Kaufbedingungen für Immobilien in Österreich für Leute ohne Wohnsitz und aus der EU

27.12.2019
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Der Erwerb von Immobilien in Österreich kann eine ziemlich schwierige Angelegenheit werden für all jene, die keinen festen Wohnsitz in der EU haben. Diese Seite enthält eine Liste mit Anforderungen, welche man kennen muss, wenn man beim Kauf von Grundeigentum erfolgreich sein möchte.

Ausländer ist eine Person mit Staatsbürgerschaft eines anderen Landes außerhalb der EU. In diese Kategorie fallen auch Unternehmen, deren Verwaltung sich außerhalb der Grenzen Österreichs befindet. Und genau darunter fallen auch heimische Unternehmen, wenn ein Teil ihrer Aktien im Besitz von ausländischen Bürgern ist.

Kaufregulierung auf Länderebene

Österreich schützt zuverlässig seine Bundesländer vor reichen Ausländern, welche Immobilien in der ganzen Welt aufkaufen um sie danach wiederzuverkaufen. Dagegen wurde im Land eine Reihe von Beschränkungen für den Erwerb von Grundeigentum eingeführt. Wenn es einem ausländischen Staatsbürger gelungen ist Immobilien zu erwerben, dann muss er in Falle deren Weiterverkaufs innerhalb von 10 Jahren, dem Staat 34% vom Kaufwert an Steuer zurückzahlen.
Bedingungen für den Kauf von Immobilien in österreich für Gebietsfremde
Wenn sie am Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in Österreichs Hauptstadt Wien interessiert sind, dann finden Sie die formellen Grundlagen für diesen Prozess im staatlichen Gesetz „ über den Grunderwerb für Ausländer in Wien". Beachten Sie, dass das Land aus neun Bundesländern besteht, in jedem davon sind die Gesetze unterschiedlich.
Am freundlichsten werden die Bestimmungen in Wien gehandhabt, am schwierigsten ist es für die potentiellen Immobilienkäufer in den Ländern Vorarlberg, Salzburg und Tirol. Einer der Hauptgründe für die strengen Regelungen in diesen Gebieten liegt in der Nähe zu Deutschland. Denn viele Deutsche streben den Kauf von Wohnraum in Österreich an.
Die Kommission, welche die Unterlagen prüft, schaut darauf, dass an ausländische Personen nicht die besten Immobilienprojekte verkauft werden.

Wie erwirbt ein EU Bürger Immobilien?

Privatpersonen, welche EU Bürger sind, sind rechtlich den Österreichern gleichgestellt. Das bedeutet, dass sie jede beliebige Immobilie in Wien oder anderen Städten kaufen können. Eine Ausnahme bilden jene Gebiete, die einen landwirtschaftlichen Nutzen haben. Beschränkungen, die in dem einen oder anderen Bundesland gelten, betreffen alle jene, die in der EU leben, sowie Bürger Norwegens, Spaniens und Liechtensteins.

Kauf von Immobilien für Nicht EU Bürger

Eine physische Person kann in Österreich nur eine Immobilie kaufen, wenn sie eine Niederlassungsbewilligung besitzt. Aber das Gebiet, wo das möglich ist, ist begrenzt auf OÖ, NÖ, Steiermark, Kärnten und Wien Umgebung. Die eben aufgezählten Bundesländer ziehen weniger Touristen an. Jedoch zum Verkauf offen stehen nur gewerbliche Immobilien.

Praktisch jede Immobilie im Land kann eine juristische Person erwerben, unter der Bedingung, dass mehr als 51% einer juristischen Person aus der EU gehören. Das Unternehmen muss ein solides Einkommen erzielen, denn eine Firma in Österreich zu führen und Steuern zu zahlen, ist ziemlich kostspielig.
Nach den alarmierenden Ereignissen in Frankreich, ist in Österreich ein Gesetz eingeführt worden, dass Ausländern die Niederlassung untersagt um generell eine Art "Gettobildung" zu verhindern.
Bei der Gründung einer Gesellschaft in Österreich, sollte man beachten, dass sie einen Notar oder einen Juristen brauchen. Dabei würden 51% der Aktie ihm gehören.

Damit ein Ausländer eine Immobilie kaufen kann, bedarf es der Bewilligung der Grundverkehrskommission. Alle erforderlichen Unterlagen können per Internet eingereicht werden. Die Begutachtungsfrist kann von 3 -4 Wochen bis zu mehreren Monaten dauern. Beim Kauf von Immobilien in Graz brauchen Bürger aus der Dritten Welt keine Bewilligung.

Bei der Einreichung der Papiere ist eine Provision zu zahlen, die in jedem Bundesland unterschiedlich ausfallen kann. Was Wien betrifft, wird bei einem gemeinsamen Immobilienkauf eine Abgabe von 76,30 Euro von jedem Beteiligten eingehoben.

Besonderheiten beim immobilienkauf: für Daueraufenthalt oder temporäre

Der Immobilienkauf für zeitlich begrenzte Zwecke, d.h. sie würden weniger als 6 Monate pro Jahr zuhause sein, ist nicht möglich. Die österreichischen Behörden unterbinden diesen Wunsch der ausländischen Bürger eines zweiten Wohnsitzes und fanden daher einige Methoden um dies zu unterbinden.

  • Vorbehaltsklausel
Die Methode funktioniert in Tourismusstädten in Tirol, Salzburg, Vorarlberg. Viele Ausländer streben den Erwerb eines Wohnsitzes für Urlaubszwecke oder zum Weitervermieten a.

  • Offizielle Erklärung über die Verwendungsabsicht der Immobilie
Der Käufer muss von Anfang an angeben, dass er seinen Wohnsitz für dauerhafte Wohnzwecke kauft. Wenn nach Unterzeichnung der Dokumente eine Missachtung der Vorschriften entdeckt wird, muss der Wohnsitzinhaber eine Strafe von 25000 Euro entrichten.

Mit dem Erwerb eines Eigenheimes in Österreich für temporäre Zwecke, treiben die Ausländer auf ihre Art den Immobilienpreis in die Höhe. Ebenso muss die Verwaltung in den Städten eine Versorgung an Wohnungen für alle gewährleisten, aber daraus zieht das Land keinen Nutzen.

Wie schwierig ist es eine Immobilie in einem Ferienort zu kaufen?

Eine Immobilie in Österreichs Ferienregionen zu kaufen ist praktisch unmöglich. Zur Ausnahme kommen Fälle wo das Haus ständiger Wohnsitz einer Privatperson ist. Dafür benötigt man eine ständigen Aufenthaltstitel in Österreich () sowie eine Steuernummer beim lokalen Finanzamt. Wenn sie das Land als ständigen Wohnsitz wählen, dann müssen sie sich hier in einem Zeitrahmen von mindestens 180 Tagen pro Jahr aufhalten.
Zusammenfassung

  1. Jeder EU Bürger hat auch das Recht auf den Erwerb einer Immobilie in Österreich sowie ein österreichischer Staatsbürger.
  2. Eine Privatperson ist nicht berechtigt ein Eigenheim in Österreich zu kaufen, eine juristische Person mit Meldung in der EU kann kommerzielle Immobilien erwerben.
  3. Am schwierigsten sich eine Wohnstätte zu kaufen ist es in Vorarlberg, Salzburg und Tirol, da diese Bundesländer das touristische Kernland darstellen.
  4. Das Land wird in neun Bundesländer unterteilt, in jedem von ihnen gibt es hinsichtlich Immobilienerwerbs unterschiedliche Gesetze.
  5. Am einfachsten ist der Kauf von Immobilien in Graz – hier braucht man keine Bewilligung.
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