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Ergebnisse des Jahres 2021 und Prognosen für den österreichischen Immobilienmarkt für 2022

Highlights, Trends und Nachfrage am österreichischen Immobilienmarkt für 2021, was sind die Trends für 2022
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Autor : Evgeny Pilnikov,
Luxury Immobilen CEO
10 Minuten
VERÖFFENTLICHT 30.12.2021
Während sich das Jahr 2021 dem Ende zuneigt und Österreich einen weiteren nationalen Lockdown erlebt hat und viele Geschäfte geschlossen wurden, boomt der Immobiliensektor.
Laut den Daten des CEIC verzeichnete dieser Sektor im September 2021 einen beachtlichen Preisanstieg von 10,2 % im Vergleich zum Vorjahr. Der anhaltende Aufschwung des Immobilienmarktes wird durch niedrige Zinsen und hohen Wettbewerb angeheizt. Diese Faktoren könnten dazu führen, dass auch 2022 ein erfolgreiches Jahr für den österreichischen Immobilienmarkt wird, allerdings besteht die Chance, dass sich die Preise im Laufe der nächsten 12 Monate stabilisieren werden. Wir haben uns vorgenommen, die Leistungen und Trends des Immobiliensektors in diesem Jahr zu überprüfen und die Tendenzen, das Angebot und die Preise im Jahr 2022 vorherzusagen.

Überblick über den österreichischen Immobilienmarkt im Jahr 2021

Nach Angaben der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB) stiegen die Preise für österreichische Wohnimmobilien im 1. Quartal 2021 so schnell wie seit 9 Jahren nicht mehr, da sich der Immobiliensektor weiterhin von den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie erholt. Tatsächlich verzeichnete das Land bis März einen Preisanstieg von 12,3 % im Jahresvergleich, wobei die Preise in Wien auf 10,9 % stiegen, während die übrigen Bundesländer zusammen einen Anstieg von 14 % im Quartalsvergleich aufwiesen. Der Preisanstieg wurde, ähnlich wie im Jahr 2020, hauptsächlich von neuen und bestehenden Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern angetrieben. Unterdessen verzeichnete das zweite Quartal 2021 einen Preisanstieg von 10,7 % in Wien und 12,8 % in den anderen Bundesländern im Jahresvergleich. Für das Land insgesamt erreichte der Preisanstieg im zweiten Quartal 11,7 % und setzte damit den Aufwärtstrend im fünften Quartal in Folge fort. Der Wert des österreichischen Immobilienmarktes stieg auch im 3. Quartal 2021 weiter an, mit einem Indikator von 10,2% in Wien und 10,6% in den anderen Bundesländern im Vergleich zum Vorjahr.

Darüber hinaus bewies der Immobilienmarkt in Österreich im ersten Halbjahr 2021 seine Widerstandsfähigkeit, indem er Transaktionen im Wert von EUR 680 Mio. bzw. 1 Mrd. im ersten und zweiten Quartal verzeichnete, wie EHL berichtet. Der Bericht von RE/MAX (RE/MAX ImmoSpiegel: Entwicklung Immobilienpreise im 1. Halbjahr 2021) besagt, dass in Österreich im ersten Halbjahr rund 77.000 Immobilientransaktionen registriert wurden, was einem Anstieg von 14 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Erwähnenswert ist, dass 37 % der Transaktionen im ersten Halbjahr 2021 auf Wohnimmobilien entfielen und diese somit weiterhin die bevorzugte Anlageform darstellen. Von Januar bis September wurden insgesamt EUR 2,6 Mrd. in österreichische Immobilien investiert, das sind 7% mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres.
Der Hauspreisindex (HPI), der die Veränderung der Preise für Wohnimmobilien misst, stieg für Österreich von 142,85 im Januar 2021 auf 150,77 im Juli 2021 und erreichte damit den höchsten jemals gemessenen Wert aller Zeiten. Die größten Wachstumstreiber gab es in Niederösterreich (+2.421), Wien (+1.828), Oberösterreich (+1.324) und Kärnten (+1.220). Gleichzeitig wiesen Salzburg und die Steiermark die niedrigsten Zuwachsraten auf. Wie die OeNB feststellt, sind die ausgeprägteren Preissteigerungen seit Beginn der Pandemie durch die Lockdown-Maßnahmen und die verstärkte Nutzung der Heimarbeit verursacht worden. Außerdem tendieren immer mehr Menschen dazu, Immobilien als Kapitalanlage oder für Pensionsfonds zu wählen, um ein stabiles Einkommen für die Zukunft zu erzielen.

Laut einer Studie des Beratungsunternehmens Deloitte sind neue Wohnungen in Österreich mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von EUR 4.457 die teuersten in Europa. Das bedeutet, dass eine Wohnung mit einer Fläche von 70 Quadratmetern durchschnittlich das 10,6-fache des nationalen Jahreseinkommens kostet. Dies ist jedoch immer noch nicht der höchste Wert in Europa, denn in Serbien und Österreich betragen die Immobilienkosten das 15- bzw. 12,2-fache des Bruttonationaleinkommens.

Im ersten Halbjahr 2021 wurden in Wien die meisten Transaktionen von Wohnungen verzeichnet - insgesamt 7.832 Deals im Wert von EUR 2,36 Mrd. Es folgt Tirol mit EUR 925 Mio. und 2.904 Wohnungskäufen. Den dritten Platz belegt Oberösterreich mit 3.629 Transaktionen im Wert von EUR 781 Mio. Apropos Tirol: Die Immobilienpreise in Tirol gehören zu den höchsten des Landes, da es in den Alpen liegt und viele potenzielle Zweitwohnungsbesitzer anzieht. Vor allem wohlhabende Käufer und solche, die gerne in der Ferne arbeiten, neigen dazu, in ein Haus in den Bergen zu investieren.
In der folgenden Tabelle erhalten Sie einen Überblick über die Immobilienpreise in Wien und den einzelnen Bundesländern aus dem amtlichen Grundbuch, Stand H1 2021.
Wie die Wiener Zeitung berichtet, hält der österreichweite Boom im Bauwesen mit 7,0 aktiven Baugenehmigungen pro 1.000 Einwohner an. Laut der Studie von WKO, GBV und EXPOREAL werden in diesem Jahr rund 17.400 Wohnobjekte fertiggestellt.
Bemerkenswert ist, dass in Wien aufgrund des Preisanstiegs ein anhaltender Trend zu kleineren Wohnungen zu verzeichnen ist. Die Nachfrage übersteigt das Angebot, obwohl die 1- und 2-Zimmer-Wohnungen im Durchschnitt 60 % der Wohneinheiten in den Siedlungen ausmachen.

Bei den Mieten bleibt Österreich u.a. aufgrund des umfassenden Mietrechts und der Wohnbauförderung erschwinglich. Im Durchschnitt liegt der Quadratmeterpreis einer Wohnung in Wien im Jahr 2021 bei EUR 8,65 und steigt damit nur um 1,6%. Damit kostet eine 70 Quadratmeter große Wohnung durchschnittlich EUR 944. In anderen europäischen Hauptstädten wie London und Oslo müssen Mieter hingegen mehr als EUR 20 pro Quadratmeter zahlen.
Hinweis: Österreich hat auch während der ersten Welle der Pandemie seine Stabilität und Widerstandsfähigkeit bewiesen, indem es rasch auf die Krise reagierte. Obwohl der Immobilienmarkt gut die Hälfte des Jahres 2020 zum Stillstand gekommen war, erreichte er im Sommer schnell wieder das Niveau von vor der Pandemie. Die niedrigen Zinssätze und die Fähigkeit, die Anforderungen der Investoren zu erfüllen, sind nur einige der Schlüsselfaktoren, die zur raschen Erholung Österreichs beigetragen haben.

Vermietungsmarkt für Büros und Investitionen in Hotels

Der Vermietungsmarkt für Büroflächen in Wien befindet sich im 3. Quartal auf einem stetigen Erholungskurs, da er im Vergleich zu Q2 2021 um satte 92% gestiegen ist. Das sind zwar immer noch 67% weniger als im zweiten Quartal des vergangenen Jahres, bestätigt aber die Tatsache, dass die Nachfrage nach Büroflächen in Österreich wieder anzieht.

Laut Christie & Co verzeichnete Österreich im ersten Halbjahr 2021 einen Gesamtumsatz von EUR 110 Mio. auf dem Hotelinvestmentmarkt, was das anhaltende Interesse von Investoren zeigt und die Wiederbelebung des Tourismus im Lande belegt. Zu den bemerkenswerten Transaktionen gehörten die Verkäufe des Sporthotels Ontana in Fieberbrunn, des Wombats The Lounge in Wien und des Hotels Alpinpark in Innsbruck.

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Prognosen für das Jahr 2022

Die OECD prognostiziert für Österreich einen erfolgreichen Aufschwung mit einer erwarteten Wachstumsrate von 4,2 % im Jahr 2022. Wie Justin Field, Marketing Director bei Amazing Austria, erklärt, hat die Abwanderung von Personen aufgrund der Pandemie zu einem Anstieg der Nachfrage nach Immobilien in den Bundesländern geführt, die es den Menschen ermöglichen, von zu Hause aus zu arbeiten. Aufgrund der instabilen Lage in Bezug auf das Virus wird erwartet, dass der österreichische Markt ein verstärktes Interesse an großen Einfamilienhäusern in Dörfern verzeichnen wird. Im Jahr 2021 sind Immobilienkäufer weltweit auf der Suche nach funktionalen Wohnungen mit Balkon/Terrasse und Garten sowie zusätzlichen Platz zum Arbeiten - Österreich bildet hier keine Ausnahme. Für das Jahr 2022 werden ähnliche Trends vorhergesagt.

Darüber hinaus haben in den letzten zwei Jahren Premium-Immobilien in den Alpen und Seenregionen, wie zum Beispiel das Jagdhotel, viele internationale und lokale Käufer angezogen. Laut Maizie Delaney Baird, Immobilienberaterin bei Lindforth, handelt es sich im Moment um einen Verkäufermarkt, der ein knappes Angebot und eine hohe Nachfrage vereint. Es wird erwartet, dass sich dieser Trend auch im kommenden Jahr fortsetzt, da Käufer sich mehr Privatsphäre, mehr Platz und mehr Landschaft wünschen als bisher. Diese Immobilien können auch vermietet werden und gute Einnahmen erzielen.
Laut Raiffeisen Research wird für das Jahr 2022 insgesamt ein solides Preiswachstum erwartet, zumindest im mittleren einstelligen Bereich, wobei die starke Performance Wiens im dritten Quartal 2021 nicht der Beginn eines anhaltenden Trends sein dürfte. Justin Field geht derweil davon aus, dass sich der Immobilienmarkt im kommenden Jahr aufgrund der unsicheren COVID-19-Situation abflachen oder sogar zurückgehen wird. Was das Angebot anbelangt, so ist laut WKO die höchste Anzahl an Bauvorhaben aller Zeiten zur Fertigstellung vorgesehen, mit geschätzten 19.700 Einheiten in Wien und 7.400 Einheiten in Niederösterreich sowie in anderen Regionen.

Angesichts der rasant steigenden Preise sah sich die Oesterreichische Nationalbank veranlasst, vor einer möglichen Überhitzung des Immobilienmarktes zu warnen. Tatsächlich hat sich der Immobilienwert in Österreich seit 2010 verdoppelt, während er in der EU im gleichen Zeitraum nur um ein Drittel gestiegen ist. Daher ist der Anstieg der Hypothekenzinsen, die über dem europäischen Durchschnitt liegen, besorgniserregend. Mit Stand November 2021 ist das Volumen der Baufinanzierungen in Österreich seit September 2020 um 6,8 % gestiegen.
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