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Warum in österreichische Immobilien investieren und 6 Wege zur Erzielung von Anlageerträgen

Grundlagen der Investition in österreichische Immobilien und wie man Erträge aus Investitionen erwirtschaftet - Miete, Fonds etc.
Inhalt
Autor: Evgeni Pilnikov,
Luxury Immobilen CEO
7 Minuten
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Veröffentlicht 15.06.2021
Nun wollen viele Anleger ihr Vermögen in Immobilien in Österreich investieren. Trotz der Weltwirtschaftskrise ist dieses Land stabil, wirtschaftlich sicher und garantiert seinen Bürgern ein hohes Maß an Sicherheit. Die österreichische Hauptstadt Wien führt laut Mercer-Jahresumfrage 2019 zum 10. Mal in Folge das Ranking der Lebensqualität an.
Die österreichische Wirtschaft erholt sich schneller als in anderen europäischen Staaten. Inzwischen haben sich sehr günstige Rahmenbedingungen herausgebildet - hohe Nachfrage nach österreichischen Wohn- und Gewerbeimmobilien, verbunden mit der Wiederaufnahme des Baus bisher eingefrorener Tiefbauprojekte und der Stabilisierung des Preisniveaus. Es bleibt nur zu entscheiden, wie und in was am rentabelsten Geld zu investieren ist. Als nächstes werden wir uns die wichtigsten Methoden zur Investition in Immobilien in Österreich ansehen.

Mieteinnahmen

Der Erwerb von Immobilien zur späteren Vermietung ist eine der häufigsten Anlageformen. Diese Anordnung ist sowohl für Wohn- als auch für Gewerbeimmobilien geeignet.
In diesem Fall ist die Haupteinnahmequelle die Miete. Nach dem österreichischen Mietgesetz regeln die Kommunen die Mindest- und Höchstmiete nicht. Dieser Betrag sollte dem Immobilienpreis in Ihrem Segment entsprechen, alle Ihre Kosten decken und ein stabiles Einkommen bringen. Die durchschnittliche Rendite von Mietimmobilien in Österreich schwankt je nach Region zwischen 3-5% pro Jahr. In Wien beträgt die durchschnittliche Miete beispielsweise 16-20 Euro pro Quadratmeter, während Sie in Kärnten oder Niederösterreich Mietobjekte für 9 Euro pro Quadratmeter finden. m.

Um das angemessene Mietniveau im Land zu ermitteln, wird ein Mietspiegel erhoben und regelmäßig veröffentlicht. Mit seiner Hilfe können sowohl Mieter als auch Vermieter die Dynamik der Mietkosten für Immobilien im ganzen Land in den letzten 2 Jahren verfolgen.

Die Höhe der Miete und die Modalitäten ihrer Anpassung werden zunächst in der Vereinbarung zwischen Mieter und Eigentümer der Immobilie festgelegt. Die Revision der Lebenshaltungskosten soll einmal jährlich, zum 1. April, erfolgen. Eine Erhöhung des Mietpreises ist vorbehaltlich einer Erhöhung des Verbraucherpreisindex möglich. Gleichzeitig darf jedoch der Prozentsatz des Mietwachstums die Wachstumsrate des Immobilienwertes nicht übersteigen. Hat sich beispielsweise der Verkehrswert der Wohnung um 10 % erhöht, darf die Miete um nicht mehr als 10 % steigen. Oft beträgt die jährliche Steigerung 4-5%. Die durchschnittliche Miete in Wien und den österreichischen Bundesländern finden Sie in der folgenden Tabelle.
Nach Angaben der Österreichischen Zentralbank leben etwa 30% der österreichischen Familien in vermieteten Immobilien. In den letzten 10 Jahren ist der Mietpreis um 35 % gestiegen. Allein im letzten Jahr ist dieser Betrag um weitere 3 % gestiegen. Aufgrund der Tatsache, dass die Nachfrage nach österreichischen Wohnimmobilien sehr hoch ist, ist davon auszugehen, dass die Mietkosten auch in Zukunft weiter steigen werden.

Es ist wichtig zu verstehen, dass das Handeln als Hausbesitzer eine große Verantwortung ist. Sie müssen nach potenziellen Mietern suchen, die Immobilie in gutem Zustand halten, alle Steuern und Gebühren bezahlen. Wenn Sie sich alles gut überlegen, können Sie natürlich das Risiko möglicher Komplikationen auf ein Minimum reduzieren. Im schlimmsten Fall nehmen die Pflege der eigenen Immobilie und die Suche nach geeigneten Mietern den Löwenanteil Ihrer Zeit in Anspruch.
Es gibt eine andere Möglichkeit, dieses Problem zu lösen - einen Makler zu gewinnen, der Ihre Immobilie in Ihrem Namen verwaltet. In diesem Fall müssen Sie nicht an Reparaturen, Instandhaltung von Wohnungen und die Suche nach Gästen denken. Nach dem Bundesgesetz Nr. 297 von 1996 hängen die Kosten für die Dienstleistungen eines Maklers direkt von der Dauer des von ihm abgeschlossenen Vertrages ab:
  • bei Verträgen bis zu 3 Jahren entspricht die Provision der Höhe der monatlichen Miete;
  • mehr als 3 - zwei Monatsmieten;
  • unbefristeter Vertrag - monatliche Miete;
  • Untermietvertrag - monatliche Miete.
Untermietvertrag - monatliche Miete.
Schauen wir uns ein einfaches Beispiel an. Nehmen wir an, Sie kaufen eine 1-Zimmer-Wohnung von 50 qm. im Salzburger Land. Die Kosten für eine solche Immobilie betragen 320.000 Euro. Die jährlichen Mieteinnahmen solcher Wohnungen (bei einem Satz von 17,78) betragen 10.668 Euro. Von diesem Betrag müssen Sie Steuern und Stromrechnungen bezahlen:
  • Dienstleistungen der Verwaltungsgesellschaft, Reparaturfonds, Müllabfuhr und Reinigung des Territoriums, Wasser, Abwasser, Aufzug - 50-100 Euro;
  • Heizung - 40 Euro;
  • Internet + TV - 40 Euro;
  • Einkommensteuer - 25 % des Einkommens;
In diesem Fall beträgt Ihr Jahresnettoeinkommen 6.441 Euro.

Wiederverkauf

Eine andere Möglichkeit, mit Immobilien Geld zu verdienen, ist der Kauf mit Weiterverkauf.
Bei einsetzenden guten Marktbedingungen können Sie einige Zeit nach dem Erwerb von einem weiteren Weiterverkauf Ihrer Immobilie zu einem höheren Wert profitieren. Innerhalb Österreichs ist es wichtig, mehrere Nuancen dieses Prozesses zu berücksichtigen:
  1. Nach dem Auslandergrunderwerbsgesetz über den Erwerb von Immobilien in Wien durch Ausländer (jedes Bundesgebiet hat ein eigenes Gesetz über den Erwerb/die Veräußerung von Immobilien für Ausländer) sind Einkünfte aus der Weiterveräußerung von Immobilien, die nach dem 01.04.2002 erworben wurden einer Einkommensteuer von 25 % unterliegen. Mit anderen Worten, Sie müssen 25 % Ihres Gewinns (die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben) an den Staat abführen.
  2. Wurde die Immobilie vor 01.04.2002 erworben, beträgt die Einkommensteuer 3,5 % des Erlöses (Verkaufswert).
  3. Sofern Sie Eigentum seit mehr als 10 Jahren besitzen, haben Sie Anspruch auf eine Inflationsentschädigung von 2 % pro Jahr des Eigentums. Der Erstattungsbetrag darf 50 % nicht überschreiten.
Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie im Wert von 200.000 Euro gekauft haben, diese weniger als 10 Jahre in Ihrem Besitz war und Sie sie für 300.000 Euro weiterverkaufen, müssen Sie auf den verbleibenden Gewinn von 100.000 Euro eine Einkommensteuer von 25 % zahlen.

Immobilienpreise in Österreich

Immobilien sind und bleiben eine der zuverlässigsten Anlageformen. Auf den ersten Blick mag es scheinen, dass jede Immobilie mit der Zeit nur teurer wird. Aber eigentlich ist es das nicht. Der Wert von Immobilien kann sowohl steigen als auch sinken.

Die Covid-19-Pandemie hat starke Auswirkungen auf den österreichischen Immobilienmarkt. Der lokale Wohnungssektor florierte im Jahr 2017. Zum Jahresende beliefen sich die Gesamtinvestitionen im Immobiliensektor auf 5,9 Milliarden Euro. Im ersten Halbjahr 2020 waren es nur 1,6 Milliarden Euro. Nach Angaben der Österreichischen Zentralbank betrug der durchschnittliche Rückgang der Investitionen im Jahresverlauf rund 30 %.

Während der Pandemie kam es in Österreich zu einer Umverteilung der Investitionsströme. Fast drei Viertel aller Investoren waren ausländische Staatsbürger. Das gestiegene Interesse von Ausländern auch während der Krise zeugt von der relativen Stabilität und Sicherheit des heimischen Immobilienmarktes.

In seiner allgemeinsten Form ist der Immobilienwert ein Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Je mehr neue Wohnungen in einem Land gebaut werden, desto geringer sind die Kosten für bestehende Immobilien. Seit 2019 ist der Löwenanteil der österreichischen Wohnungsbauprojekte eingefroren, was erhebliche Auswirkungen auf den Wohnungsbestand des Landes hat. In den Jahren 2017 und 2018 wurden im Land rund 190.000 Quadratmeter geschaffen. und 300.000 qm neuer Wohnraum. Im Jahr 2019 wurde der Wohnungsbestand in Österreich nur um 160.000 Quadratmeter aufgefüllt. Nach der Prognose von Spezialisten der Österreichischen Zentralbank kann sich der heimische Immobilienmarkt unter der Voraussetzung einer Abschwächung der Anti-Epidemie-Maßnahmen bis Ende 2021 um weitere 160.000 Quadratmeter auffüllen. Was die Rentabilität von Immobilien anbelangt, wenn diese Zahl im Jahr 2019 3,5% betrug, dann stieg sie im Jahr 202 auf 4,25%.
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Ein weiterer wichtiger Vorteil Österreichs ist die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien. Dafür gibt es 3 Gründe: die extrem niedrige Städtebaurate in den 1990er Jahren, ein Anstieg der Expats und ein starkes Bevölkerungswachstum seit 2012. Von 2013 bis 2019 baute das Land jährlich rund 47.000 Wohneinheiten, doch selbst diese Zahl konnte den steigenden Wohnungsbedarf nicht decken.

Seit 2010 ist der Immobilienwert in Österreich stabil geblieben. Selbst 2019 und Anfang 2020 wuchs sie um 3% bzw. 2,5%. Beachten Sie, dass nicht nur die Wohnkosten gestiegen sind, sondern auch die Baukosten, die bis zum Ende des 20. Jahres um fast 8 % gestiegen sind.
Wohnimmobilienpreisindex in Österreich 2010-2020, siehe Tabelle unten
Durchschnittlicher Preisindex 2010-2020

Flipping House-Layout

Das Wesen des Flipping-House-Programms besteht darin, Immobilien innerhalb eines kurzen Zeitraums (oft 3-4 Monate) zu einem höheren Wert zu kaufen und weiterzuverkaufen. Es gibt 2 Ansätze zur Lösung dieses Problems:
  1. Wiederaufbau. In diesem Fall müssen Sie kostengünstige, aber potenziell rentable Immobilien kaufen, die nach Renovierung und Umbau stark an Wert gewinnen können.
  2. Sehr ausgesetzt. Anstatt zu renovieren und die Wohnverhältnisse zu verbessern, kaufen Sie Immobilien in einem schnell wachsenden Markt und verkaufen nach einigen Monaten, wenn der Preis seinen Höchststand erreicht hat.

Leider rechtfertigt sich in der österreichischen Realität der Einsatz des Flipping-House-Schemas in seltenen Fällen. Die österreichischen Behörden unterdrücken alle Versuche von spekulativen Immobilientransaktionen und stärken ihre Befugnisse mit einer Reihe von Gesetzen. Dank solcher Maßnahmen ist der lokale Immobilienmarkt sehr stabil, aber die gleichen Maßnahmen machen ihn für kurzfristige Investitionen ungeeignet.

Privater Investmentfonds (Real Estate Investment Trusts)

eine Privatstiftung ist eine juristische Person, die gegründet wurde, um über bestimmte Vermögenswerte zu klar definierten Zwecken zu verfügen. Seit 1993 ist im Land das Gesetz "Über Privatstiftungen" in Kraft, wonach:
  • eine Privatstiftung gibt keine Aktien aus und hat keine Aktionäre;
  • hat keinen endgültigen Besitzer. Im Wesentlichen gehört ein solcher Fonds sich selbst;
  • verlangt keine Offenlegung der Identität der Begünstigten und des Jahresabschlusses;
  • steuerlichen Anreizen unterliegen.
Das wichtigste Gesetz, das die Tätigkeit solcher Fonds regelt, ist das Bundesgesetz „Über Immobilienfonds“ (ImmoInvFG). Ihre Tätigkeit wird von der Finanzmarktaufsicht (FMA) überwacht.
Um einen Investmentfonds zu gründen, müssen Sie ein genehmigtes Kapital von mindestens 70.000 Euro einbringen. Obwohl diese juristische Person keine Aktionäre hat, hat sie einen Gründer - eine juristische Person, eine Einzelperson oder eine Personengruppe, unabhängig vom Wohnsitz.
Jeder Fonds muss haben:
  1. Satzung mit Angabe der Anschrift, des Namens und der Zusammensetzung des Vorstands, der Höhe des Kapitals usw.
  2. Vorstand, der aus mindestens 3 Personen besteht, von denen zwei in der EU ansässig sind.
Der Hauptvorteil der Verwendung eines Investmentfonds ist ein bevorzugtes Besteuerungssystem. Während der Gründung des Fonds hat jeder seiner Teilnehmer das Recht, seine Immobilien als Kapital des Unternehmens einzubringen, das vom Fonds verwaltet wird. In diesem Fall wird den Teilnehmern eine Steuer in Höhe von 2,5 % statt 25 % in Rechnung gestellt (vorausgesetzt, dass alle gesetzlich vorgeschriebenen Unterlagen fristgerecht beim Finanzamt eingereicht wurden. Andernfalls wird ein Steuersatz von 25 % berechnet).

Ein weiterer wichtiger Vorteil: Investmentfonds können ihnen von Privatpersonen geschenkte Immobilien zu einem reduzierten Einkommensteuersatz (2,5 %) verkaufen.

Investmentfonds können auch als Vermieter der ihnen übertragenen Immobilie auftreten, allerdings werden die Mieterträge in diesem Fall mit 25 % besteuert.

Immobilien­anlagegruppen

Dies ist eine gute Option für Investoren, die eine Mietwohnung besitzen möchten, aber nicht bereit sind, selbst als Vermieter aufzutreten. So funktioniert's: Investment-, Entwicklungs- oder Maklerunternehmen kaufen oder bauen eine Reihe von Gebäuden. Nach der Genehmigung des Projekts und dem tatsächlichen Baubeginn wird die Immobilie zum Verkauf angeboten. In dieser Phase kann der Anleger in eine oder mehrere Immobilieneinheiten investieren. Investitionen können in jedem Stadium der Entwicklung oder nach der Überlassung von Immobilien zur Nutzung getätigt werden.

Die gesamte Verantwortung für die Instandhaltung der Immobilien ist der Anlagegruppe zugeordnet. Tatsächlich verwaltet sie Immobilien im gesamten Gebäude, ist mit Reparaturen, Reinigungen, Werbung und Mietersuche beschäftigt. Im Gegenzug für Verwaltungsdienstleistungen erhebt das Unternehmen Gebühren von den Eigentümern (einen Prozentsatz des Gewinns oder der Wohnfläche).

Kommanditge­sellschaft

Eine solche Partnerschaft kann aus mindestens einem Gesellschafter (Komplementarität) und einem Kommanditisten bestehen. Die Gesellschafter haften gegenüber Gläubigern und anderen Personen unbeschränkt. Die Haftung eines Kommanditisten ist auf den Betrag des Kapitals beschränkt, das als Einlage in den Partnerschaftsfonds eingetragen ist.
Die Kommanditgesellschaft funktioniert auf der Grundlage eines Gesellschaftsvertrags, der alle Rechte und Pflichten der Parteien, Einlagen und Anteile der Teilnehmer, Merkmale und Strategie der Vermögensverwaltung, Beschlussfassungsverfahren, Gewinn- und Kostenverteilung usw. festlegt. Die Partnerschaft muss auch im Handelsregister Österreichs eingetragen werden.

Alle Geschäfte einer Kommanditgesellschaft unterliegen nicht der Einkommensteuer. Es wird nur auf den Nettogewinn der Teilnehmer erhoben. Eine Buchführungspflicht besteht nur bei Personengesellschaften mit einem Jahresumsatz von über 700 Tausend Euro.
Im Rahmen der Immobilienverwaltung wird eine solche Personengesellschaft zum Zwecke des Erwerbs eines oder mehrerer Immobilienobjekte gegründet, die wiederum im Namen der Personengesellschaft vermietet werden. Alle seine Teilnehmer erhalten Einkünfte im Verhältnis zu ihrem Anteil am Kapital des Unternehmens. Bei günstiger Marktlage kann die Personengesellschaft ihr Vermögen mit hohem Gewinn, der unter allen Beteiligten aufgeteilt wird, verkaufen und dann aufhören zu existieren.

Warum in Immobilien investieren

Die Investition in Immobilien ist eine gute Möglichkeit, Ihr Anlageportfolio zu diversifizieren. Diese Art von Vermögenswerten wird als wettbewerbsfähig und profitabel eingestuft. Gleichzeitig ist der Immobilienmarkt deutlich stabiler und berechenbarer als Anlagen in Wertpapieren.
Immobilien können jederzeit vermietet, renoviert oder verkauft werden. Im Gegensatz zu Aktien oder Anleihen ist ein solcher Vermögenswert nicht abschreibungsfähig und weniger abhängig von Marktschwankungen, der Kompetenz der Manager oder dem Treu und Glauben der Schuldner.
Immobilien weisen eine geringe und teilweise negative Korrelation mit anderen wesentlichen Vermögenswerten im Anlageportfolio auf. Während Wertpapiere fallen, gewinnen Immobilien im Gegenteil an Wert. Diese Abhängigkeit bedeutet, dass die Hinzufügung von Immobilien zum Gesamtvermögensportfolio dazu beitragen wird, die Volatilität zu reduzieren. Mit anderen Worten, es wird kurzfristig Schwankungen des Gesamtwerts des Anlageportfolios reduzieren. Außerdem gilt: Je mehr Immobilien in Ihrer Anlage enthalten sind, desto besser ist die Absicherung - die Einnahmen aus dem Besitz von Immobilien können möglicherweise Verluste aus anderen, riskanteren Vermögenswerten abdecken.

Inflationsabsicherung

Eine Investition in Immobilien ist eine gute Möglichkeit, die Inflation zu minimieren. Die Kosten und die Nachfrage nach Immobilien hängen direkt vom Wachstum der staatlichen Wirtschaft ab, die wiederum vom BIP getragen wird. Mit anderen Worten, je höher die Wirtschaftsindikatoren des Landes sind, desto mehr steigt die Nachfrage nach Mietimmobilien und dementsprechend steigt auch der Preis. Mit der Nachfrage nach Mietwohnungen steigen sowohl die Nachfrage als auch der Preis von Immobilien auf dem Primär- und Sekundärmarkt, was zu einer Erhöhung des Eigenheimkapitals führt. Immobilien tendieren daher dazu, die Kaufkraft des Kapitals zu stützen und einen Teil des Inflationsdrucks auf die Vermieter zu umgehen.
Ein weiteres Instrument, das bei Investitionen in andere Vermögenswerte nicht zur Verfügung steht, ist die Hebelwirkung. Seine Anwendung ist durch den Einsatz von Hypothekendarlehen möglich. Nach österreichischem Recht können ausländische Staatsbürger lokale Immobilien durch Immobiliendarlehen erwerben, wobei mindestens 20 % der Kosten zu zahlen sind.

Betrachtet man diese Situation unter dem Gesichtspunkt der Investition, stellt sich heraus, dass Sie durch die Zahlung nur eines Teils des Preises eines Vermögenswerts vollständig darüber verfügen können. Auch wenn der Wohnungsbaukredit noch nicht abbezahlt ist, sind Sie bereits Eigentümer und haben das Recht, ihn zu vermieten. Diese Anordnung ist mit keinem anderen Vermögenswert möglich. Wenn Sie ein Aktienpaket kaufen, können Sie nicht nur 20% des Preises bezahlen und gelten als deren Eigentümer

Fazit

01
Der österreichische Immobilienmarkt erholt sich langsam vom Abschwung 2019. Der Bau von zuvor eingefrorenen Objekten wird wieder aufgenommen, das Preisniveau für den Kauf und die Miete von Wohnungen stabilisiert sich.
02
Profitieren Sie vom Besitz lokaler Immobilien, indem Sie diese vermieten oder zu höheren Kosten weiterverkaufen.
03
Der Weiterverkauf österreichischer Wohnungen ist nicht immer ein rentables Unternehmen. Das lokale Wohnungsbaurecht soll der Immobilienspekulation entgegenwirken. Der Hauptnachteil ist die Notwendigkeit, 25 % der Einkommensteuer auf den erhaltenen Gewinn zu zahlen.
04
Das Eigentum und die effektive Verwaltung lokaler Anlageimmobilien können durch juristische Personen erfolgen: private Investmentfonds, Investmentgruppen oder Personengesellschaften.