Австрия является идеальной страной не только для проживания, но и в качестве инвестирования в недвижимость. Такой вариант вклада средств с целью получения прибыли пользуется большим спросом как среди местных жителей, так и среди иностранцев. Рынок аренды здесь сегментируется с самым высоким процентом арендаторов среди европейских стран.
Согласно статистике, 41,2% населения страны предпочитают проживание именно в арендуемой недвижимости, а не в собственной. В столице же этот показатель доходит до 78%, тогда как по Европе он составляет всего 29,9%.
Стоит отметить, что насколько сложным или простым будет процесс покупки недвижимости напрямую зависит от того являетесь ли вы представителем ЕС или нет. К примеру, гражданам стран, не входящих в ЕС, необходимо иметь ВНЖ или зарегистрировать компанию в Австрии, после чего это позволит купить недвижимость в качестве актива этой компании. Подробнее про покупку недвижимости в Австрии и ее особенности можно прочесть здесь.
Где купить недвижимость для аренды
Одним из лучших вариантов с точки зрения высокого спроса на аренду, а также доходности от нее, выступает столица Австрии - Вена. С 2006 года арендная плата за жилье здесь выросла на 60,3%, в то время как по всей стране она составляет 53%.
Самым востребованным районом является Innere Stadt или Внутренний город - исторический центр Вены. Арендная ставка здесь самая высокая по стране и составляет от 18 до 22 € \ м² в месяц. Тем не менее, из-за высоких цен на недвижимость, доход от аренды здесь значительно ниже, по сравнению с остальными районами. К примеру, для квартиры в 130 м² она колеблется в пределах от 1,72 % до 2,33 % для 50 м². При таком уровне рентабельности, в большинстве случаев здесь мало кто покупает квартиры с целью сдачи в аренду, а только для собственного использования.
Гораздо лучшим вариантом для инвестиций выступают районы, расположенные недалеко от центра города с более умеренными ценами на жилье. В первую очередь это: Leopoldstadt (2-й), Margareten (5-й), Mariahilf (6-й), Favoriten (10-й), Hernals (17-й). Доходность от аренды здесь колеблется от 5% до 3% для очень маленьких квартир и 4,4% для больших.
Что касается других городов Австрии, то стоит рассмотреть такие варианты как Зальцбург, где валовая доходность от аренды составляет от 2,4% до 3,8%, и Грац с доходом от 2,5% - 4,9% годового дохода.
Какую недвижимость лучше покупать
Согласно статистике, самые маленькие квартиры приносят самый большой доход. Но так как жители ценят комфортные условия проживания, покупка совсем крошечной недвижимости - это не самое лучшее решение. Поэтому с точки зрения рентабельности, самым оптимальным вариантом будет выбор средней 2-комнатной квартиры.
Согласно последним исследованиям, средняя жилая площадь на территории Австрии продолжает активно расти. К примеру, в 2016 году она составляла 99,3 м², в 2017 - 99,6 м², а уже в 2018 году этот показатель составил 100,1 м².
Тем не менее, помимо площади, стоит учитывать и ряд других факторов, которые влияют на стоимость арендной платы. Они включают в себя: расположение, транспортную доступность, отопление, звукоизоляцию (особенно если окна выходят на оживленную сторону улицы или шоссе), вид из окон и саму планировку квартиры.
Почему выгодно покупать недвижимость на стадии строительства
Покупка недвижимости на стадии строительства имеет целый ряд преимуществ. Во-первых, это удобная схема выплат, где все выплаты осуществляются поэтапно:
- первый платеж проводится на этапе строительства котлована и составляет 10-15% от общей суммы;
- второй осуществляется на стадии строительства и составляет около 30%;
- далее, примерно такая же сумма, выплачивается по завершению строительных работ;
- в большинстве случаев, оставшуюся часть оплаты разбивается на 3 года с момента покупки.
В данном случае, такая схема выплат служит для инвестора страховкой от рисков, и дает гарантию, что застройщик устранит все возможные дефекты. Также, стоит отметить, что такая схема привлекательна тем, что вам не нужно сразу вкладывать все свободные деньги в сделку, а в случае банкротства застройщика вам будут возмещены все вложенные ранее средства.
Во-вторых, приобретение недвижимости для сдачи в аренду на стадии строительства позволяет существенно сэкономить. Правительство Австрии стимулирует к покупке жилья с целью сдачи его в аренду, и в дальнейшем, выплаты налогов с ежемесячного дохода, поэтому возмещает 20% НДС всем инвесторам.
Обратите внимание, что стоит быть осторожным и учитывать тот факт, что государство будет наблюдать за дальнейшем использованием вашей недвижимости. Это означает, что в данном случае вы не сможете поменять решение по поводу дальнейшего использования квартиры, и будете обязаны сдавать ее в аренду, как и не забывать выплачивать налоги.
Коммерческая недвижимость
Покупка коммерческой недвижимости, в сравнении с жилой, сопровождается более повышенными рисками. Тем не менее, доход в этой области может быть значительно выше, так как спрос на нее в Австрии на сегодняшний день достаточно высок, где 50% такой недвижимости приобретается иностранными инвесторами.
В случае банковского финансирования, действуют низкие процентные ставки для покупки коммерческой недвижимости. Тем не менее, ключевым факторов роста спроса выступает использование новых моделей совместного инвестирования в крупные инвестиционные проекты для структурированных групп малых и средних частных инвесторов, а также юридических лиц. Такая модель финансирования основана на долгосрочных инвестициях и характерна особыми способами оптимизации налогообложения для инвесторов.
Если рассматривать конкретные сектора коммерческой недвижимости, то самым высоким спросом пользуются:
- 42% - включают торговые площади (магазины, торговые центры и другие). Они имеют наибольшую доходность от 4% до 6%, но в зависимости от таких факторов как: местоположение, срок действия договора, возможностей продаж - точные цифры могут меняться.
- 36% составляют офисные помещения. В данном случае, рентабельность может варьироваться от 3-6% в год. Стоит учитывать, что такой тип инвестиций считается довольно рискованным, особенно если это касается мелких и средних арендаторов в большом количестве. Более надежным вариантом будет 1-2 арендатора с долгосрочными контрактами.
- 12% занимают отели, где годовой доход составляет около 2-6%. В первую очередь все зависит от местоположения гостиницы и вида договора с оператором (управление или аренда). С точки зрения инвесторов, более надежные контракты стоит заключать с международными гостиничными операторами. К примеру, доходность гостиниц в центре больших городов составляет около 5,5-6%, а если рассматривать конкретно исторический центр Вены, то отели здесь имеют 2-4% в год.
Вторичный рынок
Что касается вторичного рынка недвижимости, то от довольно велик, особенно если это касается крупных городов Австрии. Если рассматривать Вену, то в большинстве центральных районов не так много места для новостроек, поэтому большая часть рынка занимает вторичная недвижимость. В большинстве случаев, даже мансардные комнаты перестраиваются в небольшие 2-3-комнатные квартиры.
Что касается процедуры покупки, то тут процесс ничем не отличается от приобретения новой недвижимости. В данном случае, стоит учитывать и заранее проверят состояние объекта, так как оно может быть всегда разным. По окончанию проверки, покупатель получает право заключения сделки с продавцом. Цена на вторичную недвижимость при покупке обычно ниже, чем стоимость нового. Это напрямую связано с обнаружением каких-либо дефектов или неисправностей при проверке. К примеру, в Вене средняя стоимость 1 м² вторичного жилья составляет на 1000-1500 евро ниже, чем 1 м² новой недвижимости. Но арендная плата за такое жилье в большинстве случаев ниже на 1-2,5 € \ м² в месяц. Также, стоит учитывать тот факт, что очень часто вторичная недвижимость требует большего внимания, чем новая. Это касается ремонтных работ, которые могут возникать из-за возраста объекта.
Выводы
- Покупая недвижимость на стадии строительства, вы можете сэкономить 20% от стоимости.
- Среди коммерческой недвижимости более прибыльным инвестированием выступает розничный сектор.
- Вена выступает лучшим местом для инвестирования в недвижимость, так как здесь стабильно высокий спрос и уровень доходности от аренды.
- Покупка 1-2-комнатных квартир недалеко от центра Вены, более выгодный вариант, так как процентные ставки по самому центру города невысоки.
- Перепродажа недвижимости выходит менее дорогой, но тем не менее этот факт не особо влияет на окупаемость вложенных средств.
