Главная /
Блог /
Экономика Вены и почему стоит инвестировать в недвижимость в 2020

инвестиции

Экономическая привлекательность Вены для иностранных инвесторов в 2020 году

Экономика Вены и почему стоит инвестировать в недвижимость в 2020, основные экономические показатели Вены.

September 7, 2020

Вена является частью восточно-австрийского региона, в который также входят государства Нижняя Австрия и Бургенланд. Восточно-австрийский регион продвигает свое местоположение на международном уровне в качестве ведущего делового и технологического центра, выдвигая 4 аспекта: высокая экономическая мощь региона, его превосходная инфраструктура, высокое качество жизни и расположение, что позволяет облегчить доступ к рынкам Центральной и Восточной Европы.

Экономические преимущества

В экономическом отношении Вена привлекает множество иностранных предприятий из разных секторов и является местом расположения многих штаб-квартир или их иностранных филиалов. Особенно промышленный сектор опирается на международные источники. Крупнейшими работодателями в регионе являются: OMV AG (полезные ископаемые, нефть, природный газ, химикаты); Siemens Group Austria (электроника, машиностроение и строительство); ÖBB Holding AG (Транспорт); Telekom Austria (Телекоммуникации); Heineken C & EE (Продукты питания и напитки); PORR Group (строительство); Wienerberger AG (Строительные материалы); Wiener Stadtwerke-Konzern (сфера услуг, инфраструктура) и A-Tec Industries AG (Машиностроение и строительство).

Согласно отчету Статистического управления Австрии за 2019 год Вена является крупнейшим австрийским регионом-импортером с показателями 24,5% от общего национального объема. В сравнении с другими европейскими столицами, жилая недвижимость в Вене является более выгодной, и несмотря на замедление экономики цены продолжают расти.

В течении 2019 года, индекс цен на жилую недвижимость в Австрии вырос на 5,22% после роста на 7,34% во 2 квартале 2019 года, 4,94% в 1 квартале 2019 года, 7,4% в 4 квартале 2018 года и 7,97% в 3 квартале 2018 года, на основании данных Национального банка Oesterreichische (OeNB). За последний квартал общенациональные цены на недвижимость выросли на 0,83% в Q3 2019 года.

Цены на жилье в Вене в течение года до 3 квартала 2019 года выросли на 7,62%. За последний квартал индекс цен на жилую недвижимость Вены увеличился на 0,9% по сравнению с предыдущим кварталом.
В остальной части Австрии индекс цен вырос на 1,82% в Q3 2019 года по сравнению с предыдущем годом и на 0,75% по сравнению с предыдущим кварталом.

Туристическая индустрия, как одна из основных в экономике Австрии, приносит 16% ВВП. А значит, отели, курортные комплексы и дома с апартаментами играют более важную роль в коммерческой недвижимости, нежели офисные здания. К тому же, стоит отметить, что среди инвесторов Австрии самым предпочтительным типом недвижимости выступают отели с минимум 80 номерами. Самый популярный ценовой диапазон для этого типа недвижимости составляет 3-10 млн евро. Все это относится к коммерческой недвижимость, о которой написано в этой статье.

Статистика по типу недвижимости:

По данным Статистического управления Австрии, средняя стоимость жилья в течение года значительно выросла на 7,04% и на 2,25% по сравнению с предыдущим кварталом.
Для существующих жилищ среднее повышение цен составило 3,87% Q3 2019 года.
Для существующих домов средняя цена выросла на 2,51% по сравнению с годом ранее и на 2,9% по сравнению с предыдущим кварталом.
Для существующих квартир средняя цена выросла на 4,97% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, но на 1,01% по сравнению с предыдущим кварталом.
Согласно данным Статистического управления в первой половине 2019 года общее количество жилищ, утвержденных для строительства в Австрии, сократилось почти на 2% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года до 35 623 единиц, после снижения на 13,7% в 2018 году. По данным Европейского центрального банка (ЕЦБ), общий объем жилищных кредитов вырос в октябре 2019 года на 5,4% и достиг 117,59 млрд евро.

Но несмотря на такие показатели экономика продолжает замедляться. По оценкам Национального банка Oesterreichische, в 2019 году экономика Австрии выросла на 1,6%, что ниже роста предыдущего года на 2,3%, поскольку глобальная экономическая неопределенность ослабила внутреннюю активность.Сама же экономика Австрии в основном обусловлена экспортом, главным образом в крупнейшего торгового партнера Германии. Согласно прогнозу австрийского Института экономических исследований (WIFO), ожидается, что в период 2020 года рост экономики составит всего 1,2%, а в 2021 году - 1,4%.

Сделки с недвижимостью

По данным Oesterreichische Nationalbank (OeNB) количество сделок с недвижимостью существенно возросло до 22,58 млрд евро, что составляет 15,3%, по сравнению с прошлым годом. В 2019 году в Инсбруке был установлен новый рекорд по продажам, где было продано на 43,1% больше недвижимости, чем в 2018 году и на 15,5% больше объектов, чем в рекордном 2016 году. Суммарная стоимость проданных объектов составила €648 млн.

Также, был повышенный спрос на новые квартиры, особенно со стороны иностранных покупателей. По словам Питера Маршалла из Marschall Real Estate в Вене, на рынке элитной недвижимости австрийцы представляют около 60% покупателей, а остальные 40% составляют иностранцы, в основном из стран Восточной Европы, таких как Россия и Украина. Фактически в течение 2019 года цены на новые квартиры в Вене, как и на остальной части Австрии, выросли на 6,2%.

С другой стороны, по словам руководителя отдела маркетинга жилья, венский «супер-прайм» также привлекает инвесторов из Швейцарии, США, Ближнего Востока и Гонконга.

В Австрии проживает около 8,9 миллиона человек, где Вена насчитывает более 20% населения. По данным Банка Австрии, рождаемость детей в возрасте от 25 до 44 лет в Австрии повысит спрос на жилье в ближайшие несколько лет. Ожидается, что в течение следующих 10 лет этот демографический показатель будет увеличиваться в среднем на 0,5% ежегодно.

Различия в местных ценах на жилье

В соответствии с 21-м исследованием, проведенным Mercer по качеству жизни, опубликованным в 2019 году, Вена считается лучшим городом в мире с самым высоким качеством жизни. В исследовании были рассмотрены социально-экономические условия, здравоохранение, образование, жилье и окружающая среда. Согласно данным, это те качества которые привлекли многих иностранных инвесторов к покупке домов.

По словам Mercer:

‍"Во всем мире Вена возглавляет рейтинг уже 10-й год подряд. Вена остается городом с самым высоким рейтингом в Европе и во всем мире, предоставляя жителям и экспатам высокий уровень безопасности, хорошо организованный общественный транспорт и различные культурные и развлекательные объекты"

‍Подробнее о преимуществах проживания в Австрии читайте тут.

В последние годы спрос на жилую недвижимость в Вене имеет стабильно высокие показатели, потому что цены на недвижимость здесь намного ниже чем в других странах Европы и имеют положительную динамику роста. За 10 лет такой прирост дал возможность увеличить инвестиции примерно на 50%.

Отчасти это связано с тем, что в центре Вены трудно строить новые дома и поставки новой недвижимости очень ограничены. Это также может зависеть от того, что в эпоху низких процентных ставок люди вкладывают деньги в аренду имущества, а Вена предлагает относительно легкую аренду (хотя доходность довольно умеренная, какой доход от сдачи можно получить читайте здесь). Другим возможным фактором является то, что большая часть (около 70%) жилой недвижимости в Вене принадлежит институциональным инвесторам, то есть банкам и компаниям.

‍Первый район Вены, называемый также "Внутренний город", является памятником ЮНЕСКО с большим количеством архитектуры периода барокко, что и позволяет ему быть центром венского рынка элитного и вторичного жилья. По данным Immo Preise, в январе 2020 года стоимость квартир в Innere Stadt в среднем составила около €14 069 за кв.м. Местами цены достигают даже €30 000 за кв.м. Немного более низкие цены наблюдаются в прилегающих районах, таких как 2-й и 9-й районы. Цены на квартиры или виллы в 19-том - Дёблинге, 18 и 13 районах варьируются от € 5605 до € 7101 за кв.

Согласно Immo Preise в январе 2020 года стоимость на дома в Граце в среднем составила € 3211 за кв.м. Он находится на одном уровне с Линцем, где средняя цена дома составляет € 3237 за кв.м. С другой стороны, дома в Зальцбурге стоят примерно вдвое дороже, около € 6699 за кв.м.

Спад на жилищные разрешения

По данным Статистического управления Австрии, разрешения на жилье начали падать с прошлого года. В первой половине 2019 года общее количество утвержденных для строительства жилищ сократилось почти на 2%, по сравнению с аналогичным периодом в 2018 году.

Общий жилищный фонд в Австрии в настоящее время составляет около 4,65 млн человек. Почти 52% зарегистрированы в многоэтажных домах, а менее 46% - в домах на 1-2 семьи.

Как было отмечено в статье в The Guardian, в настоящее время около двух третей граждан Вены живут в муниципальном или субсидируемом государством жилье. Где около 80% квартир, построенных в Вене, финансируется за счет городской субсидии на жилье. Местное правительство Вены планирует увеличить объем жилищного строительства на 30%, что означает, что в городе ежегодно будет строиться около 13 000 новых домов по сравнению с нынешними 10 000.

Доходность от аренды

Рынок аренды в Австрии сегментируется посредством владения, регулирования и рыночных сил в подчинении низких арендных ставок для муниципальных, социальных арендаторов и долгосрочных сотрудников в частном секторе, но более высоких рыночных арендных ставок для недавних участников частного сектора аренды. Стоит отметить, что арендные ставки в секторе недвижимости freehold в значительной степени контролируется, где максимальная арендная плата четко определена властями.

По данным Global Property Guide, которые охватывают только сектор рынка freehold, доходность от аренды в районе Innere Stadt является низкой по сравнению с другими районами Вены, где доходность колеблется от 1,72% на 130 кв. м. до 2,33% за 50 кв.м. квартиры. При такой доходности квартиры являются резиденциями для богатых и покупать их для того, чтобы сдать в аренду нет смысла.

По статистике в Вене сосредоточен самый высокий процент арендаторов – 78%. Для сдачи в аренду инвесторам выгоднее приобретать не одну большую, а несколько маленьких квартир, площадью до 35-40 кв. м, где доходность составляет 5% в год.

В других районах Вены, таких как Margrethen, Mariahilfer, Favoriten, Hernals или Leopoldstadt, доходность от аренды колеблется от 5% до 3% для очень маленьких квартир и 4,4% для больших.В Зальцбурге валовая доходность от аренды квартир составляет от 2,4% до 3,8%. В Граце эти показатели немного лучше и составляют 2,5% - 4,9%, где самые маленькие квартиры приносят самые высокие доходы от аренды.‍

Рост арендной платы за жилье

Согласно статистике Австрии, средняя арендная плата за жилье в стране выросла на 4% до €402,2 в месяц в течение 2019 года. Если измерять за кв. м, то средняя цена за аренду увеличилась на 2,7%.

На западе страны средняя стоимость аренды в три раза выше, чем на востоке. 9 из 10 округов с самыми высокими средними ставками расположены в западных федеральных землях: Тироле, Зальцбурге и Форарльберге. Исключение составляет Вена, которая входит в ТОП-10 самых дорогих регионов страны.

Согласно исследованию Global Property Guide апартаменты в Innere Stadt имеют одну из самых высоких арендных ставок в Австрии - от €18 до €22 за кв. м в месяц. Эти арендные ставки не увеличились за последние 3 года. В других престижных районах Вены арендная плата варьируется от €11 до €19 за кв. м в месяц.

Согласно рейтингу городов за 2019 год, Инсбрук является самым дорогим, где домовладелец в среднем просит €17,5 за кв.м в месяц. Дополнительным фактором дорогостоящей аренды, кроме того, что найти землю под застройку из-за рельефа затруднительно, выступает приток студентов и рост населения.

Чем дальше на восток, тем ниже средние арендные ставки. Вена заняла в рейтинге 7 место с показателем €13,7 за кв. м в месяц. Даже активное строительство субсидированных жилых объектов не влияет на стоимость аренды в столице. Хотя аренда недвижимости в австрийской столице считается по европейским меркам самой бюджетной, а средние показатели растут медленно, разрыв между востоком и западом страны сохраняется не один год. За 10 лет стоимость съемного жилья в Австрии изменилась не сильно: если в 2009 "однушка" на 40 кв. м предлагалась примерно за €480 в месяц, то есть по €12 за кв, то в рейтинге 2019 года средний показатель остался на той же отметке.

Аренда недвижимости - это норма для жителей Вены и крупных австрийских городов. При этом рост населения сохраняется, так что цены на недвижимость растут. Эксперты все ещё считают жильё в Австрии хорошей инвестицией.Арендная плата за квартиры в Зальцбурге близка к уровню Вены, примерно от €15,40 до €17 за кв. м в месяц. В Граце же более доступны цены - от €10 до €14 за кв. м в месяц.

Также, стоит отметить, что в Вене около 75% домов сданы в аренду, что является самым высоким показателем в мире по количеству арендаторов домохозяйств. Согласно недавнему отчету микропереписи населения, в Австрии в целом домохозяйствам принадлежит 56,4% первичных домов, в то время как 41,2% сдаются в аренду. Из них следует, что уровень владения жильем намного ниже среднего показателя по ЕС-27, превышающего 70%.

По словам Мартина Шнайдера из OeNB, высокий процент арендуемой жилой недвижимости обусловлен большой долей субсидируемых квартир с низкой арендной платой на общем рынке аренды. Ограниченные налоговые льготы для домовладельцев также способствуют высокой доле арендаторов.

По данным Статистического управления Австрии, в Q3 2019 года в Австрии насчитывалось около 1 654 100 арендованных жилищ, что на 1% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Процентные ставки

По данным Oesterreichische Nationalbank (OeNB), средняя процентная ставка по новым кредитам на жилье упала до 1,44%, по сравнению с прошлогодней в 1,82%.

Средние процентные ставки по новым кредитам в октябре 2019 года:

Фиксированная процентная ставка (IRF) до 1 года: 1,2%, снижение с 1,49% годом ранее и 1,71% два года назад.
IRF за период от 1 до 5 лет: 1,48% по сравнению с 1,66% в прошлом году и 1,59% два года назад.
IRF за 5 лет и до 10 лет: 1,71% по сравнению с 2,06% в октябре 2018 года и октябре 2017 года.
IRF за 10 лет: 1,62% по сравнению с 2,25% годом ранее и 2,15% два года назад.
Для непогашенных жилищных кредитов средняя процентная ставка составила 1,74%, немного снизившись с 1,81% в предыдущем году.

Статистика станом на октябрь 2019 года:

Срок погашения до 1 года: 1,61% по сравнению с 1,74% годом ранее и с 1,75% два года назад.
Срок погашения свыше 1 года и до 5 лет: 1,7%, незначительно снизившись с 1,74% годом ранее и с 1,72% два года назад.
Срок погашения более 5 лет: 1,74% по сравнению с 1,82% годом ранее и 1,86% два года назад.
Постоянно низкие ставки по ипотечным кредитам частично объясняются снижением ключевой ставки Европейского центрального банка (ЕЦБ) до рекордно низкого уровня в 0,00% в марте 2016 года, где она и осталась с тех пор.

Oesterreichische Nationalbank (OeNB) значительно снизил свой прогноз роста внутренней экономики на 2020 год. В 2019 году он составлял 1,6%, тогда как на начало 2020 года - всего 1,1%. Центральный банк Австрии прогнозирует высокий рост в последующие 2021 и 2022 годы — 1,5 и 1,6% соответственно.

Ипотечный рынок

С точки зрения размера, австрийский ипотечный рынок расширился до 29,5% ВВП в 2019 году, по сравнению с 17,1% ВВП в 2003 году. Австрия является относительно недофинансированной, так как средний показатель по ЕС составляет 50% ВВП. По данным Европейского центрального банка (ЕЦБ), по состоянию с 2019 годом общий объем жилищных кредитов составил 117,59 млрд евро, что на 5,4% больше, чем в 2018 году.

По данным OeNB, в Q4 2019 года новые кредиты домохозяйствам на жилищные цели выросли на 4,62% по сравнению с годом ранее. Доля ипотечных кредитов в иностранной валюте продолжает снижаться. С 18,8% в 2016 году его доля в общем объеме упала до 15,7% в 2017 году и, до 12,3% в 2018 году. Около 97% этих кредитов в иностранной валюте были в швейцарских франках (CHF).

Жилищные кредиты, как процент от располагаемого дохода, составили 51,1% в первом квартале 2019 года, с 52% в 2018 году, 51,3% в 2017 году и 50,2% в 2016 году, согласно данным центрального банка.

Экономический спад

По оценкам Национального банка Oesterreichische, экономический рост Австрии замедлился до 1,6% в 2019 году, что ниже роста в 2,3% в 2018 году, поскольку глобальная экономическая неопределенность ослабила внутреннюю активность. Экономика Австрии в основном обусловлена экспортом, где более 75% австрийского экспорта идет в Европу, а 30% - в Германию.

По прогнозам австрийского Института экономических исследований (WIFO), экономика Австрии должна вырасти на 1,2% в 2020 году и еще на 1,4% в 2021 году.

В 2018 году Австрия неожиданно зафиксировала первое положительное превышение доходов бюджета с 1974 года, так как резкий рост налоговых поступлений опередил расходы. По оценкам Европейской комиссии, в 2019 году в стране был достигнут профицит, эквивалентный 0,4% ВВП, что является небольшим улучшением по сравнению с профицитом в 0,2% в 2018 году. Валовой государственный долг страны оценивался в 69,9% ВВП в 2019 году, по сравнению с 74% в 2018 году и 78,2% в 2017 году, а согласно прогнозам, в дальнейшем сократится до 67,2% ВВП за период 2020 года.

По данным Статистического управления Австрии, уровень безработицы на конец 2019 года составил 4,6%, незначительно снизившись с 4,9%, но тем не менее остается значительно ниже среднего показателя по Еврозоне в 7,5% станом на начало 2020 года.

Согласно статистике Австрии, зафиксированная инфляция в ноябре 2019 года составила 1,1%, снизившись от прошлогодних показателей в 2,2%. На самом деле, это был самый низкий уровень за 3 года. В свое время, Европейская комиссия ожидает, что инфляция в Австрии на уровне 1,5% в 2019 году достигнет до 1,6% в 2020 году.

Заключение

Восточно-австрийский регион продвигает свое местоположение на международном уровне в качестве ведущего делового и технологического центра, что способствует высокой экономической мощи региона, качеству жизни и расположению в центре Европы.
Вена считается лучшим городом в мире с самым высоким качеством жизни, возглавляя рейтинг 10-й год подряд.
В Вене, для сдачи жилья в аренду, намного выгоднее приобретать несколько маленьких квартир, чем одну большую.
Арендная плата в самых престижных районах Вены варьируется от €11 до €19 за кв. м в месяц.

Оглавление