Юристы по недвижимости в Австрии – почему без них не обойтись при сделке

Какую недвижимость можно купить

В зависимости от целей, вы можете купить жилую и коммерческую недвижимость или земельный участок.

Коммерческая недвижимость - отели в туристических районах, мини-гостиницы, доходные дома, пансионы на термальных курортах, в городской черте это помещения под офисы и торговые заведения. Перед принятием окончательного решения о покупке советуем привлечь к оценке бизнеса местного эксперта, который специализируется на работе с иностранцами.

На заметку: приобретать недвижимое имущество в равных долях можно совместно с другим человеком, который может не приходится вам родственником.

Жилье в Австрии, как и других странах Старого Света, имеет характерные особенности. Здесь очень много старинных зданий – памятников архитектуры. Австрийцы крайне бережно относятся к своему историческому наследию и стараются его сохранить и интегрировать в современную жизнь.

В Вене и в других крупных городах, большой выбор элитного жилья в домах с историей. Фасады отреставрированы и сохранены в первоначальном виде, а инженерные коммуникации, перепланировка (в соответствии с разрешенной по закону) и отделка внутри зданий выполнена по последнему слову техники. И в таких домах можно купить квартиры или пентхаусы/лофты на крышах или последних этажах.

Новое жилье возводится в основном на окраинах, в центральных районах крупных городов застройка идет точечно, ее немного. Согласно строительному регламенту, все новостройки должны органично дополнять общий облик города и иметь схожую архитектуру, поэтому здесь вы найдете стильные и функциональные здания, а не безликие типовые многоэтажки.

Тем, кто собирается инвестировать в австрийскую недвижимость от застройщика и получать доход с ренты полезно знать, что покупка не будет облагаться налогом на добавленную стоимость 20%. Также стоит учитывать и формы владения недвижимостью в Австрии.

Приобретая недвижимость на этапе строительства, вы можете воспользоваться рассрочкой платежа. Обычная схема такова: делаете предоплату 10-15%, затем вносите по 30% в ходе строительства и оставшуюся часть либо после сдачи в эксплуатацию, либо через 3 года после этого. Покупатель застрахован от рисков: во время строительства перечисляет деньги только после того, как получает официальный протокол комиссии о приемке на каждом этапе. К тому же, по закону, если застройщик разорится, то оплаченная сумма вернется обратно в полном размере.

Советуем по возможности заказать аудит коммерческой недвижимости или вторичного жилья до резервирования объекта. Процедура не дешевая, но выявленные недочеты могут явится основанием поторговаться и сбить цену.

Если вы планируете купить земельный участок, обязательно наведите справки о нем в муниципальном кадастре по месту нахождения участка: какое назначение у земли, что и как можно на ней строить, не проходят ли через территорию пути сообщения, каналы, мосты и прочее, и какие ограничения установлены в связи с этим. По закону к земельному участку должен быть проведен водопровод, газ и электричество.

Территориальные ограничения и права иностранных покупателей

Все сделки по недвижимости с иностранцами рассматривает поземельная комиссия в индивидуальном порядке. Исключение составляют лишь 4 очень маленьких населенных пункта, где можно купить недвижимость на физическое лицо и не запрашивать разрешения комиссии.

• В Верхней и Нижней Австрии, Бургенланде, Зальцбурге и Штирии, помимо общего требования властей к покупателям недвижимости, иностранцы могут купить определенные объекты и на частное лицо, но для этого потребуется одобрение властей. Если инвестировать в коммерческую недвижимость в этих регионах, а также в Каринтии и некоторых районах Вены, то можно рассчитывать на получение ВНЖ.
• Штирия – регион знаменитый термальными источниками и курортами. Здесь самая простая процедура покупки недвижимости для иностранцев. Всего 20 км от Вены, а цены гораздо ниже. В Граце, столице провинции, располагается множество университетов. К слову сказать, иностранные студенты, которые имеют студенческий ВНЖ, могут купить жилье по месту учебы.
• Вена – столица Австрии и одноименная федеральная земля, где не гражданам ЕС разрешено приобретение недвижимого имущества имея ВНЖ, через юридическое лицо, или по студенческой визе.
• Каринтия – славится как летними курортами на озерах, которых здесь около 200, так и зимними горнолыжными комплексами, цена на которые ниже, чем в Тироле и в Зальцбурге. Процедура приобретения недвижимости сложна, помимо прочих ограничений, могут еще потребовать разные формы организации юрлица.
• Тироль и Форарльберг – регионы престижных горнолыжных центров с неисчерпаемым потенциалом. Зимой это катание на лыжах, и чем ближе к ледникам, тем сезон дольше, а летом экотуризм. 95% жилого фонда относится к Hauptwohnsitz (категории основного проживания), что значит приобретать недвижимость могут лишь граждане ЕС, а нерезиденты соответственно только через юридические лица.

Этапы покупки

Прежде всего, нужно определится в каком статусе вам можно совершить покупку. Для этого следует зарегистрировать юридическое лицо на территории Австрии, чтобы купить через него. По закону владеть недвижимостью могут только ее жители, поэтому регистрацию фирмы для нерезидентов проводит юрист, который является гражданином страны, и ему будет принадлежать 51% компании. Другой вариант – купить через фирму, зарегистрированную в другой стране Евросоюза. Либо легализовать свой статус, получив вид на жительство.

После чего, выбрав объект и проведя его проверку, можно приступать к непосредственной процедуре оформления сделки:

1. Подписать предложение о покупке, после чего объект будет официально закреплен за вами.
2. На трастовый счет вашего юриста перевести оплату, где деньги будут храниться до вынесения решения со стороны земельной Комиссии. Абсолютно все законные сделки проводятся подобным образом через лицензированных юристов, поэтому беспокоиться не о чем.
3. Получив одобрение Комиссии, оплатить пошлину за передачу права 3,5%, подписать договор купли-продажи и заверить у нотариуса.
4. В завершение, недвижимость регистрируется за новым владельцем в кадастровом реестре, и вы вступаете в полное право собственности.

Заключение

1. Покупка недвижимости иностранцами в Австрии защищена законом и абсолютно прозрачна.
2. Каждый муниципалитет устанавливает свои требования к нерезидентам и к процедуре приобретения. В разных федеральных землях разные схемы.
3. Единым обязательным условием для всех является получение разрешения от земельной Комиссии.
4. Стать владельцем недвижимого имущества могут только граждане Австрии, найти наиболее приемлемую для вас форму взаимодействия с властями поможет юрист.