ОПУБЛИКОВАНО 21.07.2020

Почему иностранцам выгодно покупать недвижимость Австрии

Почему выгодно покупать недвижимость в Австрии для сдачи в аренду – цены, лучшие районы Вены и города страны.
LUXURY IMMOBILIEN
подписка на новости
Подпишитесь на нашу рассылку новостей и полезных статей
Австрия является идеальной страной не только для проживания, но и в качестве инвестирования в недвижимость. Такой вариант вклада средств с целью получения прибыли пользуется большим спросом как среди местных жителей, так и среди иностранцев. Рынок аренды здесь сегментируется с самым высоким процентом арендаторов среди европейских стран.

Согласно статистике, 41,2% населения страны предпочитают проживание именно в арендуемой недвижимости, а не в собственной. В столице же этот показатель доходит до 78%, тогда как по Европе он составляет всего 29,9%.

Стоит отметить, что насколько сложным или простым будет процесс покупки недвижимости напрямую зависит от того являетесь ли вы представителем ЕС или нет. К примеру, гражданам стран, не входящих в ЕС, необходимо иметь ВНЖ или зарегистрировать компанию в Австрии, после чего это позволит купить недвижимость в качестве актива этой компании. Подробнее про покупку недвижимости в Австрии и ее особенности можно прочесть здесь.

    Где купить недвижимость для аренды

    Одним из лучших вариантов с точки зрения высокого спроса на аренду, а также доходности от нее, выступает столица Австрии - Вена. С 2006 года арендная плата за жилье здесь выросла на 60,3%, в то время как по всей стране она составляет 53%.

    Самым востребованным районом является Innere Stadt или Внутренний город - исторический центр Вены. Арендная ставка здесь самая высокая по стране и составляет от 18 до 22 € \ м² в месяц. Тем не менее, из-за высоких цен на недвижимость, доход от аренды здесь значительно ниже, по сравнению с остальными районами. К примеру, для квартиры в 130 м² она колеблется в пределах от 1,72 % до 2,33 % для 50 м². При таком уровне рентабельности, в большинстве случаев здесь мало кто покупает квартиры с целью сдачи в аренду, а только для собственного использования.

    Гораздо лучшим вариантом для инвестиций выступают районы, расположенные недалеко от центра города с более умеренными ценами на жилье. В первую очередь это: Leopoldstadt (2-й), Margareten (5-й), Mariahilf (6-й), Favoriten (10-й), Hernals (17-й). Доходность от аренды здесь колеблется от 5% до 3% для очень маленьких квартир и 4,4% для больших.

    Что касается других городов Австрии, то стоит рассмотреть такие варианты как Зальцбург, где валовая доходность от аренды составляет от 2,4% до 3,8%, и Грац с доходом от 2,5% - 4,9% годового дохода.

    Какую недвижимость лучше покупать

    Согласно статистике, самые маленькие квартиры приносят самый большой доход. Но так как жители ценят комфортные условия проживания, покупка совсем крошечной недвижимости - это не самое лучшее решение. Поэтому с точки зрения рентабельности, самым оптимальным вариантом будет выбор средней 2-комнатной квартиры.

    Согласно последним исследованиям, средняя жилая площадь на территории Австрии продолжает активно расти. К примеру, в 2016 году она составляла 99,3 м², в 2017 - 99,6 м², а уже в 2018 году этот показатель составил 100,1 м².

    Тем не менее, помимо площади, стоит учитывать и ряд других факторов, которые влияют на стоимость арендной платы. Они включают в себя: расположение, транспортную доступность, отопление, звукоизоляцию (особенно если окна выходят на оживленную сторону улицы или шоссе), вид из окон и саму планировку квартиры.

    Почему выгодно покупать недвижимость на стадии строительства

    Покупка недвижимости на стадии строительства имеет целый ряд преимуществ. Во-первых, это удобная схема выплат, где все выплаты осуществляются поэтапно:

    • первый платеж проводится на этапе строительства котлована и составляет 10-15% от общей суммы;
    • второй осуществляется на стадии строительства и составляет около 30%;
    • далее, примерно такая же сумма, выплачивается по завершению строительных работ;
    • в большинстве случаев, оставшуюся часть оплаты разбивается на 3 года с момента покупки.

    В данном случае, такая схема выплат служит для инвестора страховкой от рисков, и дает гарантию, что застройщик устранит все возможные дефекты. Также, стоит отметить, что такая схема привлекательна тем, что вам не нужно сразу вкладывать все свободные деньги в сделку, а в случае банкротства застройщика вам будут возмещены все вложенные ранее средства.

    Во-вторых, приобретение недвижимости для сдачи в аренду на стадии строительства позволяет существенно сэкономить. Правительство Австрии стимулирует к покупке жилья с целью сдачи его в аренду, и в дальнейшем, выплаты налогов с ежемесячного дохода, поэтому возмещает 20% НДС всем инвесторам.

    Обратите внимание, что стоит быть осторожным и учитывать тот факт, что государство будет наблюдать за дальнейшем использованием вашей недвижимости. Это означает, что в данном случае вы не сможете поменять решение по поводу дальнейшего использования квартиры, и будете обязаны сдавать ее в аренду, как и не забывать выплачивать налоги.

    Коммерческая недвижимость

    Покупка коммерческой недвижимости, в сравнении с жилой, сопровождается более повышенными рисками. Тем не менее, доход в этой области может быть значительно выше, так как спрос на нее в Австрии на сегодняшний день достаточно высок, где 50% такой недвижимости приобретается иностранными инвесторами.

    В случае банковского финансирования, действуют низкие процентные ставки для покупки коммерческой недвижимости. Тем не менее, ключевым факторов роста спроса выступает использование новых моделей совместного инвестирования в крупные инвестиционные проекты для структурированных групп малых и средних частных инвесторов, а также юридических лиц. Такая модель финансирования основана на долгосрочных инвестициях и характерна особыми способами оптимизации налогообложения для инвесторов.

    Если рассматривать конкретные сектора коммерческой недвижимости, то самым высоким спросом пользуются:

    • 42% - включают торговые площади (магазины, торговые центры и другие). Они имеют наибольшую доходность от 4% до 6%, но в зависимости от таких факторов как: местоположение, срок действия договора, возможностей продаж - точные цифры могут меняться.
    • 36% составляют офисные помещения. В данном случае, рентабельность может варьироваться от 3-6% в год. Стоит учитывать, что такой тип инвестиций считается довольно рискованным, особенно если это касается мелких и средних арендаторов в большом количестве. Более надежным вариантом будет 1-2 арендатора с долгосрочными контрактами.
    • 12% занимают отели, где годовой доход составляет около 2-6%. В первую очередь все зависит от местоположения гостиницы и вида договора с оператором (управление или аренда). С точки зрения инвесторов, более надежные контракты стоит заключать с международными гостиничными операторами. К примеру, доходность гостиниц в центре больших городов составляет около 5,5-6%, а если рассматривать конкретно исторический центр Вены, то отели здесь имеют 2-4% в год.

    Вторичный рынок

    Что касается вторичного рынка недвижимости, то от довольно велик, особенно если это касается крупных городов Австрии. Если рассматривать Вену, то в большинстве центральных районов не так много места для новостроек, поэтому большая часть рынка занимает вторичная недвижимость. В большинстве случаев, даже мансардные комнаты перестраиваются в небольшие 2-3-комнатные квартиры.

    Что касается процедуры покупки, то тут процесс ничем не отличается от приобретения новой недвижимости. В данном случае, стоит учитывать и заранее проверят состояние объекта, так как оно может быть всегда разным. По окончанию проверки, покупатель получает право заключения сделки с продавцом. Цена на вторичную недвижимость при покупке обычно ниже, чем стоимость нового. Это напрямую связано с обнаружением каких-либо дефектов или неисправностей при проверке. К примеру, в Вене средняя стоимость 1 м² вторичного жилья составляет на 1000-1500 евро ниже, чем 1 м² новой недвижимости. Но арендная плата за такое жилье в большинстве случаев ниже на 1-2,5 € \ м² в месяц. Также, стоит учитывать тот факт, что очень часто вторичная недвижимость требует большего внимания, чем новая. Это касается ремонтных работ, которые могут возникать из-за возраста объекта.
    Выводы

    1. Покупая недвижимость на стадии строительства, вы можете сэкономить 20% от стоимости.
    2. Среди коммерческой недвижимости более прибыльным инвестированием выступает розничный сектор.
    3. Вена выступает лучшим местом для инвестирования в недвижимость, так как здесь стабильно высокий спрос и уровень доходности от аренды.
    4. Покупка 1-2-комнатных квартир недалеко от центра Вены, более выгодный вариант, так как процентные ставки по самому центру города невысоки.
    5. Перепродажа недвижимости выходит менее дорогой, но тем не менее этот факт не особо влияет на окупаемость вложенных средств.
    Недавние публикации:
    Подпишитесь на нашу рассылку новостей
    и полезных статей!
    Это поможет вам узнать о наших последних постах и новостях
    По любым вопросам звоните