Über Grundsteuern in Österreich

Alles über die Grundsteuer in Österreich - jährliche Steuer, Kapitalertragsteuer, Miet- und Grunderwerbssteuer, Abschreibung; welche Zahlen zu zahlen sind und was sie kosten. Steuerpflicht für Ausländer.
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10 Minuten
VERÖFFENTLICHT 7/7/2022
Wien ist für seine hohe Lebensqualität bekannt, denn die Stadt wurde im Rahmen des Mercer's Quality of Living von 2009-2019 10 Jahre in Folge zur lebenswertesten Stadt der Welt gekürt. Infolgedessen ist die österreichische Hauptstadt, wie auch Österreich selbst, eine der führenden Immobiliendestinationen der Welt.
Neben den üblichen Fragen des Immobilienerwerbs müssen Sie auch das lokale Grundsteuer-System beachten, wenn Sie eine lukrative Investition in diesem Land tätigen möchten. Die Steuern in Österreich sind zwar gering, aber da sie in jeder Phase des Immobilienzyklus fällig werden, ist es wichtig, das System vor dem Kauf einer Immobilie vollständig zu verstehen. In diesem Artikel werfen wir einen Blick auf die Steuersätze, wie sie berechnet werden und ob es für Ausländer Vergünstigungen und Befreiungen gibt, neben anderen steuerlichen Fragen.

Jährliche Grundsteuer

Das Gesetz über die jährliche Grundsteuer trat bereits 1955 in Kraft, und zwar mit dem Grundsteuergesetz 1955 - GrStG 1955, BGBl. 149/1955. Diese Steuer wird von den Gemeinden erhoben, die den vollen Betrag dieser Steuer erhalten. Die Höhe der Grundsteuer wird jedoch vom österreichischen Finanzamt (Bundesministerium Finanzen) auf der Grundlage der geschätzten Kosten der jeweiligen Einheit gemäß den Paragraphen 18 und 19 des Grundsteuergesetzes berechnet.

Die folgenden Immobilienarten unterliegen der Grundsteuer:

  • Geschäftsimmobilien
  • Wohnimmobilien
  • Land- und forstwirtschaftliches Eigentum
Wie im Finanzausgleichsgesetz festgelegt, haben die Gemeinden das Recht, bei der Berechnung der Steuer einen Hebesatz von maximal 500% auf die Grundsteuerbemessungsgrundlage anzuwenden. Die Formel lautet wie folgt: Betrag der Bemessungsgrundlage * Hebesatz = jährliche Grundsteuer. Während der Schuldner der Grundsteuer der Eigentümer der Immobilie ist, kann die Steuer auf die Mieter umgelegt werden, da sie zu den Betriebskosten einer Immobilie zählt.

Wenn die Steuer 75 EUR pro Jahr übersteigt, muss sie in 4 Raten zu den unten genannten Terminen gezahlt werden:

  • 15. Februar
  • 15. Mai
  • 15. August
  • 15. November

Gleichzeitig werden Beträge bis zu 75 EUR in einer einzigen Rate am 15. Mai erhoben.

Als nächstes werfen wir einen Blick auf die Steuersätze, die gesetzlich durch Prozentsätze definiert sind.
HINWEIS! Wenn Sie in Österreich ansässig sind und eine Immobilie im Ausland besitzen, müssen Sie keine Grundsteuer zahlen, da diese nur für Immobilien innerhalb des Landes gilt. In diesem Artikel erfahren Sie mehr über das gesamte Steuersystem in Österreich.
Einfamilienhäuser:
  • für die ersten EUR 3.650 des veranlagten Wertes - 0,5%
  • für die folgenden EUR 7.300 oder einen Teil davon - 1%
  • für den restlichen Betrag - 2%

Vermietete Wohn- und gemischt genutzte Immobilien:
  • für die ersten EUR 3.650 - 1%
  • für die folgenden EUR 3.650 - 1,5%
  • für den restlichen Betrag - 2%
Land- und forstwirtschaftliches Eigentum:
  • für die ersten 3.650 EUR - 1,6%
  • für den restlichen Betrag - 2%

Andere Immobilientypen:
  • für die ersten EUR 3.650 - 1%
  • für den restlichen Betrag - 2%

Als Immobilieneigentümer sind Sie verpflichtet, den veranlagten Betrag im Steuerbescheid zu überprüfen. Wenn der Betrag zu hoch ist, können Sie sich an das Finanzamt wenden, um eine Neuveranlagung zu beantragen.

Nach den Vorgaben des österreichischen Finanzamtes gelten die langfristigen Steuerbefreiungen für öffentliche Verkehrswege, Wasserläufe und öffentlich genutzte Grundstücke im Besitz der öffentlichen Hand.
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Kapitalertragsteuer

Dank des österreichischen Stabilitätsgesetzes, das am 1. April 2012 in Kraft getreten ist, werden private Gewinne aus der Immobilienübertragung unabhängig von der Besitzdauer besteuert. Dabei wird die Steuerbemessungsgrundlage durch die Differenz zwischen den Verkaufserlösen und den Anschaffungskosten bestimmt. Zusätzliche Ausgaben, wie z.B. Grundbuchgebühren, Notarkosten oder Auflassungsteuern, erhöhen die Anschaffungskosten.

Seit Januar 2016 werden Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf von neuen oder nach dem 31. März 2002 erworbenen Immobilien pauschal mit 30% besteuert. In besonderen Fällen können Immobilien, die ab dem 31. März 1997 erworben wurden, als neue Vermögenswerte behandelt werden. Gleichzeitig werden alte Immobilien ohne Umwidmung oder Immobilien, die vor dem 1. Januar 1988 umgewidmet wurden, mit 4,2% des Verkaufspreises besteuert. Darüber hinaus unterliegen Immobilien, die nach dem 31. Dezember erworben und von einem Grundstück in eine Baustelle umgewidmet werden, einer Kapitalertragsteuer von 18%.
Die Kapitalertragsteuer hat eine Reihe von Ausnahmen, die Sie unten finden:

  1. Hauptwohnsitz ist ein Haus oder eine Eigentumswohnung, in dem/der der Verkäufer seit dem Kauf und bis zum Zeitpunkt des Verkaufs mindestens 2 Jahre lang ununterbrochen gewohnt hat. Die Grundstücksfläche muss bis zu 1.000 m² betragen. Außerdem gilt die Steuerbefreiung für den Hauptwohnsitz auch, wenn der Verkäufer innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf mindestens 5 Jahre lang in einem Haus/einer Wohnung gewohnt hat. Außerdem gilt diese Befreiung für einen 5-jährigen Hauptwohnsitz, wenn die Immobilie während des verbleibenden Zeitraums (bis zu 5 Jahre) vermietet war. Es gibt eine Toleranzfrist von 1 Jahr sowohl für die Begründung des Hauptwohnsitzes für die Befreiung von der 2-Jahres-Regelung, als auch für die Aufgabe des Hauptwohnsitzes.
  2. Schenkungen und Erbschaften unterliegen nicht der Grundsteuer, allerdings müssen Sie eine Grunderwerbssteuer von 3,5% zahlen. Wenn die Transaktion zwischen Verwandten erfolgt, beträgt der Steuersatz 2%.
  3. Die Herstellerbefreiung bezieht sich auf selbst errichtete Gebäude, das dazugehörige Grundstück ist jedoch steuerpflichtig. Ein selbst errichtetes Gebäude ist ein Gebäude, das der Steuerzahler von Grund auf selbst gebaut hat, ebenso wie ein Gebäude, das von einem beauftragten Bauunternehmer errichtet wurde, wobei der Eigentümer die Verantwortung für das Risiko einer Kostenüberschreitung übernimmt. Wenn das Gebäude vom vorherigen Eigentümer errichtet wurde, fällt es nicht unter die Steuerbefreiung. Die einzige Ausnahme für diese Befreiung ist, wenn das Gebäude innerhalb der letzten 10 Jahre zur Erzielung von Einkommen genutzt wurde. Wenn die Immobilie nur teilweise zur Erzielung von Erträgen gedient hat (Teilvermietung), dann unterliegt der nicht vermietete Teil nicht der Kapitalertragsteuer, während der vermietete Teil zu besteuern ist.
  4. Verkäufe, die getätigt werden, um behördliche Enteignungen zu verhindern, sind steuerbefreit.
  5. Tauschgeschäfte mit forst- und landwirtschaftlichen Grundstücken im Rahmen von Flurbereinigungs- und Zusammenlegungsverfahren sowie Tauschgeschäfte mit Grundstücken im Rahmen der Bodenrationalisierung sind von der Steuer befreit.
Sie können den Steuerbetrag reduzieren, indem Sie Angaben zu den zusätzlichen Ausgaben im Zusammenhang mit der Projektentwicklung machen, die deren Kosten erhöht haben.
Bei der Zahlung der Kapitalertragsteuer müssen Sie die Informationen über den Gewinn an Ihren Notar schicken, der die Angaben anschließend an das Finanzamt weiterleitet. Nachdem Sie den entsprechenden Bescheid erhalten haben, sind Sie verpflichtet, die Steuer zu zahlen.
HINWEIS! Wenn ein selbst gebautes Gebäude sowohl unter die Hersteller- als auch unter die Hauptwohnsitzbefreiung fällt, ist letztere von höherer Priorität. Dies ist auch lukrativer, da das zugehörige Grundstück in diesem Fall von der Steuer befreit ist, im Gegensatz zur Herstellerbefreiung.

Mietsteuer

Bei der Vermietung von Häusern und Wohnungen sowie bei der Untervermietung sollten Sie darauf vorbereitet sein, auch Steuern zu zahlen. Ausgaben wie Reparaturen und Wartung, Abschreibungen, Zinszahlungen und Verwaltungsgebühren sind absetzbar. Wenn Sie die Einkommenssteuer an die zuständige Steuerbehörde zahlen, müssen Sie diese selbst berechnen.
Ab Juli 2022 sind die Einkommensteuersätze wie folgt:

  • Bis zu EUR 11.000 - 0%
  • EUR 11.000-EUR 18.000 - 25%
  • EUR 18.000-EUR 31.000 - 30%
  • EUR 31.000-EUR 60.000 - 42%
  • EUR 60,000-EUR 90,000 - 48%
  • EUR 90.000-EUR 1.000.000 - 50%
  • Über EUR 1.000.000 - 55%
HINWEIS! Die dritte Stufe (EUR 31.000-60.000) wird ab dem 1. Juli 2023 im Rahmen der ökosozialen Steuerreform 2022 von 42% auf 40% gesenkt.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 % (plus 1,1 % Eintragungsgebühr beim Grundbuchamt) und wird im Allgemeinen auf der Grundlage des Kaufpreises berechnet. Die Steuerbemessungsgrundlage muss jedoch mindestens der Grundstückswert sein, der entweder auf der Grundlage des anteiligen dreifachen Bodenwerts und der anteiligen Kosten des Gebäudes berechnet oder aus dem Immobilienpreisindex abgeleitet wird. Wenn der Steuerzahler nachweisen kann, dass der Marktpreis niedriger ist als der Grundstückswert, bildet der Marktwert die Steuerbemessungsgrundlage.

Wenn es keine Gegenleistung gibt, richten sich die Grunderwerbsteuer und die Eintragungsgebühr in der Regel nach dem Verkehrswert (mit einem Steuersatz zwischen 0,5% und 3,5%). Bei bestimmten privilegierten Transaktionen (z.B. Umstrukturierungen oder Übertragungen von mindestens 95% der Anteile an einer Gesellschaft, die österreichische Immobilien hält), basieren die Grunderwerbsteuer von 0,5% und die Eintragungsgebühr auf dem niedrigeren der folgenden Werte:

  • der 3-fache Wert des Grundstücks plus der Wert des Gebäudes
  • Standardisierte Werte des Finanzministeriums
  • Fairer Marktwert
Bei Immobilienübertragungen innerhalb des engeren Familienkreises gilt der dreifache geschätzte Steuerwert (maximal 30 % des Verkehrswerts) als Steuerbemessungsgrundlage, und es gilt ein Steuersatz von 2 %. Bei Übertragungen im Zusammenhang mit Unternehmensumstrukturierungen nach dem Umwandlungssteuergesetz wird der zweifach geschätzte steuerliche Einheitswert als Steuerbemessungsgrundlage herangezogen.
Die Steuerbemessungsgrundlage für unentgeltliche Übertragungen ist der Immobilienwert. Der Steuersatz für unentgeltliche Übertragungen ist hingegen unterschiedlich hoch und beträgt wie folgt:

  • 0,5% bei einem Immobilienwert von unter EUR 250.000
  • 2% bis zu EUR 400.000
  • 3,5% über EUR 400.000

Grundstücksgeschäfte mit einer Bemessungsgrundlage von EUR 1.100 oder weniger sind von der Steuer befreit. Wenn ein Grundstück von einer privaten Stiftung erworben wird, beträgt die Steuer 2,5% des Wertes des Objekts.

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Abschreibung für Abnutzung bei Vermietungen

Als Vermieter können Sie von der Absetzung für Abnutzung (AfA) profitieren. Der Steuerzahler kann die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes absetzen - verteilt auf die Nutzungsdauer. Die Bemessung erfolgt auf der Grundlage der Anschaffungs- und Herstellungskosten. Für Gebäude gibt es einen gesetzlich festgelegten Abschreibungssatz von 1,5 %, was einer Nutzungsdauer von 66 Jahren entspricht.
Ein höherer Abschreibungssatz kann nur angewendet werden, wenn ein Sachverständiger eine kürzere Nutzungsdauer bestätigt. Für Mietshäuser, die vor 1915 erbaut wurden, gilt auch ohne Gutachten ein Höchstsatz von 2%.

Für Gebäude, die am oder nach dem 1. Juli 2020 gekauft oder errichtet werden, können im Jahr der ersten Abschreibung maximal 4,5% (das Dreifache des regulären Abschreibungssatzes) angewandt werden, während der Vermieter im nächsten Jahr von maximal 3% profitieren kann. Dies wird als beschleunigte Abschreibung bezeichnet.

Wenn das Gebäude mehr als 6 Monate des Kalenderjahres für Vermietungen genutzt wird, muss die gesamte jährliche Abschreibung abgezogen werden, ansonsten - ½ dieser Summe. Es ist jedoch erwähnenswert, dass die Regelung zur halbjährlichen Abschreibung für Abnutzung nicht der beschleunigten Abschreibung unterliegt.
HINWEIS! Wenn Sie mehr über die Vermietung von Immobilien in Österreich erfahren möchten, empfehlen wir Ihnen unseren Leitfaden über 6 Methoden zur Erzielung einer Rendite aus Immobilieninvestitionen.

Wie können wir Ihnen weiterhelfen?

Unsere Immobilienmakler bei Luxury Immobilien GmbH helfen Ihnen gerne bei der Veranlagung von Steuern, egal ob Sie den Kauf, den Verkauf oder die Übertragung einer Immobilie planen. Wir kümmern uns auch um den erforderlichen Papierkram und leiten die Informationen zu den Steuern an die entsprechenden Regierungsbehörden weiter. Wenn Sie eine Immobilie über unsere Agentur verkaufen/kaufen, informieren wir Sie über die Katastergebühr, die Notarkosten oder die Grunderwerbssteuer, die die Erwerbskosten erhöhen, so dass Sie unangenehme Überraschungen während der Transaktion vermeiden können. Unsere Makler beraten Sie gerne zu allen immobilienbezogenen Fragen und helfen Ihnen, die beste Lösung zu finden, um Geld, Zeit und Mühe zu sparen. Wir kennen uns in der österreichischen Gesetzgebung gut aus und sind immer auf dem neuesten Stand, was die Immobilientransaktionen durch unsere Agentur sicherer und transparenter macht.
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Evgeny Pilnikov.
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