В какую недвижимость лучше всего инвестировать

Куда лучше всего инвестировать в Австрии – варианты недвижимости, лучше регионы для покупки вилл и апартаментов, особенности покупки недвижимости.

December 19, 2020

Инвестирование в жилую австрийскую недвижимость — надежный и экономный источник получения дохода. Австрия входит в число наиболее безопасных стран для вложений в недвижимое имущество. Даже кризис 2008-2010 годов не привел к падению этого рынка. Более того, аренда жилых домов здесь — распространенная практика даже среди местных жителей, 43% всех австрийцев снимают жилье. Из европейских стран только Германия обгоняет Австрию по этому показателю. В среднем по Европе к аренде недвижимости прибегают около 30% жителей. Далее в статье мы расскажем, в какой тип жилой недвижимости выгодней и надежней всего вкладывать свои активы.

Лучшие места для покупки недвижимости

Основной способ получения дохода от инвестиционной недвижимости — сдача ее в аренду. И чем востребованней будет ваш объект, тем скорее вы сможете окупить вложения. По этой причине инвесторы зачастую выбирают крупные развитые города. В случае с Австрией это такие города, как Вена и Грац. За счет увеличения количества рабочих мест и притока студентов, в обоих городах наблюдается значительный прирост населения. В таких условиях покупка инвестиционных квартир или отелей в Вене или Граце — хорошая возможность получить дополнительный заработок.

Устойчивый рост венского рынка недвижимости привлекает как австрийских, так и иностранных инвесторов. Консалтинговое агентство Mercer уже пять лет подряд объявляет Вену самым комфортным городом в мире. Австрийская столица расположена в самом центре Европы и является важным культурным, политическим и экономическим центром. Венская архитектура, знаменитые кофейни, многочисленные парки и сады делают этот город особенно привлекательным.

Спрос на аренду и покупку жилья в Вене стабильно высокий, при том, что стоимость местной недвижимости остается низкой по сравнению с другими европейскими столицами. К примеру, комфортабельные апартаменты с двум спальнями в новострое в процветающем 20-м районе можно купить всего за 214000 евро. С учетом возмещения НДС цена такой недвижимости снизится до 190720 евро (в стоимость жилья в австрийских новостройках изначально включается НДС в размере 20% от стоимости. Но если покупка недвижимости производится только с целью сдачи в аренду, то собственник имеет право на возмещение НДС).

Грац — не менее крупный и комфортный для постоянного проживания город. Находится он всего в 200 км к югу от Вены. В 2003 году городу было присвоено звание Культурной столицы Европы. В Граце есть достопримечательности на любой вкус: церкви, крепости, дворцы, музеи.

Самые выгодные типы недвижимости в Австрии

Австрийский рынок недвижимости предлагает инвесторам обширное поле для деятельности. Но нужно понимать, что разные объекты будут приносить разный доход. Поэтому инвестировать нужно в те объекты, которые пользуются наибольшим спросом. На сегодняшний день к ним относятся:

коммерческая недвижимость
мини-отели
туристическая недвижимость
квартиры в крупных городах

Спрос на эти виды недвижимости растет с каждым годом. Соответственно, чем раньше вы решите инвестировать, тем больше будет конечная прибыль.

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость — один из наиболее доходных инвестиционных инструментов, способный принести стабильно высокую прибыль. Преимущества покупки коммерческих зданий можно проиллюстрировать следующим примером.

Средняя стоимость торгового центра площадью 1600 кв.м. составляет 2,5 млн евро. Все площади центра сдаются в аренду и приносят годовой доход в размере 92000 евро (брутто). Все коммунальные платежи оплачиваются непосредственно арендаторами на основании прямых договоров с соответствующими городскими службами. То есть, все сложности, связанные с задержкой или неуплатой счетов решаются без участия собственника.

Валовой доход от аренды включает 20% НДС, который уплачивается государству. Остальная сумма в размере € 160 тыс (чистая прибыль) принадлежит владельцу. В случае покупки объекта за € 2,5 млн доход инвестора составит 6,4%. Однако этот торговый центр можно купить и за € 1,25 млн, воспользовавшись банковским кредитом, и таким образом инвестор может увеличить доходность вложенного капитала до 9-10%.

Зачастую инвесторы в крупную коммерческую недвижимость Австрии вкладывают не только собственные, но и заемные активы местных банков. В зависимости от масштаба вложений кредитные средства могут покрывать до 60-70% стоимости объекта. Такой кредит можно получить сроком на 10-20 лет под 2-3% годовых.

Практически все австрийские объекты коммерческой недвижимости имеют договоры с сервисными и клининговыми компаниями, которые занимаются уборкой помещений и прилегающей территории, мелким ремонтом и пр. Эти услуги также оплачиваются арендаторами. В таких условиях инвесторы могут без лишних хлопот управлять своей недвижимостью без необходимости постоянного личного присутствия.

Мини-отели

Мини-отель представляет собой небольшую гостиницу (до 20 номеров), расположенную в самых популярных туристических местах Австрии. Зачастую такие отели работают по схеме B&B (Bed and Breakfast). Раньше мини-отели относились исключительно к семейному бизнесу, но в современных реалиях молодые австрийцы предпочитают офисную работу в крупных городах. По этой причине многие мини-отели выставляются на продажу.

Стоимость таких объектов в Австрии варьируется от 500 тыс до 3 млн евро. Мини-отели — это более сложные с точки ведения бизнеса вложения, чем квартира или коммерческая недвижимость. В этом случае вы покупаете не актив, а реальный бизнес, который требует грамотного управления. Если вы не готовы посвятить максимум своего времени и сил развитию отеля, то явно стоит пересмотреть свою инвестиционную политику. Конечно, всегда можно нанять опытного управляющего, но будьте готовы к тому, что его жалование будет «съедать» львиную долю прибыли.

Средняя рентабельность мини-отеля в Австрии составляет 3-5%. В некоторых случаях этот показатель может достигать и 7%. Но получить такие результаты можно только при условии разумного ведения дел.

Покупка туристической недвижимости

Под туристической недвижимостью понимаются новостройки в популярных курортных зонах. Продажа таких объектов — новая инициатива местных властей, призванная стимулировать поступления в муниципальные бюджеты. Суть нововведения заключается в следующем: новым жилым объектам присваивается статус туристической недвижимости с последующей их передачей в аренду управляющей компании. Последняя будет привлекать туристов комплексом гостевых услуг. Владелец такой недвижимости (купить можно как здание, так и одну/несколько квартир или гостиничных номеров) имеет право оставаться в ней на определенный срок (несколько недель в год), а остальное время здание сдается в аренду.

Туристическая недвижимость стоит дороже жилых квартир, ее цена стартует от 200 тыс евро. Доходность такого актива сильно зависит как от конкретного объекта, так и от его расположения. В среднем она составляет 3-4% годовых.

Жилая собственность

Покупка жилой недвижимости — самый доступный способ вложения денег. В этом случае самый большой инвестиционный потенциал имеют небольшие квартиры в крупных городах. Такая недвижимость пользуется наибольшим спросом среди арендаторов.

Австрийский рынок недвижимости вариативен. Как маленькие уютные квартиры, так и роскошные загородные виллы найдут своих съемщиков. Но желающих жить в небольших городских апартаментах будет однозначно больше.

Цены на компактные квартиры в новостройках стартуют от 100 тыс евро в Граце и от 150 тыс евро в Вене. Таким образом, при бюджете в 300 тысяч евро и более можно подумать о покупке сразу нескольких квартир. Приобретение недвижимости в разных регионах позволит диверсифицировать вложения и снизит риск простоя в случае, если один из регионов утратит популярность среди арендаторов. Три квартиры за 150 тысяч евро снижают риск по сравнению с одной квартирой за 450 тысяч евро. Плюс при необходимости продать небольшую квартиру будет значительно легче, чем апартаменты люкс-класса.

Иногда в продажу даже поступают пакеты такой инвестиционной недвижимости. К примеру, инвестиционный пакет, состоящий из 11 квартир в Граце, можно купить за 2 млн евро.

Доходность жилой недвижимости примерно такая же, как и туристической и составляет 3-4% годовых. Но жилые дома более ликвидны.

В Австрии хорошо развит первичный рынок недвижимости. Самые доходные квартиры в Вене и Граце раскупают еще на этапе строительства. Местное законодательство строго регулирует все взаимоотношения между собственниками квартир и застройщиком, так что ваши имущественные права будут всесторонне защищены.

При покупке строящейся недвижимости деньги не перечисляются непосредственно на счет застройщика. Сначала они поступают на специально созданный для этих целей трастовый счет, которым может управлять только доверительный управляющий.

Застройщик будет получать деньги поэтапно, после завершения выполнения определенных этапов работ. Выполнение каждой конкретной задачи должно быть подтверждено актом независимого строительного эксперта. В таких условиях у застройщика появляется весомый стимул не затягивать с выполнением своих обязательств.

Безрисковые вложения

Австрийские девелоперские компании, которые строят многоквартирные дома, часто берут на себя управление готовыми объектами недвижимости и сами ищут арендаторов для проданных квартир. Эта услуга освобождает инвесторов от забот о своей недвижимости. В некоторых случая управляющие компании предлагают инвесторам гарантированную аренду. Это значит, что владелец будет получать доход даже в том случае, если его квартира не сдается в аренду. Размер таких поступлений изначально оговаривается в договоре и зачастую составляет 3-4% от стоимости жилья.

В таких домах все ремонтные работы организуются и проводятся централизованно. Расходы на содержание инвестиционных квартир в Австрии минимальны. Все коммунальные платежи ложатся на арендаторов. Что касается налога на недвижимость, то он также включается в стоимость коммунальных услуг, так что собственник фактически освобождается от его уплаты.

Говоря о расходах инвесторов, вам ежемесячно нужно будет вносить платежи в ремонтный фонд, оплачивать услуги управляющей компании, которая в соответствии с договором доверительного управления занимается от вашего имени субарендой (при условии, если вы пользуетесь такими услугами) и налог на прибыль.

Оглавление