О налогах на недвижимость в Австрии

Вена известна своим высоким уровнем жизни, и в ежегодном рейтинге «Mercer's Quality of Living» за 2009–2019 годы она на протяжении 10 лет подряд получала статус лучшего города в мире для проживания. В связи с этим австрийская столица, как и сама Австрия, считается одним из ведущих направлений в сфере недвижимости в мире.

Если вы хотите выгодно инвестировать в недвижимость Австрии, помимо обычных вопросов, связанных с покупкой недвижимости, вам также необходимо ознакомиться с местной системой налогообложения в этой сфере. В целом налоги здесь небольшие, однако, поскольку они начисляются на каждом этапе имущественного цикла, очень важно полностью изучить эту систему до того, как вы приобретёте недвижимость. В этой статье мы рассмотрим ставки таких налогов, порядок их расчёта, а также выясним, существуют ли какие-либо льготы и преференции для иностранцев, и изучим другие вопросы, связанные с налогообложением.

Ежегодный налог на недвижимость

Закон о ежегодном налоге на недвижимость (Grundsteuer) вступил в силу в 1955 году, согласно Закону о налоге на недвижимость 1955 года – GrStG 1955 (Бюллетень федеральных законов 149/1955). Этот налог взимается муниципалитетами, которые получают всю его сумму. При этом размер платежа рассчитывается австрийским налоговым ведомством (Bundesministerium Finanzen) на основе оценочной стоимости конкретной недвижимости, согласно разделам 18 и 19 Закона о налоге на недвижимость.

Grundsteuer облагаются следующие виды недвижимости:

• коммерческая недвижимость;
• жилая недвижимость;
• объекты сельского и лесного хозяйства.

Примечание! Будучи резидентом Австрии и владея недвижимостью за рубежом, вам не нужно платить за неё налог, поскольку его действие распространяется только на недвижимость, расположенную на территории страны. Подробнее обо всей налоговой системе Австрии вы можете узнать в этой статье.

Согласно Закону о финансовом выравнивании, при расчёте налога на недвижимость муниципалитеты имеют право применять к налоговой базе недвижимости ставку оценки в размере не более 500%. Формула выглядит следующим образом: сумма налоговой базы * ставка оценки = годовой налог на недвижимость. Хотя плательщиком налога на недвижимость является её собственник, налог может быть переложен на арендаторов, поскольку рассматривается в качестве эксплуатационных расходов на недвижимость.
Если сумма налога превышает EUR 75 в год, он должен быть уплачен 4 частями в указанные ниже сроки:

• 15 февраля;
• 15 мая;
• 15 августа;
• 15 ноября.

При этом суммы до EUR 75 взимаются одним платежом 15 мая.
Далее мы рассмотрим ставки налога, которые законодательно определены в процентах.

Дома на одну семью:

• на первые EUR 3 650 от оценочной стоимости – 0,5%;
• на следующие EUR 7 300 или часть этой суммы – 1%;
• на оставшуюся сумму – 2%.

Арендуемое жильё и недвижимость смешанного использования:

• на первые EUR 3 650 – 1%;
• на последующие EUR 3 650 – 1,5%;
• на оставшуюся сумму – 2%.

Сельскохозяйственная и лесная недвижимость:

• на первые EUR 3 650 – 1,6%;
• на оставшуюся сумму – 2%.

Другие виды недвижимости:

• на первые EUR 3 650 – 1%;
• на оставшуюся сумму – 2%.

Владельцу недвижимости необходимо проверить начисленную сумму, которая указана в налоговом уведомлении. Если она слишком велика, вы можете обратиться в налоговую инспекцию для переоценки.
В соответствии с нормативами австрийского налогового ведомства, долгосрочные налоговые льготы применяются к общественному транспорту, водным путям и недвижимости общественного пользования, принадлежащей государственным органам.

Налог на прирост капитала

Благодаря Закону о стабильности Австрии от 2012 года, вступившему в силу 1 апреля 2012 года, прирост капитала от продажи недвижимости облагается налогом независимо от срока владения. При этом налогооблагаемая база определяется разницей между выручкой от продажи и расходами на покупку. Дополнительные затраты, такие как плата за кадастровый учёт, нотариальные издержки или пошлина за передачу имущества, увеличивают расходы.

С января 2016 года прирост капитала от продажи новой недвижимости или недвижимости, купленой по состоянию на 31 марта 2002 года, облагается налогом по единой ставке 30%. В отдельных случаях недвижимость, приобретённая по состоянию на 31 марта 1997 года, может рассматриваться как новые активы. В то же время старая недвижимость без перепланировки или недвижимость, перепланировка которой была произведена до 1 января 1988 года, облагается налогом в размере 4,2% от цены продажи. Кроме того, объекты недвижимости, приобретённые по состоянию на 31 декабря и преобразованные из земельного участка в строительную площадку, облагаются налогом на прирост капитала в размере 18%.

Налог на прирост капитала имеет ряд исключений, которые приведены ниже:

1. Основное место жительства – это частный дом или недвижимость в совместном владении, где продавец проживал непрерывно в течение не менее 2 лет с момента покупки и до момента продажи. Площадь жилья не должна превышать 1 000 кв. м. Кроме того, льгота по основному месту жительства действует, если продавец проживал в доме/апартаментах как минимум 5 лет из последних 10 лет перед продажей. Также освобождение от уплаты налога для основного места жительства в течение 5 лет действует, если недвижимость сдавалась в аренду на протяжении остального срока (до 5 лет). Предусмотрен допустимый период в 1 год, который действует как для установления основного места жительства в течение 2 лет, так и для отказа.
2. Подарки и наследство не облагаются подоходным налогом на недвижимость, однако вы должны заплатить налог на передачу прав собственности на недвижимость в размере 3,5%. Если передача осуществляется между родственниками, ставка налога устанавливается в размере 2%.
3. Освобождение от уплаты налога распространяется на самостоятельно построенные здания, однако соответствующий земельный участок облагается налогом. Самостоятельно построенное здание – это здание, которое налогоплательщик возвёл с нуля, а также здание, построенное назначенным подрядчиком, но при этом владелец должен взять на себя ответственность за риск перерасхода средств. Если здание было построено предыдущим владельцем, то эта льгота не действует. Единственным исключением является случай, когда здание использовалось для получения дохода в течение последних 10 лет. Если недвижимость лишь частично служила для получения дохода (частичная аренда), то часть, не сдаваемая в аренду, не облагается налогом на прирост капитала, в то время как часть, которая сдавалась в аренду, подлежит налогообложению.
4. Прибыль от продаж, совершаемых с целью предотвращения официальной конфискации, освобождается от налога.
5. Сделки по обмену лесными и сельскохозяйственными земельными участками в рамках процедур консолидации и объединения земель, а также сделки по обмену земельными участками в рамках рационализации земель освобождаются от налога.

Вы можете уменьшить сумму налога, предоставив информацию о дополнительных расходах, связанных со строительством, которые увеличили себестоимость недвижимости.

При уплате налога на прирост капитала вы должны отправить информацию о прибыли вашему нотариусу, который впоследствии передаст эти сведения в налоговую инспекцию. После получения соответствующего уведомления вы обязаны уплатить налог.

ВАЖНО! Если здание одновременно подпадает под освобождение от налогов по двум основаниям – как самостоятельно построенное и как основное жильё – то последнее основание является приоритетным. Это более выгодно, поскольку в этом случае освобождается от налога и соответствующий земельный участок, в отличие от льготы при самостоятельном строительстве.

Налог на сдачу в аренду

При сдаче в аренду апартаментов и домов, а также при сдаче недвижимости в субаренду вы должны быть готовы к уплате налогов. Такие расходы, как ремонт и обслуживание, износ, процентные платежи и административные сборы, подлежат вычету

При уплате подоходного налога в соответствующее налоговое агентство вам необходимо рассчитать сумму платежа самостоятельно.

По состоянию на июль 2022 года ставки подоходного налога следующие:

• до EUR 11 000 – 0%;
• EUR 11 000–EUR 18 000 – 25%;
• EUR 18 000– EUR 31 000 – 30%;
• EUR 31 000–EUR 60 000 – 42%;
• EUR 60 000–EUR 90 000 – 48%;
• EUR 90 000–EUR 1 000 000 – 50%;
• свыше EUR 1 000 000 – 55%.

ВНИМАНИЕ! С 1 июля 2023 года налог для четвёртой категории (от EUR 31 000 до EUR 60 000) будет снижен с 42% до 40% в соответствии с эко-социальной налоговой реформой 2022 года.

Налог на передачу прав собственности на недвижимость

Налог на передачу прав собственности на недвижимость установлен в размере 3,5% (плюс 1,1% – регистрационный сбор в земельном кадастре) при заключении сделки, и обычно он рассчитывается на основе цены покупки. Тем не менее, налогооблагаемая база должна быть не менее стоимости недвижимости (Grundstückswert), которая рассчитывается либо на основе суммы прогнозируемой пропорциональной трёхкратной стоимости земли (Bodenwert) и пропорциональной стоимости здания, либо на основе индекса цен на недвижимость. Если налогоплательщик сможет доказать, что справедливая рыночная стоимость ниже цены покупки недвижимости, то налогооблагаемая база устанавливается на основе справедливой рыночной стоимости.
При отсутствии каких-либо льгот налог на передачу собственности и регистрационный сбор обычно рассчитываются на основе справедливой рыночной стоимости (с налоговой ставкой от 0,5% до 3,5%). Для некоторых привилегированных сделок (например, реорганизация или передача не менее 95% акций компании, владеющей австрийской недвижимостью) налог на передачу права собственности на недвижимость в размере 0,5% и регистрационный сбор рассчитываются исходя из меньшего из:

• трёхкратной оценочной стоимости земли плюс стоимость здания;
• стандартизированная стоимость, предоставленная Министерством финансов;
• справедливая рыночная стоимость.

При передаче недвижимости в рамках более тесного семейного круга налоговая база определяется трёхкратной оценочной стоимостью (не более 30% от справедливой рыночной стоимости), и применяется ставка налога в размере 2%. При передаче имущества, связанной с реструктуризацией компании в соответствии с Законом о налоге на реорганизацию, в качестве налоговой базы принимается двукратная расчётная стандартная налогооблагаемая стоимость.

Налогооблагаемой базой в случае безвозмездной передачи недвижимости является стоимость имущества. При этом ставка для безвозмездных передач облагается по разным уровням и выглядит следующим образом:

• 0,5% при стоимости недвижимости менее EUR 250 000;
• 2% до EUR 400 000;
• 3,5% свыше EUR 400 000.

Сделки с недвижимостью, с налоговой базой EUR 1 100 или ниже, освобождаются от налога. При приобретении земельного участка частным фондом налог составит 2,5% от стоимости объекта.

Амортизация на износ при сдаче недвижимости в аренду

Как арендодатель, вы можете воспользоваться возможностью амортизации на износ (Absetzung für Abnutzung). Налогоплательщик может вычесть расходы на приобретение или строительство здания – распределённые на весь срок полезного использования. Оценка производится на основе затрат на приобретение и строительство. В случае со зданиями существует законодательно установленная норма амортизации в размере 1,5%, что соответствует сроку эксплуатации в 66 лет.

Повышенная норма амортизации может быть применена только в том случае, если эксперт подтверждает более короткий срок полезного использования. К арендным домам, построенным до 1915 года, применяется максимальная норма в 2% даже без заключения эксперта.

В отношении зданий, приобретённых или построенных 1 июля 2020 года и после этой даты, в первый год может применяться максимальная норма амортизации 4,5% (в три раза выше обычной нормы амортизации), а в следующем году арендодатель может воспользоваться максимальной нормой 3%. Это называется ускоренной амортизацией.

Если здание используется для сдачи в аренду более 6 месяцев календарного года, то необходимо вычесть всю годовую амортизацию, в других случаях – ½ этой суммы. Однако стоит отметить, что положение о полугодовой амортизации на износ не подлежит ускоренной амортизации.

ВНИМАНИЕ! Если вы хотите узнать больше о лизинге недвижимости в Австрии, рекомендуем прочитать статью о 6 способах получения прибыли от инвестиций в недвижимость.

Чем мы можем вам помочь?

Наши агенты по недвижимости в Luxury Immobilien GmbH готовы помочь вам решить все вопросы с начислением налогов, независимо от того, планируете ли вы покупку, продажу или передачу недвижимости.

Мы также возьмём на себя оформление необходимых документов и отправим информацию о налогах в соответствующие государственные органы. При продаже/покупке недвижимости через наше агентство вы будете проинформированы о стоимости кадастрового учёта, нотариальных расходах или увеличении расходов на передачу, во избежание неприятных «сюрпризов» во время сделки. Наши агенты с радостью проконсультируют вас по любому вопросу, связанному с недвижимостью, и помогут найти оптимальное решение, чтобы сэкономить ваши деньги, время и силы. Мы хорошо ориентируемся в законодательной системе Австрии и всегда в курсе последних изменений, что делает сделки с недвижимостью через наше агентство максимально безопасными и прозрачными.