатив только часть цены актива вы можете полноценно им распоряжаться. Даже если займ на покупку дома еще не выплачен, вы уже являетесь собственником и имеете право сдавать его в аренду. Такая схема невозможна ни с одним другим активом. Покупая пакет акций, у вас не будет возможности оплатить только 20% цены и считаться их собственником

Заключение

Рынок недвижимости Австрии постепенно восстанавливается после упадка 2019 года. Возобновляется строительство замороженных ранее объектов, стабилизируется уровень цен на покупку и аренду жилья.

Получение прибыли за счет владения местной недвижимостью можно за счет сдачи ее в аренду или последующей перепродажи по более высокой стоимости.

Перепродажа австрийского жилья - не всегда выгодное мероприятие. Местное законодательство в жилищной сфере направлено на противодействие спекуляции с недвижимостью. Главный недостаток - необходимость оплаты 25% подоходного налога с полученной прибыли.

Владение и эффективное управление местной инвестиционной недвижимостью может осуществляться через юридических лиц: частные инвестиционные фонды, инвестиционные группы или товарищества.