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07.09.2020

Wirtschaftliche Attraktivität Wiens

Warum Österreich als stabiles Land gilt und warum es sich lohnt, in österreichische Immobilien zu investieren - die wichtigsten Wirtschaftsindikatoren Wiens.

Wirtschaftliche Attraktivität Wiens für ausländische Investoren im Jahre 2020

Wien gehört zur Region Ostösterreich, die auch die Bundesländer Niederösterreich und Burgenland einschließt. Die Region Österreich fördert ihren Standort auf internationale Ebene als führendes Geschäfts- und Technologiezentrum und bringt vier Aspekte vor: die hohe wirtschaftliche Stärke der Region, ihre hervorragende Infrastruktur, hohe Lebensqualität und Lage, was so den Zugang zu den Märkten Mittel- und Osteuropas erleichtert.

    Wirtschaftliche Vorteile

    Aus wirtschaftlichem Aspekt zieht Wien viele ausländische Unternehmen aus verschiedenen Branchen an und beherbergt viele Hauptsitze oder deren ausländische Tochtergesellschaften. Insbesondere der Industriesektor stützt sich auf internationale Quellen. Die größten Arbeitgeber in der Region sind: OMV AG (nutzbare Mineralien, Öl, Erdgas, Chemikalien); Siemens Group Austria (Elektronik, Maschinenbau und Bauwesen); ÖBB Holding AG (Transport); Telekom Austria (Telekommunikation); Heineken C & EE (Lebensmittel und Getränke); PORR Group (Bau); Wienerberger AG (Baustoffe); Wiener Stadtwerke-Konzern (Dienstleistungssektor, Infrastruktur) und A-Tec Industries AG (Maschinenbau und Bauwesen).
    Laut dem Bericht des Statistikamts Österreichs 2019 ist Wien mit 24,5% des gesamten nationalen Volumens die größte Importregion Österreichs. Im Vergleich zu anderen europäischen Hauptstädten sind Wohnimmobilien in Wien rentabler, und trotz der wirtschaftlichen Abkühlung steigen die Preise weiter an.
    Binnen 2019 stieg der Preisindex für Wohnimmobilien in Österreich um 5,22%, nach dem Wachstum im zweiten Quartal 2019 um 7,34%, im ersten Quartal 2019 um 4,94% und im vierten Quartal 2018 um 7,4% und 7,97% im dritten Quartal 2018, basierend auf Angaben der Österreichischen Nationalbank (OeNB). Im letzten Quartal stiegen die landesweiten Immobilienpreise im Q3 2019 um 0,83%.

    • Die Immobilienpreise in Wien stiegen im Laufe des Jahres bis zum dritten Quartal 2019 um 7,62%. Der Wiener Wohnimmobilienpreisindex stieg im letzten Quartal im Vergleich mit dem Vorquartal um 0,9%.
    • Im übrigen Österreich stieg der Preisindex im Q3 2019 im Vergleich mit dem Vorjahr um 1,82% und im Vergleich mit dem Vorquartal um 0,75%.

    Die Tourismusindustrie als eine der wichtigsten in der österreichischen Wirtschaft bringt 16% des BIP ein. Dies bedeutet, dass Hotels, Resorts und Apartmentgebäude in Gewerbeimmobilien eine wichtigere Rolle als Bürogebäude spielen. Darüber hinaus ist zu beachten, dass unter den Investoren in Österreich Hotels mit mindestens 80 Zimmern die am meisten bevorzugte Art von Immobilien sind. Die beliebteste Preisspanne für diese Art von Immobilien liegt bei 3-10 Millionen Euro. All dies gilt für Gewerbeimmobilien, über die in diesem Artikel geschrieben wird.

    Statistik nach dem Immobilientyp

    • Nach der Angaben des Statistikamts Österreichs stiegen die durchschnittlichen Wohnkosten im Jahresverlauf deutlich um 7,04% und um 2,25% gegenüber dem Vorquartal.
    • Für bestehende Wohnungen betrug der durchschnittliche Preisanstieg im Q3 2019 3,87%.
    • Für bestehenden Häuser ist der Durchschnittspreis gegenüber dem Vorjahr um 2,51% und gegenüber dem Vorquartal um 2,9% gestiegen.
    • Für bestehende Wohnungen stieg der Durchschnittspreis gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 4,97%, gegenüber dem Vorquartal jedoch um 1,01%.

    Nach Angaben des Statistikamtes reduziert die Gesamtzahl der für den Bau in Österreich zugelassenen Wohnungen im ersten Halbjahr 2019 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um fast 2% auf 35.623 Einheiten nach einem Rückgang von 13,7% im Jahr 2018. Nach Angaben der Europäischen Zentralbank (EZB) stieg das Gesamtvolumen der Wohnungsbaudarlehen im Oktober 2019 um 5,4% und erreichte 117,59 Milliarden Euro.

    Trotz dieser Indikatoren verlangsamt sich die Wirtschaft weiter. Nach Einschätzungen der Österreichischen Nationalbank ist die österreichische Wirtschaft 2019 um 1,6% gewachsen, was um 2,3% weniger als im Vorjahr ist, da die weltweite wirtschaftliche Unsicherheit die Binnenaktivität abschwächte.

    Die österreichische Wirtschaft selbst wird hauptsächlich vom Export vorwiegend an Deutschlands größten Handelspartner angetrieben. Nach der Prognose des Österreichischen Instituts für Wirtschaftsforschung (WIFO) wird für 2020 ein Wirtschaftswachstum von nur 1,2% und für 2021 von 1,4% erwartet.

    Immobilientransaktionen

    Nach Angaben der Österreichischen Nationalbank (OeNB) ist die Zahl der Immobilientransaktionen deutlich auf 22,58 Milliarden Euro gestiegen, was 15,3% im Vergleich mit dem Vorjahr entspricht. Innsbruck stellte 2019 mit 43,1% mehr verkauften Immobilien als 2018 und 15,5% mehr Immobilien als in einem Rekordjahr 2016 einen neuen Verkaufsrekord auf. Der Gesamtwert der verkauften Immobilien betrug 648 Mio. €.

    Auch die Nachfrage nach neuen Wohnungen, insbesondere von ausländischen Käufern, nahm zu. Laut Peter Marshall aus Marschall Real Estate in Wien sind Österreicher etwa 60% der Käufer auf dem Luxusimmobilienmarkt, die restlichen 40% sind Ausländer hauptsächlich aus osteuropäischen Ländern wie Russland und der Ukraine. Tatsächlich stiegen die Preise für neue Wohnungen in Wien wie im übrigen Österreich im Jahr 2019 um 6,2%.

    Andererseits zieht Wiens "Super-Prime" laut dem Leiter des Wohnungsmarketings auch Investoren aus der Schweiz, den USA, dem Nahen Osten und Hongkong an.
    Österreich hat etwa 8,9 Millionen Einwohner, wobei Wien über 20% der Bevölkerung ausmacht. Nach Angaben der Bank Austria wird die Geburtenrate von Kindern im Alter von 25 bis 44 Jahren in Österreich in den nächsten Jahren die Nachfrage nach Wohnung erhöhen. In den nächsten 10 Jahren ist es zu erwarten, dass diese Bevölkerungszahl jährlich um durchschnittlich 0,5% zunimmt.

    Unterschiede in den lokalen Immobilienpreisen

    Wien ist laut der 2019 veröffentlichten, von Mercer durchgeführten 21. Lebensqualitätsumfrage die beste Stadt der Welt mit der höchsten Lebensqualität. Die Studie befasste sich mit sozioökonomischen Bedingungen, Gesundheitsversorgung, Bildung, Wohnungen und Umwelt. Den Daten zufolge sind dies Eigenschaften, die viele ausländische Investoren zum Kauf von Häusern angezogen haben.

    Laut Mercer:
    Wien steht zum zehnten Mal in Folge weltweit an der Spitze der Rangliste. Wien bleibt die am höchsten bewertete Stadt in Europa und auf der ganzen Welt und bietet Einwohnern und Expats ein hohes Sicherheitsniveau, gut organisierte öffentliche Verkehrsmittel sowie eine Vielzahl von Kultur- und Freizeiteinrichtungen.
    Lesen Sie hier mehr über die Vorteile des Lebens in Österreich.

    In den letzten Jahren hat die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Wien konstant hohe Zahlen, da die Immobilienpreise hier viel niedriger als in anderen europäischen Ländern sind und einen positiven Wachstumstrend haben. Eine solche Erhöhung seit 10 Jahren ermöglicht es, die Investitionen um etwa 50% zu erhöhen.

    Dies ist teilweise darauf zurückzuführen, dass es schwierig ist, im Zentrum von Wien neue Häuser zu bauen, und das Angebot an neuen Immobilien sehr begrenzt ist. Dies kann auch von der Tatsache abhängig sein, dass man in Zeiten niedriger Zinsen in Mietobjekte investiert und Wien bietet relativ einfache Mieten an (obwohl die Rendite recht moderat ist, lesen Sie hier, wie viel Rendite man hier erhalten kann). Ein weiterer möglicher Faktor ist, dass die Mehrheit (ca. 70%) der Wohnimmobilien in Wien zu den institutionellen Investoren, d. H. Banken und Unternehmen, gehört.

    Wiens erster Stadtteil, auch „Innenstadt" genannt, gehört zum UNESCO-Weltkulturerbe mit viel Barockarchitektur und ist damit das Zentrum des Wiener Marktes für Luxus- und Zweitwohnungen. Laut Immo Preise lagen die Kosten für Wohnungen in Innere Stadt im Januar 2020 im Durchschnitt bei €14.069 pro Quadratmeter. In einigen Gebieten erreichen die Preise sogar €30.000 pro Quadratmeter. In angrenzenden Gebieten wie dem 2. und 9. Bezirk sind Preise leicht niedriger. Die Preise für Wohnungen oder Villen im 19. - Döbling, 18. und 13. Bezirk variieren zwischen 5605 € und 7101 € pro Quadratmeter.



    Laut Immo Preise lagen die Kosten für Häuser in Graz im Januar 2020 im Durchschnitt bei € 3211 pro Quadratmeter. Es liegt auf dem gleichen Niveau wie Linz, wo der durchschnittliche Hauspreis € 3237 pro qm beträgt. Anderseits kosten Häuser in Salzburg etwa doppelt so viel, etwa € 6699 pro Quadratmeter.

    Rückgang der Wohngenehmigungen

    Die Wohngenehmigungen sind laut der Angaben des Statistikamts Österreichs seit letztem Jahr rückläufig. Im ersten Halbjahr 2019 ging die Gesamtzahl der für den Bau zugelassenen Wohnungen im Vergleich zum analogischen Vorjahreszeitraum um fast 2% zurück.

    Der gesamte Wohnungsbestand in Österreich beträgt derzeit ca. 4,65 Millionen Menschen. Fast 52% sind in mehrstöckigen Gebäuden und weniger als 46% in Häusern für 1-2 Familien registriert.

    Wie in einem Artikel in The Guardian erwähnt wurde, wohnen derzeit etwa zwei Drittel der Wiener Bürger in kommunalen oder öffentlich subventionierten Wohnungen. Wo rund 80% der in Wien gebauten Wohnungen aus dem städtischen Wohnungsbau finanziert werden. Die Wiener Gemeindeverwaltung plant, den Wohnungsbau um 30% zu steigern, was bedeutet, dass es in der Stadt jährlich etwa 13.000 neue Häuser im Vergleich mit der derzeitigen 10.000gebaut werden wird.

    Mietrendite

    Der Vermietungsmarkt in Österreich ist nach Eigentumsverhältnissen, Vorschriften und Marktkräften gegliedert, was auf niedrige Mietpreise für kommunale, soziale Mieter und langjährige Beschäftigte des privaten Sektors, aber höhere Marktmietpreise für die jüngsten Teilnehmer des privaten Vermietungssektors zurückzuführen ist. Es ist anzumerken, dass die Mietpreise im Immobiliensektor freehold weitgehend kontrolliert werden, wo die Höchstmiete von den Behörden klar festgelegt wird.

    Laut dem Global Property Guide, der nur den Eigentumsmarkt freehold umfasst, sind die Mietrenditen in der Region Innere Stadt niedrig im Vergleich zu anderen Regionen Wiens, in denen die Renditen zwischen 1,72% pro 130 qm bis zu 2,33% für 50 qm Wohnungen liegen. Mit einer solchen Rentabilität sind Wohnungen Residenzen für die Reichen, und es macht keinen Sinn, mit Zweck ihrer Vermietung sie zu kaufen.
    Laut der Statistik hat Wien mit 78% den höchsten Mieteranteil. Für die Vermietung ist es für Investoren rentabler, nicht eine große, sondern mehrere kleine Wohnungen mit einer Größe von bis zu 35-40 qm zu erwerben, wo die Rendite 5% pro Jahr beträgt.
    In anderen Wiener Bezirken wie Margrethen, Mariahilfer, Favoriten, Hernals oder Leopoldstadt liegen die Mietrenditen bei sehr kleinen Wohnungen zwischen 5% und 3% und bei großen bei 4,4%.

    In Salzburg liegt die Bruttomietrendite von Wohnungen zwischen 2,4% und 3,8%. In Graz sind diese Zahlen mit 2,5% bis 4,9% etwas besser, wobei die kleinsten Wohnungen die höchsten Mietrenditen erzielen.

    Wachstum der Wohnungsmieten

    Laut der österreichischen Statistik stiegen die Durchschnittsmieten im Jahr 2019 um 4% auf €402,2 pro Monat. Wenn man pro Quadratmeter misst, stieg der durchschnittliche Mietpreis um 2,7%.

    Im Westen des Landes ist der durchschnittliche Mietpreis dreimal höher als im Osten. 9 der 10 Länder mit den höchsten Durchschnittsraten liegen in den westlichen Bundesländern: Tirol, Salzburg und Vorarlberg. Die Ausnahme ist Wien, das zu den 10 teuersten Regionen des Landes gehört.

    Laut einer Studie des Global Property Guide haben Apartments in Innere Stadt eine der höchsten Mietsätze in Österreich - von €18 bis €22 pro Quadratmeter pro Monat. Diese Mietsätze haben sich in den letzten 3 Jahren nicht erhöht. In anderen ehrenvollen Stadtteilen Wiens liegen die Mieten zwischen €11 und €19 Euro pro Quadratmeter in Monat.

    Nach dem Stadtranking 2019 ist Innsbruck die teuerste Stadt, wo ein durchschnittlicher Hausbesitzer €17,5 pro qm pro Monat verlangt. Darüber hinaus liegt ein weiterer Faktor für teure Mieten darin, dass es aufgrund des Reliefs schwierig ist, ein Bauland zu finden, sowie es gibt einen Zustrom von Studenten und Bevölkerungswachstum.

    Je weiter nach Osten, desto niedriger sind die durchschnittlichen Mietpreise. Wien belegte mit einem Indikator von €13,7 pro Quadratmeter pro Monat den 7. Platz in der Rangliste. Auch der aktive Bau subventionierter Wohnimmobilien hat keinen Einfluss auf den Mietpreis in der Hauptstadt. Obwohl Vermietung einer Immobilie in der österreichischen Hauptstadt nach europäischen Maßstäben als die budgetärsten gilt und der Durchschnitt wächst langsam, besteht die Kluft zwischen Ost und West des Landes seit mehr als einem Jahr. Seit 10 Jahren haben sich die Kosten für Mietwohnungen in Österreich nicht wesentlich verändert: wenn im Jahr 2009 Einzimmerwohnung 40 qm wurde für etwa 480 € pro Monat angeboten, d. h bei €12 pro Quadratmeter, und im Ranking 2019 blieb der Durchschnitt auf dem gleichen Niveau.
    Das Mieten einer Immobilie ist die Norm für Wiener und österreichische Großstädte. Gleichzeitig setzt sich das Bevölkerungswachstum fort, so dass die Immobilienpreise steigen. Experten halten Wohnung in Österreich nach wie vor für eine gute Investition.
    Die Miete für eine Wohnung in Salzburg liegt in der Nähe des Wiener Niveaus und liegt zwischen €15,40 und €17 pro Quadratmeter in Monat. In Graz sind die Preise günstiger - von €10 bis €14 Euro pro Quadratmeter in Monat.

    Es ist auch zu bemerken, dass in Wien etwa 75% der Häuser vermietet sind, was der weltweit höchste Indikator für die Anzahl der Haushaltsmieter ist.

    In ganz Österreich laut einem aktuellen Bericht des Mikrozensus besitzen Haushalte 56,4% der Grundwohnungen, während 41,2% vermietet sind. Sie zeigen, dass der Anteil des Wohneigentums deutlich unter dem EU-27-Durchschnitt von über 70% liegt.

    Laut Martin Schneider von OeNB ist der hohe Anteil an Wohnimmobilien auf den hohen Anteil subventionierter Niedrigmietwohnungen am allgemeinen Mietmarkt zurückzuführen. Begrenzte Steuervergünstigungen für Hausbesitzer tragen ebenfalls zu einem hohen Mieteranteil bei.

    Laut der Angaben des Statistikamts Österreichs gab es im dritten Quartal 2019 in Österreich rund 1.654.100 Mietwohnungen, was um 1% mehr als im gleichen Vorjahreszeitraum ist.

    Zinsen

    Nach Angaben der Österreichischen Nationalbank (OeNB) sank der durchschnittliche Zinssatz für neue Wohnungsbaudarlehen von 1,82% im Vorjahr auf 1,44%.

    Durchschnittliche Zinssätze für neue Kredite im Oktober 2019:

    • Festzins (IRF) bis zu einem Jahr: 1,2% Senkung von 1,49% im Vorjahr und 1,71% vor zwei Jahren.
    • IRF von 1 bis 5 Jahre: 1,48% gegenüber 1,66% im Vorjahr und 1,59% vor zwei Jahren.
    • IRF für 5 Jahre und bis zu 10 Jahre: 1,71% gegenüber 2,06% im Oktober 2018 und Oktober 2017.
    • IRF über 10 Jahre: 1,62% gegenüber 2,25% im Vorjahr und 2,15% vor zwei Jahren.
    Für ausständige Wohnungsbaudarlehen lag der durchschnittliche Zinssatz bei 1,74%, das ist eine leichte Senkung gegenüber 1,81% im Vorjahr.

    Statistik für Oktober 2019:

    • Laufzeit bis zu einem Jahr: 1,61% gegenüber 1,74% im Vorjahr und 1,75% vor zwei Jahren.
    • Laufzeit über 1 Jahr und bis zu 5 Jahren: 1,7%, eine leichte Senkung gegenüber 1,74% im Vorjahr und 1,72% vor zwei Jahren.
    • Laufzeit über 5 Jahre: 1,74% gegenüber 1,82% im Vorjahr und 1,86% vor zwei Jahren.
    Die andauernd niedrigen Hypothekenzinsen sind teilweise auf den Rückgang des Leitzinses der Europäischen Zentralbank (EZB) auf ein Rekordtief von 0,00% im März 2016 zurückzuführen, wo er seitdem unverändert geblieben ist.
    Die Österreichische Nationalbank (OeNB) hat ihre Prognose für das inländische Wirtschaftswachstum 2020 deutlich gesenkt. 2019 waren es 1,6%, wobei zu Beginn des Jahres 2020 waren es nur 1,1%. Die österreichische Zentralbank prognostiziert für die nächsten 2021 und 2022 ein hohes Wachstum von 1,5 bzw. 1,6%.

    Hypothekenmarkt

    Aus der Sicht der Größe wuchs der österreichische Hypothekenmarkt 2019 auf 29,5% des BIP, im Vergleich mit 17,1% des BIP 2003. Österreich ist mit einem EU-Durchschnitt von 50% des BIP relativ unterfinanziert. Nach Angaben der Europäischen Zentralbank (EZB) betrug das Gesamtvolumen der Wohnungsbaudarlehen ab 2019 117,59 Milliarden Euro, was auf 5,4% mehr als 2018 ist.

    Im Q4 2019 stiegen die neuen Kredite an private Haushalte für Wohnzwecke laut OeNB gegenüber dem Vorjahr um 4,62%. Der Anteil der Hypothekarkredite in Fremdwährung nimmt weiter ab. Von 18,8% im Jahr 2016 sank sein Anteil am Gesamtvolumen auf 15,7% im Jahr 2017 und auf 12,3% im Jahr 2018. Rund 97% dieser Fremdwährungskredite waren in Schweizer Franken (CHF).

    Der Anteil der Wohnungsbaudarlehen, als Prozent vom verfügbaren Einkommen betrug im ersten Quartal 2019 51,1%, von 52% im Jahr 2018, 51,3% im Jahr 2017 und 50,2% im Jahr 2016, so die Zentralbank.

    Wirtschaftskrise

    Das österreichische Wirtschaftswachstum verlangsamte sich von 2,3% im Jahr 2018 auf 1,6% im Jahr 2019, da die weltweite wirtschaftliche Unsicherheit nach Schätzungen der Nationalbank Österreichische die Inlandsaktivität abschwächte. Die österreichische Wirtschaft wird hauptsächlich vom Export angetrieben, wobei über 75% der österreichischen Exporte nach Europa und 30% nach Deutschland gehen.

    Nach Prognosen des Österreichischen Instituts für Wirtschaftsforschung (WIFO) soll die österreichische Wirtschaft 2020 um 1,2% und 2021 um weitere 1,4% wachsen.

    Österreich verzeichnete 2018 unerwartet den ersten positiven Überschuss an Budgeteinnahmen seit 1974, da ein starker Anstieg der Steuereinnahmen die Ausgaben überstieg. Nach Einschätzungen der Europäischen Kommission erzielte das Land 2019 einen Überschuss von 0,4% des BIP, was eine leichte Verbesserung gegenüber einem Überschuss von 0,2% im Jahr 2018 ist. Die Brutto-Staatsverschuldung des Landes wurde 2019 auf 69,9% des BIP geschätzt, gegenüber 74% im Jahr 2018 und 78,2% im Jahr 2017, und wird laut den Prognosen für Zeitraum 2020 weiter auf 67,2% des BIP sinken.

    Laut der Angaben des Statistikamts Österreichs lag die Arbeitslosenquote Ende 2019 bei 4,6%, ein leichter Rückgang gegenüber 4,9%, liegt jedoch zu Beginn des Jahres 2020 deutlich unter dem Durchschnitt der Eurozone von 7,5%.

    Laut Statistiken Österreichs lag die verzeichnete Inflationsrate im November 2019 bei 1,1%, das ist eine leichte Senkung im Vergleich mit den Vorjahresindikatoren um 2,2%. Tatsächlich war es das niedrigste Niveau seit 3 Jahren. Zu gegebener Zeit erwartet die Europäische Kommission eine Inflationsrate von 1,5% in Österreich im Jahre 2019 auf 1,6% im Jahr 2020.

    Fazit

    1. Die Region Ostösterreich fördert ihren Standort auf internationale Ebene als führendes Geschäfts- und Technologiezentrum, was zur hohen wirtschaftlichen Stärke, Lebensqualität und Lage der Region im Herzen Europas beiträgt.
    2. Wien ist die beste Stadt der Welt mit der höchsten Lebensqualität und führt das zehnte Jahr in Folge an.
    3. In Wien ist es für Mietwohnungen viel rentabler, mehrere kleine Wohnungen als eine große zu kaufen.
    4. Die Miete in den renommiertesten Stadtteilen Wiens liegt zwischen €11 und €19 pro Quadratmeter in Monat.
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