Österreichischer Immobilienmarkt: Trends im Jahr 2022 & Prognose für 2023

Österreich ist ein entwickeltes europäisches Land, in dem etwa 9 Millionen Menschen leben, von denen mehr als 50% eine eigene Wohnimmobilie besitzen. Ausländische Investoren sind aufgrund der hohen Nachfrage von Mietern nach Immobilieneinheiten, der prestigeträchtigen historischen Gebäude und des hohen Sicherheitsniveaus daran interessiert, eine profitable Investition auf dem österreichischen Immobilienmarkt zu tätigen. In den letzten Jahren ist ein systematischer Anstieg der Kosten für Wohnimmobilien in Österreich zu beobachten. Im folgenden Artikel werden wir die wichtigsten Trends in diesem Bereich betrachten und eine Prognose für die Wohnkosten in Österreich im Jahr 2023 machen.

Trends im Jahr 2022

Die durchschnittlichen Kosten für eine Wohnimmobilie in Österreich steigen seit 2020 stetig an. Nach Angaben der österreichischen Wirtschaftskammer stiegen die Preise allein im 1. Quartal 2022 um 12,3% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Gleichzeitig werden Einfamilienhäuser in Vorstädten immer beliebter. Der Durchschnittspreis von Stadthäusern und Villen außerhalb von Wien stieg Anfang 2022 um 16,1%. Die Kosten für neue Wohnungen in Wien sind ebenfalls gestiegen, aber nur um 12,8%.

Seit 2021 ist die Zahl der Heimarbeitsplätze in Österreich gestiegen. Die Arbeitnehmer waren aufgrund der Bedrohung durch die Pandemie gezwungen, aus der Ferne zu arbeiten und begannen, sich den aktuellen Bedingungen anzupassen.

Anstelle von Wohnungen im Stadtzentrum, die in unmittelbarer Nähe zu Büros großer Unternehmen und Geschäftszentren liegen, entschieden sich die Käufer für geräumige Häuser in komfortablen Vororten, die über eine gute Verkehrsanbindung verfügen.

Sind die Preise der österreichischen Immobilien mit ihrem tatsächlichen Wert vergleichbar? Der Anstieg erklärt sich weniger durch die gestiegene Nachfrage nach Immobilien, sondern durch die höchste Inflationsrate seit 1980 und negative Realzinsen auf Anleihen.

‍ACHTUNG! Die jährliche Inflationsrate in Österreich erreichte ein Rekordhoch von 8,5%.

Preisdynamik

Sind die durchschnittlichen Kosten für ein Einfamilienhaus in Österreich im Jahr 2022 im Vergleich zu 2021 um 13% auf EUR 347.000 gestiegen. In Kitzbühel (Tirol) zum Beispiel ist der Durchschnittspreis für diese Art von Immobilien auf EUR 2.375.000 gestiegen, während die Kosten für weniger geräumige Apartments bei EUR 500.000 beginnen.

ACHTUNG! Das Burgenland ist das Bundesland mit den preiswertesten Immobilien. Der Durchschnittspreis für ein Einfamilienhaus beträgt derzeit EUR 192.308.

Aufgrund der hohen Inflationsrate ist der Wertanstieg der verschiedenen Immobilientypen nominal und real unterschiedlich:

• Der Preis für Wohnungen auf dem Primärmarkt stieg um 14,61% oder real um 8,29%.
• Wohnungen auf dem Sekundärmarkt stiegen um 13,3% bzw. real um 7,04%.
• Gebäude von historischem Wert stiegen im Wert um 12,33% (real 7,75%), während Wohnungen um 14,05% stiegen.

Betrachten wir nun die Immobilienpreise in den verschiedenen Bundesländern Österreichs.

Wien

Die größte Nachfrage in der Hauptstadt war im vergangenen Jahr im Bereich der Primär Immobilien in entwickelten Gebieten der österreichischen Hauptstadt zu verzeichnen, die einen durchschnittlichen Lebensstandard bieten. Es wird erwartet, dass die Kosten für ein Einfamilienhaus in Vorstadtbezirken wie Donaustadt (10,1%) und Floridsdorf (9,9%) steigen werden.

Der durchschnittliche Mietpreis stieg ebenfalls um 10,5%, während er in Gegenden wie Mariahilf, Margareten und Josefstadt sogar sank.

Niederösterreich

Hochwertige Immobilien im mittleren Preissegment werden in Niederösterreich am beliebtesten sein. Die Baukosten sind hier höher, was zu einem spürbaren Preisanstieg geführt hat. In St. Pölten beispielsweise stiegen die Kosten für eine Wohnung mit einer Grundfläche von bis zu 100 m² im Laufe des Jahres um 38,4%-45,9%.

In Neunkirchen stiegen die durchschnittlichen Kosten für eine Immobilie um 24,7% auf EUR 954,46 pro m². In St. Pölten und Umgebung stiegen die Preise für Wohnungen mit einer Wohnfläche von bis zu 50 m² zwischen 8,7% und 8,2%. In Scheibbs und Melka hingegen gab es einen leichten Wertverlust. Gleichzeitig steigen die Mietpreise langsam an. Der größte Anstieg zwischen 5,6% und 12,5% ist in Medling zu verzeichnen.

Burgenland

Ein spürbarer Preisanstieg ist im Segment der Wohnungen mit einer Wohnfläche von bis zu 100 m² zu verzeichnen. Dies gilt für Eisenstadt (18,2% auf 20,3%), Mattersburg (18,3% auf 25,2%) und Neusiedl am See (17,9% auf 24,6%). Der Anstieg der Mietpreise ist in Gegenden zu beobachten, in denen Premium-Immobilien angeboten werden.

Oberösterreich

Apartments und Eigentumswohnungen in Gebieten wie Gmunden (von 11,7% auf 12,2%) und Linz (von 10,1% auf 12,2%) weisen das größte Wachstumspotenzial auf. Auch die Nachfrage nach Home Offices und Einfamilienhäusern in entwickelten Wohngebieten wie Braunau am Inn (19% Wertsteigerung), Kirchdorf an der Krems (16%) und Grieskirchen (18%) steigt. In den meisten Fällen steht der Anstieg der Immobilienpreise in Oberösterreich im Zusammenhang mit der Erhöhung der Baukosten.

Steiermark

Eine spürbare Wertsteigerung in Höhe von 19,8% ist im Premiumsegment der Immobilien in Voitsberg und der Südoststeiermark zu verzeichnen. Für erschwingliche Wohnungen kommen Bruck-Mürzzuschlag, Hartberg-Fürstenfeld und Murau in Frage, die mit einem Preisanstieg von 16,6% zu den beliebtesten Optionen gehören. In fast der gesamten Steiermark ist ein leichter Anstieg der Mieten zu beobachten, mit Ausnahme von Weiz, wo diese Zahl um 5,3% gesunken ist.

Salzburg

Aufgrund des Anstiegs der Mietpreise ist ein moderates Wachstum der Kosten für neue Wohnungen von 2% bis 7% zu verzeichnen. In Tamsweg und Zell am See stiegen die Preise für Wohnungen mit einer Wohnfläche von bis zu 100 m² um 15% bis 16,3%. Im Fall von Wien beispielsweise ist der Anstieg der Wohnungskosten in Salzburg begrenzt und fällt im Vergleich zu den gemütlichen Vororten geringer aus.

Tirol

In Lahneck und Reutte ist ein deutlicher Anstieg der Lebenshaltungskosten für neue Mieter zu verzeichnen. Der Kauf eines Premium Apartments mit einer Fläche von mehr als 100 m² in Innsbruck kostet Investoren ab EUR 8.700 pro m². Die Kosten für Wohnungen im mittleren Segment mit einer Grundrissfläche von bis zu 100 m² stiegen ebenfalls um 14,8% auf EUR 4.209 pro m². Der Preisanstieg betraf auch die günstigsten Immobilien in Lienz und Reutte, wo die Preise für Einfamilienhäuser um 9,7% auf 16% bzw. 3,5% auf 21,2% stiegen.

Vorarlberg

Die höchste Wertsteigerungsrate wurde im Bereich der Wohnungen auf dem Primärmarkt verzeichnet. Diese Preise stiegen je nach Größe und Klasse um 9,7% bis 19,9%. Immobilien der Mittelklasse in Bregenz waren mit einem Preisanstieg von 7,7% bis 21,2% sehr gefragt. In den prestigeträchtigen Bezirken Bludenz, Dornbirn und Bregenz stiegen die Preise um 17% bis 23,5%. Gleichzeitig sanken die durchschnittlichen Kosten für die Anmietung einer Wohnung mit einer Fläche von bis zu 50 m² um 8,4%.

Kärnten

Auf dem Gebiet dieses Bundeslandes ist ein fast flächendeckender Anstieg der Mietkosten zu verzeichnen. So verteuerte sich die Miete für eine Wohnung mit einer Wohnfläche von bis zu 50 m² in Gebieten wie Hermagor und Spittal an der Drau um 14,5%.

In Villach stiegen die Kosten für Wohnungen der Mittelklasse um 4,3% auf 14%. In Klagenfurt und Spittal an der Drau finden Sie geräumige Wohnungen mit einer Wohnfläche von mehr als 100 m² sowie Wohnungen mit einer Größe von bis zu 100 m² in günstiger Lage.

Auswirkungen steigender kreditzinsen auf Immobilienwerte

Zum Ende des Jahres 2022 liegt der durchschnittliche Zinssatz für Hypothekendarlehen in Österreich bei 2 % bis 2,2 % pro Jahr. Gleichzeitig liegt die Rendite für lokale Wohnungen bei 3,5% bis 4%. Österreich hat, wie auch andere EU-Länder, die Rezession im Bankensektor deutlich zu spüren bekommen. Nach Angaben der Kreditversicherungsgesellschaft Acredia könnten die Insolvenzen im Land bis Ende 2022 auf 5.000 ansteigen.

Um die Zahl der ausstehenden Kredite zu verringern, hat die österreichische Regierung die Anforderungen für Kreditgeber verschärft. Um eine Hypothek zu erhalten, muss der Antragsteller eine Anzahlung in Höhe von mindestens 20% des Immobilienwerts leisten und für alle mit der Transaktion verbundenen Kosten aufkommen. Es ist erwähnenswert, dass die Laufzeit des Darlehens 35 Jahre nicht überschreiten sollte. Diese Maßnahmen könnten dazu führen, dass die Zahl der Immobilientransaktionen sinkt.

Prognosen für 2023

Laut dem RE/MAX Real Estate Future Index werden die Preise für mittlere und günstige Wohnimmobilien in Österreich voraussichtlich um 7,4% und 8,6% steigen. Grundstücke werden um 10,2% steigen.

Eines der größten Risiken wird ein weiteres Wachstum der Kreditvergabe vor dem Hintergrund der Verschärfung der Regeln für die Vergabe von Hypotheken sein, die im August 2022 in Kraft getreten ist. In diesem Fall können die Kreditzahlungen bis zu 40% des Nettoeinkommens ausmachen.

Außerdem wird aufgrund der steigenden Kosten für Energie und Baumaterialien ein Rückgang der Bautätigkeit erwartet. Dies wird der Grund dafür sein, dass das Wachstum der Preise für Wohnimmobilien anhalten wird.

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