Зачем инвестировать в недвижимость Австрии и 6 способов получения дохода от инвестиций

Стоимость недвижимости в Австрии

Недвижимость была и остается одной из наиболее надежных форм инвестирования. На первый взгляд может показаться, что любая недвижимость будет со временем только дорожать. Но на самом деле это не так. Стоимость недвижимости может как увеличиваться, так и уменьшаться.

Сильное влияние на австрийский рынок недвижимости оказала пандемия Covid-19. Расцвет местного жилищного сектора пришелся на 2017 год. К концу года общий объем инвестиций в сектор недвижимости составил 5,9 млрд. евро. В течение первой половины 2020 года этот показатель составил всего 1,6 млрд евро. По данным Центрального банка Австрии среднее падение инвестиций в течение 20 года составило около 30%.

В ходе пандемии произошло перераспределение инвестиционных потоков Австрии. Почти три четверти всех инвесторов составляли иностранные граждане. Повышенный интерес со стороны иностранцев даже в период кризиса свидетельствует о сравнительной стабильности и безопасности местного рынка недвижимости.

В самом общем виде стоимость недвижимости представляет собой баланс между спросом и предложением. Чем больше нового жилья строится в стране, тем ниже стоимость уже существующей недвижимости. Начиная с 2019 года львиная доля Австрийских жилищных проектов была заморожена, что заметно повлияло на жилищный фонд страны. В течение 2017 и 2018 годов в стране было создано около 190 000 кв.м. и 300 000 кв.м. нового жилого пространства. В течение 2019 года жилищный фонд Австрии пополнился всего на 160 000 кв.м. Согласно прогнозу специалистов Центрального банка Австрии, при условии ослабления противоэпидемических мер к завершению 2021 года местный рынок недвижимости сможет пополниться еще на 160 000 кв.м. Что касается доходности недвижимости, то если в 2019 году этот показатель составлял 3,5%, то в 202 году он увеличился до 4,25%.

Еще одно важное преимущество Австрии - высокий спрос на жилую недвижимость. Тому есть 3 причины: крайне низкие темпы городского строительства в 1990-х годах, увеличение числа экспатов и скачек роста населения начиная с 2012 года. С 2013 по 2019 год в стране возводилось около 47000 жилых единиц в год, но даже такое количество не смогло покрыть увеличивающийся спрос на жилье.

Начиная с 2010 года стоимость недвижимости в Австрии оставалось стабильной. Даже в 2019 и начале 2020 года она выросла соответственно на 3% и 2,5%. Отметим, что выросла не только стоимость жилья, но и затраты на строительные работы, которые по итогу 20-го года выросли почти на 8%.Индекс цен на жилую недвижимость Австрии в 2010-2020 гг смотрите в таблице ниже

Схема flipping house

Суть схемы Flipping House состоит в том, чтобы купить и в течение короткого промежутка времени (зачастую 3-4 месяца) перепродать недвижимость по более высокой стоимости. Есть 2 подхода к решению этого вопроса:

1. Реконструкция. В этом случае вам нужно купить недорогую, но потенциально доходную недвижимость, которая после проведения ремонта и реконструкции может сильно подняться в цене.
2. Передержка. Вместо ремонта и улучшения жилищных условий вы покупаете недвижимость на быстрорастущем рынке, а спустя несколько месяцев, когда цена достигнет своего пика - продаете.

К сожалению, в Австрийских реалиях использование схемы Flipping House оправдывает себя в редких случаях. Власти Австрии пресекают все попытки спекулятивных операций с недвижимостью, подкрепляя свои полномочия целым рядом законов. Благодаря таким мерам местный рынок недвижимости очень стабилен, но эти же меры делают его непригодным для краткосрочного инвестирования.

Частный инвестиционный фонд (инвестиционные фонды недвижимости)

Частный фонд (Privatstiftung ) представляет собой юридическое лицо, созданное с целью распоряжения определенным имуществом с четко установленными целями. С 1993 года в стране действует Закон «О частных фондах», согласно которому:

• частный фонд не эмитирует акций и не имеет акционеров;
• не имеет конечного собственника. По сути такой фонд принадлежит сам себе;
• не требует раскрытия личностей бенефициаров и финансовой отчетности;
• подлежит налоговым льготам.

Ключевым законодательным актом, который регулирует деятельность таких фондов является Федеральный закон «О фондах недвижимости» (ImmoInvFG). Надзор за их деятельностью осуществляет Управление по финансовому рынку (FMA).Для создания инвестиционного фонда необходимо внести уставный капитал в размере не менее 70000 евро. Не смотря на то, что у этого юридического лица нет акционеров, у него есть учредитель - юридическое, физическое лицо или группа лиц, вне зависимости от резидентства.

У каждого фонда должен быть:

1. Устав с указанием юридического адреса, названия и составом правления, размера капитала и пр.
2. Совет директоров, который состоит минимум из 3 человек, двое из которых являются резидентами ЕС.

Главное преимущество использования инвестиционного фонда - льготная система налогообложения. Во время создания фонда каждый из его участников имеет право внести свое недвижимое имущество в качестве капитала предприятия, управлением которого и будет заниматься фонд. В этом случае с участников будет взиматься налог в размере 2,5% вместо 25% (при условии, если все уставные документы были вовремя представлены налоговой службе. В противном случае налогообложение будет производиться по ставке в 25%).

Еще одно важное преимущество: инвестиционные фонды могут продавать недвижимость, безвозмездно переданную им от частных лиц по льготной ставке подоходного налога (2,5%).

Инвестиционные фонды также могут выступать в качестве арендодателя переданного им имущества, но в этом случае арендная прибыль будет облагаться налогом в 25%.

Инвестиционные группы недвижимости

Это хороший вариант для инвесторов, которые хотят владеть арендной недвижимостью, но не готовы лично выступать в качестве арендодателя. Как это работает: инвестиционные, девелоперские или брокерские компании покупают или строят ряд зданий. После утверждения проекта и фактического начала строительных работ, недвижимость выставляется на продажу. На этой стадии инвестор может вложить деньги в одну или несколько единиц собственности. Инвестиции могут быть совершены на любой стадии застройки или после передачи недвижимости в эксплуатацию.

Вся ответственность по обслуживанию недвижимости возложена на инвестиционную группу. Фактически она управляет недвижимостью во всем здании, занимается ремонтом, уборкой, рекламой, поиском арендаторов. В обмен на управленческие услуги компания взимает плату с собственников (процент от прибыли или площади жилья).

Коммандитное товарищество (kommanditgesellschaft)

Такое товарищество может состоять как минимум из одного члена (комплементария) и коммандитиста. Члены товарищества несут неограниченную ответственность перед кредиторами и прочими лицами. Ответственность коммандитиста ограничивается размером капитала, который зарегистрирован в качестве взноса в фонд товарищества.

Коммандитное товарищество осуществляет свою деятельность на основании учредительного договора, в котором определяются все права и обязанности сторон, взносы и доли участников, особенности и стратегия управления активами, порядок принятия решений, распределение прибыли и расходов и пр. Товарищество также должно быть зарегистрировано в коммерческом реестре Австрии.

Любые проводимые коммандитным товариществом операции не облагаются налогом на прибыль. Он взимается только с чистой прибыли участников. Ведение обязательного бухгалтерского учета необходимо только в товариществах, годовой оборот которых превышает 700 тыс. евро.

В разрезе управления недвижимостью такое товарищество создается с целью приобретения одного или нескольких объектов недвижимости, которая, в свою очередь, будет сдаваться в аренду от имени товарищества. Все его участники будут получать доход, пропорционально своей доле в капитале предприятия. При наступлении благоприятной рыночной ситуации товарищество может продать свои активы с большой прибылью, которая будет разделена между всеми участниками, и после прекратить свое существование.

Зачем инвестировать в недвижимость

Вложения в недвижимое имущество - хороший способ диверсифицировать инвестиционный портфель. Этот тип активов относится к конкурентным и доходным. При этом рынок недвижимости - куда более стабильный и прогнозируемый, чем инвестиции в ценные бумаги.Недвижимое имущество можно сдать в аренду, реконструировать или продать в любой момент. В отличие от акций или облигаций, такой актив не может обесцениться и меньше зависит от рыночных колебаний, компетенции менеджеров или добросовестности должников.

Недвижимость имеет низкую, а в некоторых случаях и отрицательную корреляцию с другими основными активами инвестиционного портфеля. В то время, как ценные бумаги падают, недвижимость наоборот - растет в цене. Такая зависимость означает, что добавление недвижимого имущества в общий пакет активов поможет снизить его волатильность. Другими словами, это позволит снизить колебания общей стоимости инвестиционного портфеля в краткосрочном периоде. Плюс, чем больший объем недвижимости будет в ваших инвестициях, тем лучше хеджирование - доходы от владения недвижимостью могут потенциально покрыть убытки, связанные с другими, более рисковыми активами.

Хеджирование инфляции

Вложения в недвижимость - хороший способ минимизировать инфляцию. Стоимость и спрос на недвижимость напрямую зависит от роста экономики государства, которая, в свою очередь, подкреплена ВВП. Другими словами, чем выше экономические показатели в стране, тем больше увеличивается спрос на арендную недвижимость и соответственно, растет ее цена. Вместе со спросом на арендное жилье растет как спрос, так и цена на недвижимость первичного и вторичного рынка, что приводит к росту капитала домовладельцев. Таким образом, недвижимость имеет тенденцию к поддержке покупательной способности капитала, обходя часть инфляционного давления на арендодателей.

Еще один инструмент, недоступный при инвестировании в другие активы - кредитное плече. Его применение возможно благодаря использованию ипотечного кредитованию. Австрийское законодательство позволяет иностранным гражданам приобретать местную недвижимость посредством имущественных займов при условии оплаты как минимум 20% от стоимости.

Если рассматривать такую ситуацию с точки зрения инвестирования, то выходит, что оплатив только часть цены актива вы можете полноценно им распоряжаться. Даже если займ на покупку дома еще не выплачен, вы уже являетесь собственником и имеете право сдавать его в аренду. Такая схема невозможна ни с одним другим активом. Покупая пакет акций, у вас не будет возможности оплатить только 20% цены и считаться их собственником

Заключение

01

Рынок недвижимости Австрии постепенно восстанавливается после упадка 2019 года. Возобновляется строительство замороженных ранее объектов, стабилизируется уровень цен на покупку и аренду жилья.

02

Получение прибыли за счет владения местной недвижимостью можно за счет сдачи ее в аренду или последующей перепродажи по более высокой стоимости.

03

Перепродажа австрийского жилья - не всегда выгодное мероприятие. Местное законодательство в жилищной сфере направлено на противодействие спекуляции с недвижимостью. Главный недостаток - необходимость оплаты 25% подоходного налога с полученной прибыли.

04

Владение и эффективное управление местной инвестиционной недвижимостью может осуществляться через юридических лиц: частные инвестиционные фонды, инвестиционные группы или товарищества.